창원지방법원 2025타경11869. 창원시 의창구 동읍 용잠리 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 제1종근린생활시설로서 창고 및 사무실 등으로 이용되고 있고, 토지와 함께 평가되어 있습니다. 현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,993,072,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.05.27 접수된 을구 6번 우리은행 근저당권 288,000,000원입니다. 이후 확인되는 신용보증기금 가압류 285,000,000원, 국 압류, 경매개시결정, 골든블루 가압류 42,705,058원 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 이환규 역시 전입일이 말소기준일보다 늦어 매수인에게 보증금을 대항할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11869 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 444-2, 452-7 · 경상남도 창원시 의창구 동읍 동읍로 17-20 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(창고 등, 사무실 등) |
| 소유자 | 유한회사유창주류 |
| 감정가 / 최저가 | 1,993,072,000원 / 1,993,072,000원 (신건) |
| 청구금액 | 149,950,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 정보 | 760.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 463,700원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 대항력 없음
확인된 실제 임차인은 이환규 1명입니다. 전입신고일은 2023.08.28로 말소기준권리인 2021.05.27보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 승계 대상도 아닙니다. 배당요구는 2025.10.28 접수되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 규모는 확정하기 어렵습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이환규 | 미상 | 2023.08.28 | 2025.10.28 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 시나리오 — ‘싸다’고 판단할 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 1,993,072,000원입니다. 유찰 시 제시된 회차별 매각가격은 1회 유찰 1,594,457,600원, 2회 유찰 1,275,566,080원입니다. 세 시나리오 모두 계산상 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,993,072,000원 | 0원 | 1,355,036,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,594,457,600원 | 0원 | 960,407,966원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,275,566,080원 | 0원 | 644,705,361원 | 0원 |
중요한 점은 유찰가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아니라는 것입니다. 이 물건은 주거 아파트가 아니라 창고·사무실과 토지가 결합된 물건이므로 실제 응찰 전에는 토지·건물의 개별 가치, 임대·사용 상태, 주변 거래 사례를 별도로 대조해야 합니다. 따라서 현재 신건 가격 1,993,072,000원을 두고 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,993,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,330,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 골든블루 | 42,705,058원 | 42,705,058원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,355,036,222원 |
예상 채권액 615,705,058원은 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 1,355,036,222원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 물건성·입지 메모 (감정평가 내용 기준)
- 주위환경. 신안아파트 북서측 인근으로 일반주택, 창고, 주거나지 및 농경지 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 1은 제1종근린생활시설인 창고 등, 일련번호 5는 제1종근린생활시설인 사무실 등으로 이용 중입니다. 일부에는 급·배수 및 위생설비가 있고 사무실 건물에는 난방설비(숙소)가 있습니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함되고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다. 일부 토지는 소로3류에 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 4는 공부상 ‘답’이지만 현황은 ‘진입로’입니다. 현황 이용이 가치와 사용성에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외. 일괄매각이지만 제시외 건물 감정서상 ㉠은 매각에서 제외되고, 목록 7 지상의 이동이 용이한 냉동창고 감정서상 ㉡도 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 시설 영향. 목록 6·7 지상의 제시외 건물과 냉동창고는 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 평가되어 그 영향에 구애없이 토지가 평가되었습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현황조사·매각물건명세서상 이환규가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원문 확인. 을구 6번 우리은행 근저당권이 말소기준으로 정리되어 있으나, 을구 5번 근저당 및 5-1 이전등기 이력을 등기사항전부증명서 원문에서 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 범위 확인. 이환규의 점유부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 경계. 감정서상 ㉠ 제시외 건물은 매각 제외입니다. 낙찰 후 사용할 수 있는 건물과 제외되는 시설의 물리적 경계를 확인하세요.
- 냉동창고 제외 확인. 감정서상 ㉡ 냉동창고는 이동이 용이한 시설로 평가 및 매각에서 제외됩니다. 매각대상 자산으로 계산하면 안 됩니다.
- 진입로 현황 확인. 목록 4의 공부상 지목은 ‘답’이지만 실제로는 진입로로 이용되고 있습니다. 경계·통행 형태와 일괄매각 토지 간 연결관계를 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 신건 1,993,072,000원이 시장가격보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 주변 토지·창고·근린생활시설 거래와 임대수익을 대조해 응찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 예상배당은 집행비용·근저당·가압류 등을 기준으로 계산된 값입니다. 당해세 및 실제 배당요구 채권은 매각기일 전 원문을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 ‘물건성’이다
이 사건은 확인된 임차인 1명의 전입이 말소기준일보다 늦고, 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 전형적인 대항력 보증금 인수형 위험은 없습니다. 그러나 1,993,072,000원 규모의 창고·사무실·토지 일괄매각인 만큼 권리만 깨끗하다고 바로 입찰할 물건은 아닙니다.
특히 매각 제외 제시외 건물, 이동 가능한 냉동창고, 공부상 ‘답’과 현황 ‘진입로’의 차이, 임대관계 및 점유 범위가 실사용 가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 신건 가격이 시세보다 싸다는 근거도 확인되지 않은 상태이므로 결론은 “권리 인수는 낮지만, 현장·가격 검증 전에는 보수적으로 접근”입니다.
