창원지방법원 2025타경11869. 창원시 의창구 동읍 용잠리에 있는 제1종근린생활시설과 관련 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 창고 등으로 사용하는 일반철골구조 건물과 사무실 등으로 사용하는 일반철골구조 건물로 확인됩니다. 단독주택이나 아파트와 달리 건물별 이용상태, 토지별 현황, 제외 건축물, 점유관계를 각각 분석해야 하는 복합 부동산입니다.
가격은 감정가 대비 70%까지 낮아졌습니다. 다만 이것은 감정평가액에 대한 비율이지 실제 거래시세에 대한 할인율은 아닙니다. 매각 대상의 상당 부분이 토지 및 비주거용 건축물인 만큼, 실사용 가치와 처분 가능성을 확인하지 않은 채 낮아진 최저가에만 주목해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 444-2 등기 부동산 표시: 용잠리 444-2, 452-7 도로명주소: 동읍로 17-20 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(창고·사무실 등) |
| 건물 현황 | 일련번호 1: 일반철골구조 철골구조지붕 1층, 창고 등 일련번호 5: 일반철골구조 철골구조지붕 1층, 사무실 등 |
| 토지 현황 | 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역(용잠이주지구) 토지면적 760.0㎡ · 공시지가 463,700원/㎡ |
| 소유자 | 유한회사유창주류 (단독소유) |
| 감정가 | 1,993,072,000원 |
| 최저매각가 | 1,395,150,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 149,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 이동 가능한 냉동 창고 일부 매각 제외 |
건물 등기에는 용잠리 444-2와 452-7이 함께 표시되어 있습니다. 토지별 정확한 매각 범위는 매각목록 및 토지 등기 원본과 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 보이지만 등기 정합성 확인이 필수
표시된 말소기준권리는 2021.05.27 접수된 을구 6번 주식회사우리은행 근저당권이며, 채권최고액은 288,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 보면 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 후속 경매개시결정 및 주식회사 골든블루 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 을구 5번의 실제 존속·말소 여부와 이전등기의 효력을 원본 등기로 확인하기 전에는 을구 6번이 확정적인 최선순위 말소기준이라고 단정할 수 없습니다. 해당 권리가 유효하다면 권리순위와 배당구조를 다시 검토해야 합니다.
과거의 우리은행 근저당권 및 여러 압류·가압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 근로복지공단의 2024.07.16 강제경매개시결정도 2024.09.03 취하에 따른 말소가 기재되어 있으므로 현재의 임의경매 사건과 구분해야 합니다.
② 점유·임차인 — 전입은 후순위이나 보증금 확인 필요
| 성명 / 점유 | 전입일 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환규 점유 부분 미상 |
2023.08.28 배당요구 2025.10.28 |
미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 신고된 사람은 이환규 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일 2023.08.28은 제시된 말소기준권리 설정일 2021.05.27보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일과 제시된 말소기준을 전제로 하면 대항력이 인정되지 않는 것으로 분석됩니다.
다만 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분 및 임대차의 구체적인 내용은 미상입니다. 배당요구는 2025.10.28에 접수되어 있습니다. 대항력을 적극 인정할 근거는 없으나, 점유관계와 다른 권리 취득 사유까지 확인된 것은 아니므로 매각물건명세서와 현황조사, 임대차 증빙을 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 실거래 시세는 다르다
현재 최저매각가는 1,395,150,000원으로 감정가 1,993,072,000원의 70% 수준입니다. 한 차례 유찰된 결과지만, 비교 가능한 근린생활시설·창고 및 토지의 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,395,150,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 976,604,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 683,623,499원 | 0원 |
후속 회차 가격은 가정 시나리오입니다. 실제 매각 일정·최저가 및 권리관계는 법원 공고를 다시 확인해야 합니다. 실질취득액은 인수 0원 가정 시 매각대금과 같으며, 취득 부대비용 및 기타 부담은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,395,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,351,500원 |
| 1. 을구 6번 · 우리은행 근저당 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 3. 주식회사 골든블루 가압류 | 42,705,058원 | 42,705,058원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 763,093,442원 |
이 계산에서 반영된 채권 총액은 615,705,058원이며, 전액 배당되는 것으로 산출되어 미배당액은 0원입니다. 집행비용 16,351,500원을 제외하면 소유자에게 763,093,442원이 남는 구조로 계산됩니다.
당해세, 최우선변제, 실제 배당요구 현황 및 유효한 담보권의 순위에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 소유자 잔여금 763,093,442원은 확정된 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 위치와 주변환경. 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 신안아파트 북서측 인근입니다. 일반주택, 창고, 주거나지 및 농경지 등이 형성된 지역으로 주변환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용상태. 일련번호 1은 제1종근린생활시설인 창고 등으로, 일련번호 5는 제1종근린생활시설인 사무실 등으로 이용 중입니다. 두 건물 모두 일반철골구조의 단층 건물입니다.
- 설비. 창고용 건물에는 급·배수 및 위생설비가, 사무실용 건물에는 급·배수, 위생설비와 숙소 부분의 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지와 규제. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함되며, 소하천구역 접함 등 토지이용 제한도 확인 대상입니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 4는 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 ‘진입로’입니다. 도로 이용의 적법성, 실제 통행권 및 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 창고·사무실·토지가 결합된 비주거용 부동산으로, 개별 용도와 매수 수요에 따라 처분 난도가 달라질 수 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태여서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 매각 제외 건물 — 현장 확인이 중요한 이유
매각물건명세서에는 일괄매각 조건과 함께 매각에서 제외되는 구조물이 기재되어 있습니다.
| 구분 | 현황 | 매각 처리 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 ㉠ | 목록 6·7 지상 소재, 철파이프조 천막지붕 단층 창고 | 매각 제외 |
| 냉동 창고 ㉡ | 목록 7 지상 소재, 이동이 용이한 냉동 창고 | 평가 및 매각 제외 |
| 목록 4 토지 | 공부상 답 · 현황 진입로 | 현황 및 이용관계 확인 |
제시외 건물과 냉동 창고는 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 평가되어 그 영향을 별도로 반영하지 않았습니다. 그러나 감정평가상 영향이 미미하다는 판단과 낙찰 후 실제 사용·철거·반출 문제가 없다는 판단은 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 5번 최우선 확인. 대형기선저인망수산업협동조합의 1,662,000,000원 근저당권과 수협엔피엘대부주식회사 이전등기의 존속·말소 관계를 등기 원본과 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 을구 5번과 6번은 같은 날짜에 설정되었지만 접수번호가 다릅니다. 실제 유효한 선순위 권리와 말소기준을 확정한 후 배당순위와 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 이환규 확인. 보증금, 확정일자, 점유 부분, 실제 임대차계약 및 배당요구 내용을 확인하세요. 전입일이 늦다는 사실만으로 점유·명도 부담이 전부 사라지지는 않습니다.
- 일괄매각 목록 대조. 건물과 토지의 정확한 매각 범위, 등기상의 필지 및 각 건물의 표시를 현장과 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각 제외된 창고 ㉠과 냉동 창고 ㉡의 소유 및 사용관계, 반출·철거 가능성을 확인하세요.
- 진입로와 토지이용 규제. 목록 4의 공부상 답·현황 진입로 차이 및 제1종일반주거지역, 지구단위계획, 소하천·배출시설 관련 제한이 실제 사용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 시세 검증. 주변 근린생활시설·창고·토지의 비교 거래 및 임대수익, 건물 상태를 기준으로 적정 입찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 배당표 재검산. 신청채권자 배당액 0원, 을구 5번 근저당권의 배당 제외, 소유자 잔여금 계산을 법원 배당관계 서류와 대조하세요.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것들”
이 사건의 표면적인 강점은 감정가 1,993,072,000원 대비 최저매각가가 1,395,150,000원으로 내려왔다는 점입니다. 예상배당에서도 매수인 인수금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
하지만 실제 투자 판단에서 중요한 것은 단순 할인율이 아닙니다. 선순위 근저당권의 말소·이전 관계가 명확하지 않고, 보증금 미상 점유자가 있으며, 매각 제외 건물과 토지 이용상 차이까지 존재합니다. 더욱이 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.
결론은 ‘가격 판단 보류·권리 확인 우선’입니다. 먼저 을구 5번 근저당권과 배당구조를 검증하고, 점유 및 매각범위를 확인한 뒤 실제 시장가치와 취득 부담을 비교해야 합니다. 1회 유찰에 따른 70% 가격만으로 입찰을 서두를 물건은 아닙니다.
