수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 3층 302호, 전용면적 21.44㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 92,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 64,400,000원으로 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2017.07.21. 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 조사된 인원은 22명이며, 304호·305호·306호로 특정된 3명을 제외한 19명은 사용 호수가 미상입니다. 다만 전입일이 확인된 사람은 모두 말소기준일 이후에 전입했으므로, 이들이 실제 302호 점유자라 하더라도 제공된 권리관계상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사례가 많아 우선변제 여부와 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 3층302호 (선부동,골드로즈) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 21.44㎡ · 5층 건물 · 총 17세대 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김숙희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 준공일 | 2017.06.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2017.07.21. 접수 제53909호 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원으로 감정가보다 크지만 공동담보목록 제2017-551호가 붙어 있어, 이 물건 하나의 가치만을 기준으로 설정된 금액으로 볼 수는 없습니다. 거액의 미배당이 발생하더라도 말소되는 담보권의 잔액을 매수인이 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인·점유관계 — 대항력보다 ‘누가 302호에 있는지’가 핵심
| 성명 | 사용 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.12.03 | 없음 |
| 한희정 | 미상 · 주거 | 2022.05.13 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.10.29 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 대항력 미상 | 배당요구 2024.12.06 | 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.10.16 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.11.15 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.10.22 | 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.10.18 | 없음 |
304호 CUI LAN, 305호 김주오, 306호 구성진은 대상 물건인 302호와 다른 호실로 특정돼 있으므로 그 보증금을 302호 인수액에 합산할 수 없습니다. 나머지 19명은 사용 호수가 특정되지 않았지만, 확인된 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다. 구성진은 전입일이 미상이라 대항력 판정이 불가능하나, 조사된 사용 부분은 306호 전체입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 64,400,000원으로 감정가 92,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 64,400,000원입니다. 그러나 같은 규모의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 64,400,000원 | 70% | 0원 | 64,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 45,080,000원 | 49% | 0원 | 45,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 31,555,999원 | 34.3% | 0원 | 31,555,999원 |
골드로즈는 총 17세대의 다세대주택이고 대상 면적은 21.44㎡입니다. 동일 규모 실거래가와 최근 낙찰사례가 확인되지 않은 상태에서는 유찰률만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다. 실질취득액과 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 먼저 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,559,200원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 후순위 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,195,100,000원 중 62,840,800원이 배당되고, 예상 미배당은 1,132,259,200원입니다. 신청채권 963,419,091원도 전액 충족되지 않습니다. 미배당 채권은 말소되는 권리의 잔액으로, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 함께 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 277.1㎡, 평지의 사다리형 주거용 건부지이며 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역· 상대보호구역 등에 해당하며, 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 17세대의 소규모 다세대주택이며 대상 면적은 21.44㎡입니다. 동일 규모의 실거래·낙찰 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유자 확인. 호수 미상 19명 가운데 실제 302호 거주자가 누구인지 전입세대확인서, 현장 방문, 우편물·계량기·점유자 면담으로 특정해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이므로 배당요구서, 임대차계약서, 매각물건명세서 기재를 대조하세요.
- 토지 별도등기 대조. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 설정일·권리자·말소 여부를 토지등기부 원문에서 확인하세요.
- 다른 호실 보증금 분리. 304호 10,000,000원과 306호 3,000,000원은 대상 302호의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최저가 64,400,000원을 인근의 면적·준공연도·층이 유사한 다세대 실거래와 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령, 이사 협의, 강제집행 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 임차인이 확인되면 선순위 근저당권 배당액은 줄어들 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 다시 확인하세요.
- 관리비·시설 상태 확인. 공용부분 관리비 체납과 내부 하자, 베란다 확장 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 순위만 보면 말소기준 이후의 권리가 소멸하고, 확인된 전입일도 모두 기준일 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득액도 최저가와 동일한 64,400,000원입니다. 그러나 인수액이 없다는 사실과 안전한 입찰이라는 결론은 같지 않습니다. 조사된 22명 중 19명의 사용 호수가 특정되지 않았고, 1토지 을구 11번 근저당권 별도등기도 남아 있습니다.
가격 면에서도 감정가의 70%라는 숫자만 확인될 뿐, 최근 실거래와 비교해 낮다는 근거는 없습니다. 이 물건의 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 점유·별도등기 검증은 필수입니다. 302호 실제 점유자와 토지등기 원문을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.