등기상 인수는 0원, 그러나 ‘303호 점유자 특정’이 먼저다 — 안산 골드로즈 303호

수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 3층 303호 다세대주택입니다. 등기 흐름은 2017년 김덕수 명의의 소유권보존과 안산중앙신용협동조합 근저당 2건으로 시작합니다. 첫 번째 근저당의 채권최고액은 1,040,000,000원, 두 번째는 80,600,000원이며 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 2023년 경기신용보증재단의 가압류가 뒤따랐고, 상속과 상속포기 경정을 거쳐 현재 소유자는 김숙희입니다.

말소기준은 2017년 7월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합의 첫 번째 근저당입니다. 두 번째 근저당, 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 기준권리와 같거나 그보다 뒤에 접수되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 등기상 금액도 0원입니다. 다만 이 사건은 권리 순위보다 점유관계와 별도등기 확인이 더 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준 근저당의 채권최고액이 물건 감정가를 크게 웃돌지만, 공동담보목록이 기재된 근저당이므로 해당 채권액 전체가 303호 한 세대만의 담보가액이라는 의미는 아닙니다. 현재 회차 매각대금 64,400,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 62,840,800원이 첫 번째 근저당에 배당되고, 이후 권리에는 배당재원이 남지 않습니다. 미배당 채권은 크지만 해당 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인에게 승계되는 채무는 없습니다.

② 임차·점유관계 — 대항력보다 ‘303호 특정’이 문제

현황조사에 기재된 관계인 중 304호·305호·306호로 명확히 표시된 3명을 제외하면 호수가 미상인 전입·점유 관계인이 19명입니다. 이들의 기재된 전입일은 모두 말소기준일인 2017.07.21 이후여서, 303호 점유자에 해당하더라도 해당 전입일만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 다만 점유부분과 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아, 303호의 실제 점유자와 계약관계는 현장에서 별도로 특정해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다

현재 최저매각가는 64,400,000원으로 감정가 92,000,000원의 70%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 45,080,000원, 세 번째 유찰 시 31,555,999원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)

현재 최저가에서는 첫 번째 근저당에도 977,159,200원의 미배당이 발생하며, 전체 채권 미배당은 1,132,259,200원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 선부동 석수중학교 북서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 평탄한 사다리형 주거용 건부지이며 서측으로 폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 속하고, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 17세대 소규모 다세대로 단지형 아파트보다 거래 표본이 제한적이며, 확인된 최근 실거래 가격이 없어 응찰가 산정에 보수적 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 303호 점유자 특정. 호수 미상 전입자 19명 중 실제 303호 점유자가 누구인지 전입세대확인서·현장조사·관리 관계인을 통해 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 실제 점유자의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 토지 별도등기 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 내용과 매각으로 인한 소멸 여부를 원문에서 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 30% 할인만으로 저가라고 판단하지 말고, 골드로즈 및 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
• 공동담보 구조. 근저당 채권최고액이 크고 공동담보목록이 있으므로 배당표의 채권액을 303호 단독 채무로 해석하지 마세요.
• 명도 비용. 대항력은 없더라도 점유자 수와 계약관계가 불분명하면 인도명령·협의·집행 비용이 발생할 수 있습니다.
• 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 같은 말이 아니다”

이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2017년 첫 번째 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기재된 전입자도 모두 기준권리 이후 전입이므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 현황조사상 다수의 전입·점유 관계인이 호수 미상으로 기록돼 있어, 303호의 실제 점유자와 계약관계를 특정하지 못한 상태입니다. 여기에 토지 별도등기와 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 최저가 64,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 점유자·별도등기·주변 시세를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 물건입니다. 결론은 등기 권리는 소멸형, 실무 확인은 보수적으로입니다.