창원지방법원 2025타경12270. 경상남도 김해시 한림면 가산리 215-2에 소재한 기타 + 토지 경매물건입니다. 토지 지목은 공장용지이고 면적은 2,747.0㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사신우에스알이며, 2014.03.26 설정된 주식회사대구은행 근저당권 1,620,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 동일 은행 명의의 근저당권이 추가로 설정되었고 국세·지방세 압류 및 여러 가압류가 이어졌습니다.
문제는 등기부의 복잡성 자체보다 실제 매수인이 무엇을 취득하고 무엇을 떠안을 수 있는지입니다. 선행 전입자로 기재된 정정자의 점유 부분과 보증금이 불명확하고, 일반건축물대장에는 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 있습니다. 공장 관련 기계기구도 전부 매각되는 것이 아닙니다. 감정가 대비 할인율과 실질적인 투자수익성은 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 가산리 215-2 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 한림면 가동로 127 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 건물 |
| 토지면적 | 2,747.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사신우에스알 |
| 감정가 | 2,203,853,360원 |
| 최저매각가 | 1,542,697,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 주식회사 대구은행) |
| 청구금액 | 1,735,239,081원 |
| 말소기준권리 | 2014.03.26 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 1,620,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물·구축물 및 일부 기계기구 포함 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 표시 · 무단증축(건축법 제11조 위반) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 대상, 선행 전입은 별도 확인
등기부의 중심은 2014.03.26 설정된 대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권 3건과 압류·가압류 및 현 경매개시결정 등은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이미 해제·취하·말소된 과거 권리들도 현재의 인수 권리로 중복 계산하지 않습니다.
선행 전입자 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정자 | 기타란 참조 | 2012.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서에 정정자 1명이 기재되어 있습니다. 보증금, 확정일자, 점유 범위 및 실제 임대차관계는 확정되지 않았습니다.
유효한 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우, 실질취득액 = 낙찰가 + 인수보증금으로 계산해야 합니다. 특히 인수보증금이 낙찰가 하락분만큼 증가하는 구조라면 최저매각가가 내려가도 실질취득액은 줄지 않을 수 있습니다. 현재 보증금이 미상이므로 인수액을 확정적으로 0원이라고 판단하거나 할인율만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
② 가격과 유찰 시나리오 — 감정가 할인, 시세 할인은 미확인
이 물건의 감정가는 2,203,853,360원, 현재 최저매각가는 1,542,697,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 70%가 되었습니다. 그러나 공장용지·건물·기계기구가 결합된 물건은 일괄 감정가의 할인율만으로 실제 시장가치나 환금성을 판단하기 어렵습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 1,542,697,000원 | 803,390,329원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,079,887,900원 | 1,261,571,338원 |
| 3회 유찰 시 | 34%대 | 755,921,530원 | 1,582,298,044원 |
회차별 금액은 경매 시나리오입니다. 채권자 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 추정 금액으로, 매수인이 동일한 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,542,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,826,970원 |
| 1. 대구은행 근저당 · 을구 21번 | 1,620,000,000원 | 1,524,870,030원 |
| 2. 대구은행 근저당 · 을구 22번 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 대구은행 근저당 · 을구 23번 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 대구은행 근저당 · 을구 24번 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 추가이에브게니레베비치 · 가압류 | 21,710,027원 | 0원 |
| 6. 박엘레나 · 가압류 | 12,357,064원 | 0원 |
| 7. 이운이슬란다 · 가압류 | 19,112,655원 | 0원 |
| 8. 코가이마리나 · 가압류 | 19,255,004원 | 0원 |
| 9. 이운이리나 · 가압류 | 16,762,456원 | 0원 |
| 10. 김이리나 · 가압류 | 19,063,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 2,328,260,359원, 채권자 예상배당 1,524,870,030원, 미배당 추정 803,390,329원입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 등을 기준으로 산정되었습니다. 조세채권 우선배당, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (토지이용 및 매각물건명세서 기준)
- 토지 현황. 경상남도 김해시 한림면 가산리 215-2, 면적 2,747.0㎡의 공장용지입니다. 토지이용상황은 공업용이며, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역으로 기재되어 있으며, 공장설립승인지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역 등의 사항이 함께 확인됩니다. 인접 또는 저촉하는 농업진흥구역·농림지역 관련 경계도 구체적인 토지이용계획으로 확인해야 합니다.
- 공시지가. ㎡당 281,500원으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 매매 시세나 경매 적정 입찰가와 동일하지 않습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 무단증축 및 건축법 제11조 위반 표시가 있습니다. 시정명령·이행강제금·원상복구 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 및 구축물. 관정(1-1), 제시외 건물(2-1~2-14)과 지정된 기계기구가 일괄매각에 포함됩니다. 실제 존치 및 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비. 제시외 기계기구 중 일부는 소재불명으로 평가·매각에서 제외됩니다. 고무성형프레스, 보일러설비, 컴프레샤설비 등도 분리·이동 가능성이 있다고 판단되어 평가 및 매각에서 제외됩니다. 따라서 현장에 있다는 사실만으로 매수인 소유가 되는 것은 아닙니다.
- 지적경계. 인접 필지와 지적경계가 불분명하며, 정확한 경계확정을 위해 측량이 필요합니다. 담장·시설물·건축물의 실제 위치와 경계를 대조해야 합니다.
- 공동담보. 대구은행 근저당권에는 가산리 215-2 외 가산리 207-6이 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 이번 일괄매각의 실제 대상 범위는 구분하여 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장 관련 토지·건물·기계기구가 결합된 비주거용 물건으로, 용도 제한과 설비 상태 및 향후 활용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정정자 임대차 및 점유관계. 2012.04.16 전입자의 실제 점유 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 적용 가능한 임대차보호 규정을 확인하세요. 대항력 및 인수 가능성이 해소되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 대구은행 근저당과 공동담보. 2014.03.26 말소기준 근저당권 및 후순위 근저당 3건의 현황을 확인하고, 가산리 207-6 공동담보와 이번 매각대상 범위를 구분하세요.
- 조세 및 배당순위. 국세·지방세 압류에 따른 법정기일과 당해세 우선배당 여부를 확인하세요. 제공된 배당액은 최종 확정액이 아닙니다.
- 위반건축물 시정비. 무단증축 부분의 현황, 시정명령 및 이행강제금 발생 여부, 철거·원상복구 범위를 관할 기관에서 확인하세요.
- 기계기구와 제시외 시설. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-427호, 제2014-621호, 제2014-729호, 제2014-1256호와 실제 현장을 대조하세요. 매각 포함, 소재불명, 매각 제외 대상을 구분해야 합니다.
- 경계측량. 인접 필지와 지적경계가 불분명하므로, 경계측량 필요 여부와 건축물·시설물의 경계 침범 가능성을 확인하세요.
- 자금계획. 최저매각가 1,542,697,000원 외에 취득세·등기비용·명도 및 시설 시정비, 실제 인수 가능한 임차보증금 등을 별도로 반영하여 총취득비용을 산정하세요.
- 가격 검증. 최근 공장용지 및 유사 공장 거래사례, 토지·건물·설비별 평가가치와 매각 제외 자산을 검토하세요. 비교 시세가 확인되기 전에는 저가 낙찰이라고 단정하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 70% ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 말소기준권리 이후 설정된 여러 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 선행 전입자 정정자의 보증금·대항력 및 점유관계가 확정되지 않았다는 점에서 권리위험이 끝났다고 볼 수 없습니다.
또한 위반건축물 표시, 지적경계 불명확성, 제시외 시설 및 매각 제외 기계기구 문제는 낙찰 후 실제 사용가치와 추가 비용에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 예상 미배당액 803,390,329원은 채권자 관점의 추정치일 뿐, 매수인의 인수 부담이나 물건의 시장가치를 나타내지 않습니다.
권리 확정 전에는 실질취득액 미확정, 시설 확인 전에는 가격 메리트 미확정. 현재 최저매각가 1,542,697,000원이 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 그것만으로 유리한 입찰이라고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 선행 전입자의 법적 지위, 실제 매각 자산의 범위, 위반건축물 및 경계 문제를 먼저 해소한 후 총취득비용을 기준으로 입찰가를 정하는 것입니다.
