창원지방법원 2025타경12270. 김해시 한림면 가산리 215-2의 토지·건물 및 매각대상 제시외 시설이 함께 얽힌 사건입니다. 토지는 2,747㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역에 해당합니다. 현 소유자는 주식회사신우에스알로 2014년 3월 소유권을 취득했고, 같은 날 대구은행이 채권최고액 1,620,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 을구 21번이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 대구은행 근저당 3건이 추가되고 국·김해시·국민건강보험공단의 압류와 다수 가압류, 현재 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위가 아니라 말소기준보다 앞선 2012년 전입 임차인과 물건 자체의 물리·행정 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 가산리 215-2 · 경상남도 김해시 한림면 가동로 127 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 2,747㎡ |
| 소유자 | 주식회사신우에스알 · 2014.03.26. 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,203,853,360원 / 2,203,853,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전 주식회사 대구은행) / 1,735,239,081원 |
| 말소기준 | 2014.03.26. 을구 21번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 1,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
2013.12.20. 이전 임의경매 매각으로 당시 가압류·압류·근저당 대부분이 정리된 뒤, 2014.03.26. 주식회사신우에스알이 소유권을 취득하고 대구은행의 1,620,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이어 2014년 5월·9월에 대구은행 근저당 240,000,000원, 240,000,000원, 120,000,000원이 추가됐고 모두 현 말소기준 뒤입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정자 | 기타란 참조 | 2012.04.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
전입일은 현 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 임대차계약서, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 임차보증금 잔액을 원본에서 확인해야 최종 인수액을 판단할 수 있습니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,203,853,360원으로 신건 100%입니다. 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 제시할 수 없는 상태에서는 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 토지·건물뿐 아니라 매각에 포함되는 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 목록상 기계기구가 함께 있고, 일부 기계기구는 소재불명 또는 평가·매각에서 제외되어 있어 단순 평당가격만으로 판단하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,203,853,360원 | 2,179,414,826원 | 148,845,533원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,763,082,688원 | 1,743,051,861원 | 585,208,498원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,410,466,150원 | 1,393,961,488원 | 934,298,871원 | 0원* |
* 위 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 산정값입니다. 정정자의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차보증금 인수액은 확정할 수 없으므로, 실질취득액은 매각가에 임차인 미배당 인수액이 더해질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,203,853,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,438,534원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,620,000,000원 | 1,620,000,000원 |
| 3. 을구 22번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 23번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 을구 24번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 79,414,826원 |
| 6. 갑구 30번 가압류 · 추가이에브게니레베비치 | 21,710,027원 | 0원 |
| 7. 갑구 36번 가압류 · 박엘레나 | 12,357,064원 | 0원 |
| 8. 갑구 37번 가압류 · 이운이슬란다 | 19,112,655원 | 0원 |
| 9. 갑구 37번 가압류 · 코가이마리나 | 19,255,004원 | 0원 |
| 10. 갑구 38번 가압류 · 이운이리나 | 16,762,456원 | 0원 |
| 11. 갑구 39번 가압류 · 김이리나 | 19,063,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,328,260,359원, 현재 회차 예상배당은 2,179,414,826원, 미배당은 148,845,533원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 정정자의 임차보증금·우선변제 여부가 확인되면 실제 배당순서와 매수인 인수액 역시 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·위반건축물·기계기구
⑤ 토지·경계·이용상황
- 토지. 면적 2,747㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농업진흥구역·농림지역에 접하고, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 관련 지정이 있습니다.
- 공시지가. 281,500원/㎡입니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계가 불분명해 명확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
- 매각범위. 토지·건물과 다수 제시외 건물·기계기구가 일괄매각되므로 감정평가 대상과 실제 현황을 항목별로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정정자 임대차 원본 확인. 2012.04.16. 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정하세요.
- 실질취득액 재계산. 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 사용하지 말고, 확인된 임차보증금의 미배당액을 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 목록2의 무단증축 부분이 어느 부분인지, 현재 시정 여부와 원상복구 필요성을 확인하세요.
- 경계 측량. 인접필지와 지적경계가 불분명하므로 현황경계와 공부상 경계를 직접 확인하세요.
- 기계기구 대조. 매각 포함 목록, 소재불명 목록, 평가·매각 제외 설비를 현장에서 각각 구분하세요.
- 국세·지방세. 압류 6건 중 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당순서와 후순위 부족액을 다시 점검하세요.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가 2,203,853,360원이 시세보다 싼지 판단할 비교거래 근거가 없으므로 감정서·현장가치·인근 거래를 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·기계기구 목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝낼 사건이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2014.03.26. 대구은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다.
정정자의 전입일은 2012.04.16.로 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계 결론은 대항력 가능·미상입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 2,203,853,360원으로 고정할 수 없습니다.
여기에 일반건축물대장상 무단증축 위반, 인접필지와의 경계 불분명, 일부 기계기구 소재불명과 평가·매각 제외까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차·건축·경계·동산 범위를 모두 확인해야 하는 현장형 사건입니다. 신건 가격 자체의 메리트도 시세 근거 없이 가점할 수 없습니다. 결론은 등기는 확인, 실질 인수와 현장 범위는 미확정 — 확인 전 입찰가 산정 보류입니다.
