수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 ‘골드로즈’ 3층 304호 다세대주택입니다. 등기상 최초 소유자는 김덕수이고, 2017년 7월 21일 안산중앙신용협동조합 앞으로 채권최고액 1,040,000,000원의 근저당과 80,600,000원의 후순위 근저당이 설정됐습니다. 첫 번째 근저당이 말소기준이므로 이후의 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사와 문건접수에 등장하는 점유·임차 기록이 23명이고, 대상 304호 전체를 사용한다고 특정된 CUI LAN 외에는 상당수가 호실이 확인되지 않았습니다. 전입일이 확인된 신고인은 모두 말소기준일 이후 전입이지만, 구성진과 최란은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 구성진은 306호로 표시되어 있으나, 최란은 사용 호실이 특정되지 않아 대상 호실과의 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 3층 304호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(다세대) · 분석대상 면적 22.11㎡ · 5층 건물 · 총 17세대 |
| 준공일 | 2017.06.22 |
| 소유자 | 김숙희 (2023.09.14 상속, 2024.09.11 상속포기에 따른 소유권경정) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 토지 | 대 277.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,618,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2017년 7월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 채권최고액 80,600,000원의 근저당, 2023년 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원, 2024년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있어 채권최고액 자체를 이 호실의 실제 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
임차인·점유관계
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 기록상 점유·임차 신고인은 23명입니다. 304호 전체로 특정된 CUI LAN은 2021년 11월 22일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 380,000원으로 조사됐습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 월 380,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 월 400,000원 | 2024.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 2024.10.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최란 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 2024.10.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
* 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입일과 대상 호실이 확인되지 않은 최란의 점유관계가 304호와 연결되는지 확인하기 전에는 실제 인수 위험을 최종 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 30% 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 95,000,000원이고 1회 유찰된 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래가나 최신 거래가가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 비교할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 66,500,000원 | 64,903,000원 | 1,130,197,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 1,149,787,900원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 1,163,501,531원 | 0원* |
유찰이 거듭될수록 매각가는 낮아지지만 근저당·가압류 채권의 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 말소되는 담보권의 미회수 채권으로, 배당표상 매수인이 그대로 승계하는 금액은 아닙니다. 다만 점유관계가 확인되지 않은 임차인이 실제 대상 호실에서 대항력을 갖추었다면 별도의 인수 문제가 생길 수 있으므로, 0원이라는 계산값은 점유 확인을 전제로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,195,100,000원 중 64,903,000원이 배당되고 1,130,197,000원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 골드로즈는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 서측 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 17세대의 다세대주택이고 분석대상 면적이 22.11㎡인 만큼, 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유자 확인. CUI LAN의 현재 점유 여부와 최란을 포함한 호실 미상 신고인들의 대상 호실을 현장에서 확인하세요.
- 전입자료 대조. 전입세대열람, 외국인체류확인, 현황조사서, 매각물건명세서와 배당요구 서류의 이름·호실을 대조하세요.
- 토지 별도등기. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 원문과 매각으로 인한 말소 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 골드로즈와 인근 다세대 22.11㎡ 전후의 최신 거래·매물·임대료를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력과 별개로 실제 점유자가 다르면 인도명령과 협의에 시간·비용이 발생할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당의 공동담보목록과 신청채권 963,419,091원의 관계를 원문으로 확인하세요.
- 배당 변동 항목. 당해세와 최우선변제 가능성이 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 제출서류를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도·가스 사용관계를 확인해 추가 부담을 산정하세요.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격 검증이 먼저다
이 물건의 등기상 권리구조는 명확합니다. 2017년 안산중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리 소멸형이라는 사실만으로 안전한 입찰이 완성되지는 않습니다. 304호 임차인으로 특정된 CUI LAN은 대항력이 없지만, 호실 미상 신고가 다수이고 최란은 전입일과 점유부분이 확인되지 않았습니다. 여기에 토지 별도등기와 실거래 부재까지 겹칩니다.
따라서 최저가 66,500,000원을 감정가 대비 30% 할인된 가격으로만 볼 것이 아니라, 실제 점유자·별도등기·최신 시세를 확인한 뒤 산정한 총비용으로 판단해야 합니다. 결론은 “등기권리는 소멸형, 점유와 가격은 확인형”입니다.