창원지방법원 2025타경12423. 김해시 한림면 장방리, 한림초등학교 북동측 인근에 있는 근린생활시설 및 토지 경매입니다. 감정평가상 기호(2) 건물은 금성산업이라는 상호의 근린생활시설로 이용 중이며, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕의 단층 건물입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 매각은 일괄매각이고, 목록1 지상에 있는 계근대 1식은 토지에 포함해 평가·매각됩니다.

이번 사건은 권리분석에서 두 가지를 분리해서 살펴봐야 합니다. 하나는 등기부에 올라온 근저당권의 소멸 여부이고, 다른 하나는 등기부만으로 끝나지 않는 임차인의 대항력입니다. 현재 근저당권 3건은 모두 중앙농업협동조합 명의이며 매각으로 소멸할 예정이지만, 그보다 앞서 전입한 권대현의 임차관계는 별도입니다. 따라서 등기상 담보권이 정리된다는 이유로 인수위험까지 0원이라고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

등기상 과거 부경양돈협동조합 근저당권 3건은 2019.08.20. 말소되었고, 부산은행 근저당권 3건 역시 2023.06.08. 말소되었습니다. 따라서 이 과거 담보권들의 채권최고액을 현재 매수인 인수금액에 더해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 2023.06.08. 을구 11번 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 12번·13번 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 각 채권최고액은 432,000,000원, 120,000,000원, 120,000,000원으로, 합계 672,000,000원입니다. 이후 2025.11.17. 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

그런데 권대현의 전입일은 2019.09.05.입니다. 말소기준 근저당보다 먼저 전입했으므로, 임차인 조사상 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 이 권리는 후순위 근저당처럼 자동 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증금은 확인된 기재 숫자를 원 단위로 표시했습니다. 기재액이 실제 계약금액과 다르면 인수금액과 실질취득비용도 달라질 수 있습니다. 확정일자 및 배당요구 여부도 원본 서류로 재확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 608,608,000원으로, 감정가 869,441,000원 대비 약 70% 수준입니다. 감정가에서 상당 부분 내려왔다는 점은 분명하지만, 이를 곧바로 실제 거래가격보다 저렴하다는 의미로 해석할 수는 없습니다.

이 물건은 일반 아파트가 아니라 근린생활시설·토지의 일괄매각입니다. 거래가격에는 토지 면적과 필지 구성, 도로 이용, 건물의 실제 사용 가능성, 규제사항, 임대수익 및 점유 상태가 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 할인율과 적정 입찰가를 확정할 수 없습니다.

위 회차별 미배당액은 담보권자에 대한 배당 부족분으로, 매수인이 직접 승계하는 채무를 의미하지 않습니다. 매수인 인수는 별도로 판정된 임차인 보증금입니다. 기재액을 그대로 적용한 경우 현재 회차 실질취득은 608,610,000원이며, 취득 관련 세금·부대비용·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 608,608,000원 가정)

집행비용 8,486,080원은 추정치입니다. 근저당권별 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 예상치로, 실제 배당액은 확정 채권액, 이자, 비용 및 배당순위에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 2,000원은 매각대금의 배당 항목이 아니므로 도넛 차트 합계에 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 한림면 장방리 소재 한림초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 일반적인 아파트 단지와 다른 수요 구조를 갖습니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 기호(2)는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 근린생활시설로, 금성산업이라는 상호로 이용 중입니다. 위생 및 급·배수설비 등의 기재가 있습니다. 현 이용상태와 실제 점유 및 임대차계약의 일치 여부는 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지자료상 면적 957.0㎡, 계획관리지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지 및 사다리형입니다. 도로 접면은 중로한면이며, 공시지가는 366,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 관련 사항 외에 철도보호지구, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 이용이나 시설 변경 시 관계 법령상 제한을 확인해야 합니다.
• 도로·공부 차이. 기호(4)는 공부상 지목이 전이지만 현재 도로로 이용 중입니다. 실제 통행 기능, 사용권원, 매각범위 및 독립적인 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 계근대. 목록1 지상 계근대 1식이 토지에 포함되어 평가·매각됩니다. 계근대의 현황과 작동상태, 사용 가능성, 관리·철거 문제는 현장 점검 대상입니다.
• 환금성. 근린생활시설과 토지의 혼합 물건은 개별 입지·용도·건물 상태·점유관계에 따라 매수자 수요와 거래가격이 달라질 수 있습니다. 유사 물건의 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 현재 환금성과 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 권대현. 전입일 2019.09.05.와 말소기준일 2023.06.08.의 선후관계를 확인하고, 임대차계약서, 실제 보증금, 대항력 성립 요건, 점유 상태, 확정일자 및 배당요구 여부를 검증하세요.
• 보증금 기재 단위. 권대현 2,000원, 김근용 1,000원으로 표시된 금액을 계약서 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요. 단위 차이가 있다면 인수금액과 투자비용 계산을 다시 해야 합니다.
• 전차인 김근용. 컨테이너박스 1동 및 토지 일부의 점유현황, 원임차인과 전차인의 계약관계, 컨테이너 소유권과 인도 가능성을 확인하세요.
• 일괄매각 구성. 건물과 토지별 매각목록을 확인하세요. 공동담보에 기재된 462-33·462-35·462-50의 권리관계와 실제 매각대상 범위를 혼동하지 않아야 합니다.
• 실거래·수익 검증. 인근 유사 용도의 토지 및 근린생활시설 거래사례, 실제 임대료와 수익성, 건물 상태를 확인한 뒤 입찰가 상한을 설정하세요. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 토지 이용 및 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역·철도보호지구와 공장설립·배출시설·가축사육 제한사항을 확인하고, 현황 도로 부분의 이용권원도 점검하세요.
• 시설과 점유. 금성산업의 실제 영업 상태, 컨테이너 및 계근대 현황, 건물·토지의 인도 가능성과 필요한 비용을 현장에서 확인하세요.
• 예상배당과 세금. 제시된 배당액은 채권최고액 및 추정 집행비용을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액, 당해세, 최우선변제 및 체납 공과금 등을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건물 및 토지 등기부, 토지이용계획확인서와 매각목록을 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 선순위 권리와 실제 가치가 먼저”

창원지방법원 2025타경12423은 1회 유찰로 최저매각가가 608,608,000원까지 내려온 근린생활시설·토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 중앙농업협동조합 근저당권 3건 역시 매각으로 소멸할 예정이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 권대현의 선순위 대항력이 존재하고, 실제 임차인 2명의 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다. 기재 보증금 기준 인수액은 2,000원이지만 원문 금액과 계약 조건 검증을 생략할 수 없습니다. 여기에 토지 일부의 현황 도로 이용, 각종 이용제한과 근린생활시설의 환금성까지 고려해야 합니다.

현재 최저가에 기재된 인수액을 더한 실질취득은 608,610,000원입니다. 그러나 이 금액이 실제 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “근저당 정리는 명확하지만, 선순위 임차관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰 보류”입니다. 권리는 추가 확인, 가격은 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수보다 실제 취득비용과 활용가치입니다.