창원지방법원 2025타경12423. 김해시 한림면 장방리 462-33 소재 근린생활시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태상 기호(2)는 근린생활시설(상호: 금성산업)로 이용 중이고, 토지는 957㎡, 계획관리지역·상업용으로 조사됐습니다. 목록1 지상에는 계근대 1식이 있으며 토지에 포함해 평가·매각됩니다.
권리의 기준점은 2023.06.08 설정된 중앙농업협동조합의 채권최고액 432,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당권 120,000,000원 2건이 추가됐고, 2025.11.17 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 세 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계에서는 2019.09.05 전입한 권대현이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되고, 우선변제권 없이 보증금 2,000원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12423 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 장방리 462-33 · 한림로398번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(2) 근린생활시설(상호: 금성산업) |
| 토지 | 957㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김시훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 869,441,000원 / 869,441,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1 지상 계근대 1식은 토지에 포함하여 평가 및 매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도
과거 부경양돈협동조합 근저당권 3건과 부산은행 근저당권 3건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.06.08 을구 11번 중앙농업협동조합 근저당권 432,000,000원입니다. 이후 을구 12번·13번 각 120,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김근용(전차인) | 컨테이너박스 1동 및 토지일부 | 2024.12.09 | 1,000원 | 없음 | 해당 없음 | 0원 |
| 권대현 | 기호2 건물일부(사무실1칸) 및 토지일부 | 2019.09.05 | 2,000원 | 있음 | 없음 | 2,000원 |
② 가격 판단 — 신건, 실질취득 869,443,000원
현재 회차는 감정가 100%인 신건으로 최저매각가는 869,441,000원입니다. 권대현 보증금 2,000원을 더하면 매수인의 실질취득액은 869,443,000원입니다. 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 평가는 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라, 실제 근린생활시설·토지의 현장 가치와 환금성을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 869,441,000원 | 2,000원 | 869,443,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 695,552,800원 | 2,000원 | 695,554,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 556,442,240원 | 2,000원 | 556,444,240원 | 123,522,182원 |
③ 예상배당표 (매각가 869,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,094,410원 |
| 인수 · 임차인 권대현 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 중앙농업협동조합 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 중앙농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 중앙농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 186,346,590원 |
현재 회차에서는 세 근저당권의 채권최고액 672,000,000원이 모두 배당되고, 소유자 잔여액은 186,346,590원으로 계산됩니다. 권대현 보증금 2,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림초등학교 북동측 인근이며, 부근은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 근린생활시설, 상호 금성산업으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다.
- 토지. 957㎡, 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·중로한면입니다. 공시지가는 366,800원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 및 중로2류 관련 지정이 확인됩니다.
- 현황 차이. 기호(4)는 공부상 지목이 전이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 목록1 지상 계근대 1식은 토지에 포함해 평가 및 매각됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권대현 점유 확인. 기호2 건물일부 사무실 1칸과 토지일부의 실제 점유범위를 현장에서 확인하세요.
- 인수액 반영. 현재 최저가 869,441,000원에 권대현 보증금 2,000원을 더한 실질취득액은 869,443,000원입니다.
- 가격 검증. 확인 가능한 실거래 비교가격이 없으므로 감정가가 곧 시세라고 보지 말고 근린생활시설·토지의 현장 가치와 수익성·환금성을 따로 점검하세요.
- 토지 규제 확인. 철도보호지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·지구단위계획 등 이용제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 기호(4)는 공부상 전, 현황 도로이므로 사용관계와 경계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 계근대 1식이 토지에 포함돼 평가·매각되는 조건을 원문과 현장에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘사용성과 가격 검증’이 승부처
이 사건은 등기상으로는 2023.06.08 중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 담보권은 매각으로 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 임차관계에서는 권대현의 대항력과 보증금 2,000원 승계가 남습니다. 현재 실질취득액은 869,443,000원입니다.
더 중요한 점은 이 물건이 아파트가 아니라 근린생활시설과 토지의 일괄매각이라는 것입니다. 철도보호지구 등 복수의 토지이용 규제와 공부·현황 차이도 확인됩니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않는 만큼 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하기보다, 임차 점유범위·토지 이용제한·현장 가치·환금성까지 검증한 뒤 입찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
