창원지방법원 2025타경12459. 김해시 관동동 467-19 소재 토지와 3층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 189.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층으로 사용승인일은 2012.09.21입니다. 현황은 1층 근린생활시설(선플라워아트), 2층과 3층 주택으로 이용되고 있습니다. 목록2는 공부상 단독주택이지만 1층 일부가 근린생활시설로 이용 중이며, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
권리분석의 기준점은 2012.09.26 설정된 창원미래신용협동조합 근저당권 136,500,000원입니다. 이후 확인되는 임차관계는 모두 전입일이 그보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 별개로 토지인 목록1에는 2011.04.14 제39851호 지상권설정등기가 있어 순수한 후순위 말소형과는 다릅니다. 이 지상권에 대해서는 지상권자 창원미래신용협동조합의 말소동의서가 2025.11.24 제출되었고, 매각되는 조건으로 처리된다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12459 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 467-19 · 등기 도로명주소 경상남도 김해시 장유면 덕정로138번안길 33 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(선플라워아트), 2층 및 3층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 · 사용승인일 2012.09.21 |
| 토지 | 189.3㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김지연 · 단독소유 · 소유권보존 2012.09.26 |
| 감정가 / 최저가 | 621,758,400원 / 621,758,400원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 215,417,908원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — ‘0원 인수’의 전제조건
건물 등기 기준 말소기준권리는 2012.09.26 창원미래신용협동조합 근저당권 136,500,000원입니다. 2025.06.11 이 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전되었고, 2025.11.25 한국자산관리공사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준보다 뒤에 발생한 박정남의 2024.10.21 주택임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계
확인되는 인명 임차관계는 김미선(선플라워아트), 최영훈, 김자경, 박정남입니다. 모두 전입일이 2012.09.26 말소기준권리보다 늦고, 매수인에 대한 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미선(선플라워아트) | 101호 일부 | 2018.01.23 / 해당 없음 | 1,500 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 0원 |
| 최영훈 | 201호 | 2016.08.16 / 해당 없음 | 확인 필요 | 2026.01.30 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 0원 |
| 김자경 | 202호 전체 | 2017.11.15 / 해당 없음 | 5,000 | 2025.12.11 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 0원 |
| 박정남 | 건물 3층 78㎡ 전부(3층 전부) | 2022.05.31 / 2022.04.07 | 100,000,000원 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 0원 |
매각물건명세서에는 별도로 ‘현재까지’라는 주거 관련 기재가 있으며, 전입일·확정일은 2017.11.15, 배당요구일은 2025.12.11, 보증금 표시는 0입니다. 사람 이름으로 특정된 위 임차관계와 구분하여 원본 명세서에서 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 621,758,400원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 621,758,400원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 621,758,400원입니다.
다만 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 특히 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 결합된 혼합용도 물건이라는 점을 감안하면 임대수익·공실·층별 상태를 확인하지 않은 채 “신건인데 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가정액 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 621,758,400원 | 0원 | 476,640,816원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 497,406,720원 | 0원 | 353,532,653원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 397,925,376원 | 0원 | 255,054,421원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 621,758,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,617,584원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 창원미래신용협동조합 | 136,500,000원 | 136,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 476,640,816원 |
현재 배당 가정에서는 근저당 채권 136,500,000원이 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕정초등학교 남동측에 위치하며 부근은 정비된 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(상호:선플라워아트), 2층 및 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물이며 외벽은 화강석 및 드라이비트, 내부는 인테리어·벽지·타일 등, 창호는 새시이중창입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 189.3㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 883,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 등에 해당하고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있으나, 매각물건명세서에는 목록2가 공부상 단독주택이면서 1층 일부가 근린생활시설로 이용 중임이 별도로 적시되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소조건. 목록1 2011.04.14 제39851호 지상권이 선순위입니다. 2025.11.24 말소동의서 제출 및 ‘매각되는 조건’이 최신 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 실거래 없는 신건 가격. 최저가 621,758,400원을 시세보다 싸다고 단정할 자료가 없습니다. 임대수익과 주변 거래사례를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 혼합용도. 1층 근린생활시설과 2·3층 주택으로 이용됩니다. 각 층의 공실·임대료·점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 확인되는 임차인들은 말소기준 뒤라 승계 대상은 아니지만 실제 점유가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도 검토가 필요합니다.
- 박정남 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 전입 2022.05.31, 확정일자 2022.04.07, 임차권등기 2024.10.21입니다. 말소기준 뒤라 매수인 대항력은 없지만 배당관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 김종구 과거 임차권. 2020.03.09 임차보증금 20,000,000원의 주택임차권등기가 있었으나 2020.08.03 해제로 말소되었습니다.
- 과거 경매 이력. 김종구를 채권자로 한 2020.07.30 강제경매개시결정은 2020.07.31 취하되어 2020.08.05 말소되었습니다.
- 배당 원본 대조. 한국자산관리공사 청구 215,417,908원과 현재 배당표의 근저당 채권 136,500,000원 관계를 채권계산서와 공동담보 자료로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물(2-1)이 일괄매각에 포함된다는 조건을 현황·감정평가 도면과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 말소조건과 가격검증
이 사건의 권리구조는 임차인 보증금 승계형이 아닙니다. 확인되는 임차관계는 모두 2012.09.26 말소기준권리보다 후순위이고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 목록1에는 그보다 앞선 2011.04.14 지상권이 있습니다. 다행히 지상권자 창원미래신용협동조합의 말소동의서가 2025.11.24 제출됐고 매각되는 조건으로 말소되도록 정리되어 있으므로, 이 조건이 최종 매각조건에서 확인되면 실질 인수위험은 크게 낮아집니다.
반면 가격 쪽에서는 621,758,400원 신건을 싸다고 평가할 비교 실거래가 없습니다. 1층 근린생활시설·2층 및 3층 주택이라는 혼합용도, 복수 점유관계, 제시외 건물 포함까지 함께 확인해야 하므로 “권리 인수 0원 = 바로 입찰”로 연결할 사건은 아닙니다. 결론은 지상권 말소조건 확인, 점유·임대수익 확인, 가격검증 후 판단입니다.
