창원지방법원 2025타경12459. 경남 김해시 관동동 467-19에 소재하는 토지와 3층 건물의 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕으로, 1층은 선플라워아트가 영업하는 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 공부상 단독주택이지만 실제로는 상가와 주거가 혼합된 건물이라는 점이 일반 주택 경매와 다른 출발점입니다.
등기상 소유자는 김지연이며, 2012년 창원미래신용협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전되었고, 한국자산관리공사가 2025년 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 215,417,908원입니다.
권리관계에서 가장 중요한 사실은 말소기준보다 먼저 설정된 토지 지상권입니다. 매각물건명세서에는 해당 지상권이 인수권리로 기재되어 있으면서도, 동시에 지상권자의 말소동의서가 제출되었다고 적혀 있습니다. 따라서 단순히 후순위 임차인 보증금 인수가 없다는 이유만으로 완전히 깨끗한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 467-19 도로명주소: 덕정로138번안길 33 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설(선플라워아트), 2층·3층 주택 |
| 사용승인 | 2012.09.21 |
| 토지면적 / 지목 | 189.3㎡ / 대 |
| 토지형상 / 도로 | 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김지연 (단독소유) |
| 감정가 | 621,758,400원 |
| 최저매각가 | 435,230,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 215,417,908원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권이 핵심
건물 등기상 2012.09.26 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 136,500,000원으로, 최초 근저당권자는 창원미래신용협동조합입니다. 2025.06.11에는 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 근저당권이 이전되었습니다.
같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 기존 김종구의 주택임차권등기도 2020.08.03 말소되었고, 2020년 강제경매개시결정 역시 취하 후 말소되었습니다. 현재 진행 중인 임의경매개시결정과 후순위 주택임차권등기는 말소기준권리 이후에 발생한 권리입니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 명도와 배당 확인 필요
확인되는 실명 임차 관련 기재는 김미선·최영훈·김자경·박정남 4명입니다. 이와 별도로 명의가 ‘현재까지’로 적힌 기록이 있어 동일인 여부를 확인해야 합니다. 실명 기재자들의 전입일은 모두 2012.09.26 말소기준 이후입니다. 기재된 대항력 판정은 모두 없음으로 분류되어 있으나, 보증금과 점유 범위, 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김미선(선플라워아트) 101호 일부 |
2018.01.23 | 1,500 단위 확인 필요 |
없음 | 미상 |
승계 없음 확정일자·배당요구 확인 |
|
최영훈 201호 · 주거 |
2016.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 |
승계 없음 2026.01.30 배당요구 |
|
김자경 202호 전체 |
2017.11.15 | 5,000 단위 확인 필요 |
없음 | 미상 |
승계 없음 2025.12.11 배당요구 |
|
박정남 3층 78㎡ 전부 · 임차권등기 |
2022.05.31 | 100,000,000원 | 없음 |
후순위 확정 2022.04.07 |
승계 없음 2024.10.21 임차권등기·배당요구 |
|
현재까지 명의 확인 필요 · 주거 |
2017.11.15 | 0원 기재 실제 금액 미상 |
없음 |
확인 필요 확정 2017.11.15 기재 |
명의 확인 2025.12.11 배당요구 기재 |
김미선·김자경의 보증금 숫자는 금액 단위가 명확하지 않아 원화로 임의 환산하지 않았습니다. ‘현재까지’ 기재는 독립적인 임차인으로 확정하여 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.
또한 2020년 김종구 명의의 주택임차권등기는 보증금 20,000,000원으로 설정되었으나 2020.08.03 이미 말소되었습니다. 현재 유효한 임차권등기로 중복 계산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세와는 별개
감정가는 621,758,400원, 현재 최저매각가는 435,230,000원입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 70% 수준까지 가격이 내려왔습니다. 그러나 이 수치는 감정가와의 비교일 뿐, 주변 부동산의 실제 거래가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
이 물건은 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 혼합된 건물이며 토지면적은 189.3㎡입니다. 따라서 일반 아파트의 동일 평형 평균가격을 적용하는 방식보다 토지 가치, 건물 상태, 임대수익, 건물 활용 가능성 등을 종합해 비교해야 합니다. 실거래 기준가격이 확인되지 않은 현재 단계에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 435,230,000원 | 136,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 304,661,000원 | 136,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 213,262,700원 | 136,500,000원 | 0원 | 0원 |
위 시나리오는 제공된 근저당권 배당모형의 수치입니다. 미배당 0원은 모형에 반영된 136,500,000원 채권최고액 기준이며, 한국자산관리공사의 청구금액 215,417,908원에 대한 실제 충족 여부를 나타내지 않습니다. 지상권 등 비금전적 권리 부담도 이 표의 0원에 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 435,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,752,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 136,500,000원 | 136,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 291,977,700원 |
| 합계 | — | 435,230,000원 |
집행비용 6,752,300원은 추정치입니다. 위 표는 등기상 채권이전, 한국자산관리공사의 경매 청구금액, 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제액이 모두 반영된 확정 배당표가 아닙니다. 특히 소유자 교부 예상액 291,977,700원은 모형상 잔여로서 실제 교부액과 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 관동동 덕정초등학교 남동측에 위치합니다. 주변은 정비된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 내벽은 인테리어·벽지·타일 등으로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 실제 용도. 공부상 단독주택이나 1층은 선플라워아트가 이용하는 근린생활시설이고, 2층 및 3층은 주택입니다. 주거와 상업용도의 혼합 이용을 고려해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 189.3㎡이며 평지의 정방형 토지입니다. 소로한면에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역·절대보호구역 등의 제한사항도 있습니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가는 883,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 없는 것으로 조사되었으나, 1층 일부의 근린생활시설 이용은 매각물건명세서에 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물(2-1)이 포함됩니다. 현황, 면적, 사용 상태 및 평가 반영 내용을 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거·상업 혼합 건물은 토지와 건물의 개별 특성, 임대수익 및 활용 가능성이 거래가격에 영향을 줍니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 만큼 일반 아파트처럼 단순한 평형 평균으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 토지 지상권 말소 확인. 2011.04.14 설정된 목록1 을구 2번 지상권의 최신 등기 상태와 2025.11.24 말소동의서의 효력을 확인하세요. 매각 후 실제 말소 가능 여부가 핵심입니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 토지 189.3㎡, 본건 건물과 제시외 건물(2-1)의 포함 범위, 현황 및 권리관계를 확인하세요.
- 실제 이용상태. 공부상 단독주택과 1층 근린생활시설 이용의 관계, 적법한 사용 여부, 인허가 및 용도 관련 사항을 확인하세요.
- 임차인 보증금과 배당요구. 김미선·김자경의 보증금 단위를 확인하고, 최영훈의 미상 보증금과 ‘현재까지’ 기재의 실제 명의를 확인하세요.
- 박정남 임차권등기. 3층 전체에 대한 보증금 100,000,000원, 확정일자, 배당 순위 및 매각 후 임차권등기 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 상가 점유 및 명도. 선플라워아트의 실제 계약관계와 101호 점유 범위, 상가임대차 관련 사항을 확인하세요. 후순위 임차인이라도 명도와 영업장 인도에 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 채권자 및 예상배당 재검증. 한국자산관리공사의 근저당권 이전 기록, 청구금액 215,417,908원과 실제 배당 예정액을 대조하세요. 단순 배당표의 소유자 잔여액을 확정액으로 취급하지 마세요.
- 시세와 수익가치 확인. 주변 유사 토지·혼합용도 건물의 거래사례, 건물 상태, 실제 임대료와 공실 가능성을 확인한 다음 입찰가 상한을 산정하세요.
- 현장 확인. 1층 영업장 및 각 층 점유 상태, 시설 노후도, 공용설비, 관리 상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 종기 관련 자료 및 경매기록을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만 권리 확인이 먼저다”
이 물건은 감정가 621,758,400원에서 최저매각가 435,230,000원으로 낮아진 1회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준 이후에 전입한 임차인들로 인해 매수인이 금전적으로 보증금을 인수할 가능성은 낮게 평가됩니다.
그러나 일반적인 후순위 임차권과 달리, 2011년 토지 지상권은 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리입니다. 매각조건과 함께 말소동의서가 제출되어 있지만, 실제 말소 절차를 확인하지 않고 권리상 안전하다고 단정할 수 없습니다. 또한 한국자산관리공사의 채권 승계 및 배당관계도 별도 검증이 필요합니다.
실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 인정할 수는 없습니다. 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물의 가치, 토지 지상권 처리, 임대차 및 명도 부담이 실질적인 투자 판단을 좌우합니다.
결론은 권리 확인 선행·가격 판단 유보. 지상권 말소 이행과 임차인 관계, 배당구조 및 실거래 비교가 확인된 이후에야 이 물건의 적정 입찰가를 합리적으로 판단할 수 있습니다.
