창원지방법원 2025타경12477. 김해시 외동 동아그린아파트 102동 1층 102호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 113,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2021.03.12 김해시 압류인데, 그보다 앞선 2016.06.01에 김혜경 명의의 전세금 80,000,000원 전세권이 설정돼 있고 권리판정상 말소기준 이전 → 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
따라서 전세권 인수를 보수적으로 반영하면 실질취득 부담은 113,000,000원 + 80,000,000원 = 193,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 115,333,333원이고 최신 거래는 2025.05의 100,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -11.5%로 내려와 있어, 실질취득 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12477 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 7 동아그린아파트 102동 1층102호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 전하로 251 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방겸식당·욕실·현관·창고·발코니 등 |
| 층 | 철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 내 1층 102호 |
| 소유자 | 윤주영 · 2014.07.18 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 64,974,464원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
한편 예상배당표에서는 김혜경 전세권 80,000,000원을 매각대금에서 전액 배당하는 가정으로 계산하고 있고, 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 즉 등기상 권리판정과 예상배당 가정의 결론이 서로 다릅니다. 따라서 이 사건의 핵심 확인사항은 해당 전세권이 실제 배당요구 또는 매각조건에 의해 소멸하는지, 아니면 낙찰자가 인수하는지 여부입니다.
2021.03.12 김해시 압류 이후의 롯데캐피탈 가압류 15,847,373원, 대동농업협동조합 가압류 5,336,534원, 2025.12.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 2014.07.25 설정된 현대캐피탈 근저당은 채권최고액이 2016.06.01 변경으로 97,200,000원이 됐고, 2026.02.11 한국자산관리공사로 이전된 흐름도 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 내려오는 중
동아그린 동일 면적 72.9㎡ 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 123,857,142원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 115,333,333원, 최신 거래는 2025.05의 100,000,000원이며 최근 거래가 과거 거래보다 11.5% 낮은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 72.9㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2024.09 | 72.9㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2024.07 | 72.9㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2023.10 | 72.9㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2023.09 | 72.9㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2021.09 | 72.9㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 2021.06 | 72.9㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.9㎡ | 3건 | 115,333,333원 |
최저가 113,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 98.0%입니다. 하지만 최신 거래 100,000,000원보다는 높고 최근 추세도 하락 중입니다. 더 중요한 것은 선순위 전세권 인수 판정을 반영한 실질취득 193,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 167.3%, 최신 거래의 193.0% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 2. 전세권 · 김혜경 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 15,847,373원 | 15,847,373원 |
| 4. 가압류 · 대동농업협동조합 | 5,336,534원 | 5,336,534원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,434,093원 |
위 표는 신건 매각가 113,000,000원에서 전세권 80,000,000원을 전액 배당하는 가정입니다. 이 가정에서는 채권자 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 9,434,093원입니다. 다만 등기상 전세권 권리판정은 매수인 인수로 표시돼 있어, 실제 입찰 판단은 매각물건명세서의 소멸·인수 조건 확인이 우선입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 113,000,000원 | 101,183,907원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 12,811,107원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 30,565,667원 |
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 그러나 이 사건은 단순히 유찰돼 최저가가 내려간다고 해결되는 구조로 단정할 수 없습니다. 선순위 전세권이 실제 인수되는 조건이라면 낙찰가와 별도로 80,000,000원의 부담을 함께 계산해야 하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산김해경전철 봉황역 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 여객터미널, 백화점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행 상황을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 규모·연식. 동아그린은 288세대, 1994.08.24 준공 단지입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접한 진입로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(45M)·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,137,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 탐문 등을 종합해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 최우선. 김혜경 전세권 80,000,000원이 낙찰자에게 실제 인수되는지 매각물건명세서와 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 계산. 인수라면 신건 기준 실질 부담은 193,000,000원입니다. 최저가 113,000,000원만으로 시세를 비교하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 115,333,333원, 최신 거래는 100,000,000원, 최근 대 과거 추세는 -11.5%입니다.
- 1층 가격 보정. 대상은 1층 102호이고 최근 거래 표본은 여러 층에 분포하므로 개별 호수 상태와 층 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 등으로 내부 확인이 곤란했던 만큼 수리비와 실제 이용상태 점검이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.13억 경매”로만 보면 위험하다
표면상 감정가와 최저가는 113,000,000원이고 최근 12개월 평균 115,333,333원의 98.0%라 크게 비싸 보이지 않습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 2016.06.01 설정된 김혜경 전세권 80,000,000원입니다. 등기상 권리판정대로 낙찰자가 이를 인수한다면 실질취득은 193,000,000원으로 올라가 최근 시세를 크게 초과합니다.
반대로 예상배당표처럼 전세권이 전액 배당되고 소멸한다면 경제성 판단은 완전히 달라집니다. 그래서 이 사건은 “신건이 싸냐 비싸냐”보다 “전세권이 소멸하느냐 인수되느냐”가 먼저입니다. 현재 정보만으로는 선순위 권리 위험을 낮게 볼 수 없으므로, 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.
