창원지방법원 2025타경12477. 김해시 외동 동아그린아파트 102동 1층 102호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 113,000,000원이지만 1회 유찰되면서 최저매각가가 79,100,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 거래 평균보다 상당히 낮은 금액입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 권리순위입니다. 현 소유자 윤주영 명의로 2014년 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 현대캐피탈 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 2016년 김혜경 명의의 전세권이 설정됐으며, 2021년 김해시 압류, 2025년 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
특히 2014년 근저당권은 이후 채권최고액이 변경되고 2026년 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있어, 이를 단순히 말소된 과거 권리로 취급할 수 없습니다. 2014년 근저당권이 현존하는 선순위 권리라면 2016년 전세권의 법적 지위도 달라집니다. 따라서 2021년 압류를 기준으로 전세권 전액 인수를 확정하는 것 역시 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 7 동아그린아파트 제102동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 전하로 251 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 실거래 대상 면적 72.9㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 1층 |
| 내부구성 | 방3·거실·주방겸식당·욕실·현관·창고·발코니 등 |
| 소유자 | 윤주영 · 2014.07.25 소유권이전 · 당시 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 | 113,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,100,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 64,974,464원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 전세권 | 김혜경 · 전세금 80,000,000원 · 2016.06.01 설정등기 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 폐문 등으로 내부 확인 곤란 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 전세권의 충돌
전세권자 김혜경은 2016.06.01 등기된 전세금 80,000,000원의 전세권자입니다. 주거용 건물 전부를 목적으로 하며 등기상 존속기간은 2018.05.31까지로 기재되어 있습니다. 다만 기간 만료만으로 전세권등기가 당연히 말소되는 것은 아니므로, 현재 등기상 존속 여부와 법적 효력을 별도로 확인해야 합니다.
전세권은 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차권과 동일한 권리가 아닙니다. 전세권이 설정됐다는 사실만으로 전입일·점유·확정일자 등 주택임차인의 대항요건이 충족됐다고 단정할 수 없습니다. 현재 임대관계와 실제 점유상태는 확인되지 않아 대항력 있는 임차인의 존재 여부 역시 미상입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮아도 인수 위험이 관건
동아그린아파트는 288세대, 1994.08.24 준공 단지입니다. 동일 면적 72.9㎡의 확인된 거래 7건을 보면 전체 평균은 123,857,142원이지만, 최근 12개월 평균은 115,333,333원(3건)으로 더 낮습니다. 최근 거래 추세도 -11.5%여서, 과거의 높은 거래가격을 근거로 현재 가치를 과대평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 72.9㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2024.09 | 72.9㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2024.07 | 72.9㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2023.10 | 72.9㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2023.09 | 72.9㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2021.09 | 72.9㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 2021.06 | 72.9㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 전체 평균 | 72.9㎡ | 7건 | 123,857,142원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.9㎡ | 3건 | 115,333,333원 |
최저매각가 79,100,000원만 놓고 보면 최근 12개월 거래 평균의 68.6%로 낮습니다. 최신으로 확인된 2025.05 거래가 100,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이 비교는 매수인이 별도로 인수하는 권리가 없을 때에만 의미가 있습니다.
전세권 80,000,000원 전액이 별도로 존속하면 조건부 총부담은 159,100,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 137.9%, 마지막 확인 거래가 100,000,000원의 159.1%입니다. 따라서 전세권 인수 가능성이 해결되지 않는 한 저렴한 경매물건으로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정 · 제시된 배당 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,823,800원 |
| 1. 전세권 · 김혜경 | 80,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 | 15,847,373원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대동농업협동조합 | 5,336,534원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 계산에서는 집행비용 1,823,800원을 제외한 77,276,200원이 전세권자에게 배당되고, 다른 채권자에 대한 배당 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 23,907,707원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 전세권의 배당 적격성과 우선순위도 확정된 계산으로 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 인하보다 권리 확정이 먼저
| 경매 회차 | 최저가 | 제시된 미배당 | 전세권 전액 존속 시 총부담 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 현재 | 79,100,000원 | 23,907,707원 | 159,100,000원 |
| 2회 유찰 시 | 55,370,000원 | 47,210,567원 | 135,370,000원 |
| 3회 유찰 시 | 38,759,000원 | 63,522,569원 | 118,759,000원 |
오른쪽 금액은 각 회차 최저가에 전세권 80,000,000원 전액이 별도로 존속한다고 가정한 단순 합계입니다. 배당에 따라 전세권이 소멸하거나 부담 범위가 달라지는 경우에는 적용되지 않습니다. 실제 낙찰가격 및 부대비용도 별도입니다.
전세권 전액 존속을 가정하면 3회 유찰 시에도 조건부 총부담은 118,759,000원으로 최근 12개월 거래 평균 115,333,333원보다 높습니다. 따라서 단순히 최저매각가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 충분해진다고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 소재 부산김해경전철 봉황역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 여객터미널, 백화점 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 상황 등을 고려한 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 동측은 왕복 4차선 포장도로와 연결되는 진입로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 1층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(45m)·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등과 관련됩니다. 토지의 개별공시지가 자료는 1,137,000원/㎡이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 288세대의 1994년 준공 아파트로, 확인된 거래 표본이 7건이며 가격 분포는 99,000,000원부터 147,000,000원까지입니다. 최근 거래 추세 -11.5%와 1층 조건을 함께 고려해야 합니다.
- 내부상태. 현장 조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 인근 유사 물건과 관련 공부 등을 참고한 감정이므로 내부 수리 상태와 실제 점유상태에 대한 현장 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재판정. 2014.07.25 현대캐피탈 근저당권, 2016.06.07 채권최고액 변경 및 2026.02.11 한국자산관리공사 권리이전의 법적 효과를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 전세권 존속 여부. 2016.06.01 김혜경 전세권 80,000,000원의 말소 여부, 배당요구 유무 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서·배당요구종기 관련 기록과 대조하세요.
- 실제 임차관계. 전세권자가 실제 점유자 또는 주택임차인인지, 전입 및 확정일자 등 대항요건을 갖추었는지 확인해야 합니다. 전세권등기만으로 주택임차인의 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 전세권에 77,276,200원을 배당하는 계산과 매수인 인수액 0원이라는 판단이 함께 성립하는지, 실제 우선순위와 배당요구 여부를 반영하여 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 115,333,333원, 마지막 확인 거래 100,000,000원, 최근 추세 -11.5%를 기준으로 실제 취득부담을 계산하세요. 최저가 79,100,000원만을 시세와 비교하지 마세요.
- 점유·명도. 임대관계와 점유상태가 미상입니다. 전세권자, 소유자, 실제 점유자 사이의 관계와 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비·추가비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 내부 수리비 및 명도비용 가능성을 별도로 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 기록 및 사건 진행상태를 입찰 직전 다시 점검하세요.
맺으며 — “7,910만원이라고 7,910만원짜리 집은 아니다”
이 사건의 최저매각가는 79,100,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 115,333,333원의 68.6%에 불과합니다. 숫자만 보면 가격 메리트가 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 2016년 설정된 80,000,000원 전세권과 2014년 근저당권의 변경·이전 기록이 동시에 존재합니다.
전세권이 전액 존속한다면 최저가 기준 총부담은 159,100,000원으로, 최근 시세 평균보다 상당히 높은 가격이 됩니다. 반면 2014년 근저당권이 실제 선순위로 존속하여 전세권이 매각으로 소멸한다면 완전히 다른 취득비용 분석이 필요합니다. 어느 쪽이 맞는지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정하거나 80,000,000원으로 단정하는 것 모두 위험합니다.
최근 거래 추세도 -11.5%로 하락하고 있고, 대상 호수는 1층이며 내부상태도 확인이 곤란했습니다. 따라서 현재 판단은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 소멸·존속 여부와 실제 매수인 부담을 확정한 뒤, 그 금액을 기준으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
결론은 단순합니다. 낙찰가격보다 먼저 확정해야 할 것은 매수인이 실제로 떠안는 권리입니다.
