수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 3층 305호, 전용 19.07㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2017.06.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 총 17세대로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 82,000,000원에서 한 차례 유찰된 57,400,000원입니다.
등기상 말소기준은 2017.07.21. 접수된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 80,600,000원의 근저당, 2023년 경기신용보증재단 가압류와 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 “별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)”이 기재돼 있어, 그 권리의 범위와 말소 여부는 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 3층 305호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 19.07㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 건물 현황 | 총 17세대 · 2017.06.22. 사용승인 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김숙희 (2024.09.11. 상속포기 경정 후 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
| 별도등기 | 1토지 을구 11번 근저당권설정등기 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸형, 별도등기는 확인형
말소기준권리 이후의 제2근저당, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 제1근저당의 채권최고액은 본건 감정가를 크게 넘고 공동담보목록이 연결돼 있어, 본건 매각대금만으로는 채권이 전액 배당되지 않습니다. 미배당 채권은 채권자와 채무자 사이에 남는 것이며, 매각으로 소멸하는 근저당 채무를 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 305호는 후순위, 다수의 호실 미상 점유는 확인 필요
현황조사 등에 등재된 사람은 총 22명입니다. 이 가운데 목적물인 305호 전체를 점유하는 것으로 특정된 사람은 김주오 1명이며, 304호와 306호 점유자는 각각 별도 호실로 조사됐습니다. 나머지 19명은 점유 호실이 특정되지 않았습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.12.03. | 인수 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.29. | 인수 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.16. | 인수 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.15. | 인수 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.22. | 인수 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.18. | 인수 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22. | 10,000,000원 / 380,000원 | 없음 | 미상 | 다른 호실 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.06. | 다른 호실 |
305호 특정 점유자인 김주오의 전입일은 2022.09.26.로 말소기준일 2017.07.21.보다 늦습니다. 따라서 해당 점유자가 305호 임차인이라 하더라도 선순위 대항력은 없고, 배당으로 회수하지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·차임·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현실적인 명도 대상과 계약관계는 현장 및 원문으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 82,000,000원의 70%인 57,400,000원입니다. 다음 회차가 진행된다면 2회 유찰 시 40,180,000원, 3회 유찰 시 28,126,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 골드로즈의 비교 가능한 최근 실거래와 마지막 매각 사례는 확인되지 않았습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 가격 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 82,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 70% | 57,400,000원 | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 40,180,000원 | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 28,126,000원 | 가정 시나리오 |
총 17세대의 소규모 다세대이고 전용면적도 19.07㎡로 작습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 나타나지만 실제 낙찰가 자료가 없어 환금성과 적정 응찰가를 확정하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 인근 동일 면적 다세대의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,433,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 55,966,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,195,100,000원 중 채권자 예상배당은 55,966,800원이며, 전체 미배당액은 1,139,133,200원입니다. 신청채권자 청구액 963,419,091원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교와 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 위생·급배수, 난방, 소방과 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 277.1㎡의 평탄한 사다리형 토지이며 제2종일반주거지역, 시가지경관지구에 해당합니다. 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 17세대의 소규모 다세대이고 대상 면적은 19.07㎡입니다. 최근 실거래와 낙찰 사례가 확인되지 않아 매도 기간과 적정 가격의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 현장 점유 확인. 김주오 외에 호실 미상 조사자 중 현재 305호를 점유하는 사람이 있는지 출입문 표찰, 우편물과 현장 탐문으로 확인하세요.
- 임대차계약 확인. 김주오의 보증금·차임·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 제출 문건 원본으로 확인하세요.
- 별도등기 대조. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 권리자, 공동담보 범위와 매각 후 말소 여부를 토지 등기부에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 전용 19.07㎡ 전후 다세대의 최근 12개월 실거래와 월세 수준을 조사하세요.
- 명도비용 반영. 대항력이 없는 점유자라도 명도 협의와 인도명령에 시간·비용이 발생할 수 있으므로 입찰가에서 반영하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 체납과 시설 상태를 관리 주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 제출 문건의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인되지 않은 점유와 가격’이 문제다
이 사건의 기본 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.21. 근저당이 말소기준이고, 305호 특정 점유자의 전입은 2022.09.26.로 늦어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 곧바로 안전한 저가 물건이라고 평가할 수는 없습니다.
호실 미상 점유자가 19명이고, 목적물의 보증금·차임 정보가 확인되지 않았으며 토지 별도등기도 존재합니다. 여기에 최근 실거래가 없어 57,400,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만 실사 의존도는 높다입니다. 305호의 실제 점유관계, 별도등기와 인근 시세를 모두 확인한 뒤에만 응찰가를 결정해야 합니다.