창원지방법원 2025타경12495. 창원시 진해구 풍호동 우성아파트 112동 7층705호입니다. 소유자는 김유필이고, 1996.11.29. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2011.05.02. 반야월농업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 100,800,000원입니다. 이후 이대광 근저당, 현재 경매개시결정, 반야월농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 위재규 1명으로 조사됐습니다. 705호를 주거용으로 점유하고 2025.02.05. 전입했지만 말소기준권리인 2011.05.02.보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 매수인에게 승계되는 보증금은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12495 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3 우성아파트 112동 7층705호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 동일 면적 실거래 비교 기준 59.85㎡ |
| 소유자 | 김유필 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반야월농업협동조합 / 102,126,262원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 진해등기소 · 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 7번 반야월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 100,800,000원으로 2011.05.02. 접수됐습니다. 이후 2011.05.11. 설정된 이대광 근저당권 18,000,000원, 2025.12.03. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.01.12. 반야월농업협동조합 가압류 20,754,484원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 위재규 | 705호 · 주거 | 2025.02.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 다만 이 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 사실과 매수인에게 인수되는지 여부는 별개입니다. 현재 권리관계와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.20억은 최근 평균보다 높다
우성아파트 동일 면적 59.85㎡의 최근 실거래 12건 평균은 113,750,000원입니다. 현재 최저매각가 120,000,000원은 이 평균의 105.5%입니다. 최신 거래는 2026.06. 125,000,000원이지만, 최근 12개월 평균보다 경매 최저가가 높은 만큼 신건을 두고 “시세보다 싸다”라고 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.85㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 1 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 113,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 반야월농업협동조합 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 2. 근저당 · 이대광 | 18,000,000원 | 16,720,000원 |
| 3. 가압류 · 반야월농업협동조합 | 20,754,484원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 139,554,484원 가운데 예상 배당은 117,520,000원, 미배당은 22,034,484원입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 22,034,484원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 45,682,484원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 64,536,884원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 따라서 유찰은 권리 위험을 키우는 구조라기보다 응찰가격과 시세 관계를 바꾸는 요소입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍호동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 위치와 대중교통 운행 상황을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·난방·도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 공동주택부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 아파트 단지는 북측 대로3류, 서측 소로3류, 남측 중로3류, 동측 소로2류와 접합니다.
- 규제. 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 해군기지 제한보호구역, 철도보호지구, 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 우성아파트는 1,763세대이며 준공일은 1993.12.14.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 113,750,000원의 105.5%입니다. 신건 자체를 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 임차인 보증금 확인. 위재규의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 인수와 미배당 구분. 현재 예상 미배당 22,034,484원은 채권자의 부족분입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 단지 거래 편차. 동일 면적 최근 실거래는 90,000,000원부터 140,000,000원까지 편차가 큽니다. 층·상태에 따른 개별 비교가 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 관리비 등을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2011.05.02. 반야월농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 위재규의 전입은 2025.02.05.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 113,750,000원의 105.5%입니다. 최신 거래 125,000,000원보다 낮기는 해도 최근 평균을 웃도는 만큼, 현재 회차를 두고 “싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 단지 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 권리는 안정적이지만 가격 메리트는 유찰 여부를 지켜보며 판단할 사건입니다.
