창원지방법원 2025타경12549. 김해시 어방동 더블리안에스-클래스 15층 1501호는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사고구려씨앤디이며, 2019년 소유권보존과 신탁등기를 거친 뒤 2020년 신탁등기가 말소되었습니다. 이후 조경숙 명의로 전세금 150,000,000원의 전세권이 설정되었고, 국민건강보험공단과 국세 관련 압류, 근로복지공단 가압류 등이 이어졌습니다.
이 사건에서 주목할 점은 전세권자 조경숙이 2025년 임의경매개시결정의 채권자로 기재되어 있다는 사실입니다. 전세권자가 경매를 신청한 경우 전세권의 매각 소멸과 배당관계가 중요한 쟁점이 됩니다. 등기 분석상 선순위 인수 표시와 예상배당상 인수 0원이 일치하지 않으므로, 법원 매각물건명세서와 경매신청의 근거, 전세권의 배당 및 말소 조건을 확인하지 않은 상태에서 권리상 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12549 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 529-4 더블리안에스-클래스 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 인제로170번길 3-8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사고구려씨앤디 |
| 감정가 | 147,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,900,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 전세권자 | 조경숙 · 전세금 150,000,000원 |
| 이용 및 점유 | 임대관계 미상 · 현장 내부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기 권리분석에는 매수인 인수로 분류되지만, 조경숙이 이번 경매의 신청채권자이고 배당대상에도 포함되어 있어 배당 후 전세권이 소멸하는지, 매수인에게 잔존하는지를 구분해야 합니다. 존속기간이 종료되었다는 사실만으로 등기된 전세권의 말소 여부를 단정할 수 없습니다.
말소기준으로 표시된 권리는 2020.11.04 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 김해시 압류와 이번 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 기존 김해시 압류, 김선덕 가압류, 신탁등기 및 과거 강제경매개시결정은 등기상 이미 말소되었습니다.
다만 등기 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 국세·지방세 및 공적 채권의 실제 체납액과 법정기일에 따라 예상 배당금은 달라질 수 있습니다. 특히 당해세에 해당하는 채권은 우선 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
② 가격 분석 — 최저가와 실질취득은 다르다
감정가 147,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보면 가격이 크게 낮아진 것으로 보입니다. 하지만 전세권 인수 여부가 확정되지 않았다는 점이 가장 큰 변수입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 147,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 102,900,000원 | 1회 유찰 · 70% |
| 선순위 전세금 | 150,000,000원 | 조경숙 전세권 |
| 전세권 예상배당 | 100,659,400원 | 현재 최저가 매각 가정 |
| 전세권 미배당 | 49,340,600원 | 인수 여부 확인 필요 |
| 조건부 실질취득 | 152,240,600원 | 미배당 전세금 인수 시 |
전세권이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 실제로 0원인 것으로 확인된다면, 권리 인수분을 제외한 기준 매입가격은 매각대금입니다. 반대로 전세권 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 확인되면, 현재 최저가 102,900,000원에 49,340,600원이 더해져 실질취득액은 152,240,600원이 됩니다. 이는 기타 취득부대비용을 제외한 조건부 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,240,600원 |
| 1. 전세권 · 조경숙 | 150,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 15,661,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 국세·지방세의 실제 배당순위와 금액, 당해세 및 최우선변제 등은 확정 배당에 반영되어야 하므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
현재 회차의 배당 대상 채권 합계는 165,661,380원이고, 채권자 예상배당 합계는 100,659,400원입니다. 이에 따른 총 미배당액은 65,001,980원입니다. 이 가운데 전세권 미배당액이 49,340,600원, 근로복지공단 가압류 미배당액이 15,661,380원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 무엇이 달라지는가
| 구분 | 최저가 | 전세권 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 65,001,980원 |
| 2회 유찰(49%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 95,327,920원 |
| 3회 유찰(34%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 116,547,958원 |
유찰되어 최저가가 내려가면 채권자에게 배당되는 금액도 감소합니다. 전세권 미배당액은 현재 회차의 49,340,600원에서 2회 유찰 시 79,666,540원, 3회 유찰 시 100,886,578원으로 증가하는 계산입니다.
전세권 미배당액 전부를 인수하는 조건이라면 최저가 기준 실질취득액은 각 회차별로 152,240,600원, 151,696,540원, 151,307,578원입니다. 즉 최저가는 크게 하락해도 실질취득액은 전세금 수준에 머물 수 있습니다. 이는 인수가 실제로 발생한다고 가정한 조건부 수치이며, 전세권이 소멸하는 것으로 확인된다면 적용하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 김해시 어방동 소재 더블리안에스-클래스. 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 일반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 15층 중 15층입니다. 급·배수, 위생, 승강기 및 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지 서측으로 폭 8~10m 소로2류 포장도로에 접합니다.
- 용도 및 규제. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 일반상업지역, 어방지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지. 대지 면적 462.4㎡, 공시지가 1,646,000원/㎡이며 현황은 오피스텔 건부지입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 평가가 이루어졌습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 이용상태와 임대수요, 공실 가능성 및 최근 거래가격을 함께 확인해야 합니다. 현재의 감정가와 최저가만으로 매각 후 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 을구 1번 조경숙 전세권이 이번 경매 및 배당에 따라 전액 말소되는지, 일부 인수되는지 법원 매각물건명세서와 경매신청 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 전세권 미배당 확인. 현재 회차 전세금 예상배당은 100,659,400원으로 전세금 150,000,000원에 미치지 못합니다. 부족액 49,340,600원의 법적 처리와 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 및 임차인 조사. 실제 점유자, 전입세대, 임대차 현황 및 전세권자와의 관계를 확인해야 합니다. 임대관계가 미상이므로 대항력 부존재로 단정해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류. 국민건강보험공단, 국세 및 김해시 압류와 관련한 실제 채권금액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사의 공매공고는 2023.08.04 말소되었으나 과거 공매 절차가 존재하므로 현재 진행상태와 중복 절차 여부를 확인하는 것이 적절합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 현장 내부 확인이 불가능했습니다. 현재의 시설 상태, 누수·하자 및 실제 이용상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비의 승계 가능성을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래 및 임대수요를 확인한 뒤 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 확인할 1.5억 전세권”
이 사건의 가격은 분명 내려왔습니다. 감정가 147,000,000원에서 현재 최저가 102,900,000원까지 하락했습니다. 그러나 2020년 설정된 전세금 150,000,000원의 선순위 전세권이 있어 단순 할인율만으로 경매의 매력을 평가할 수 없습니다.
현재 배당 추정에서는 매수인 인수액을 0원으로 처리하지만, 등기 권리분석에는 전세권 인수로 표시되어 있습니다. 전세권자 조경숙이 이번 경매의 신청채권자라는 사실까지 고려하면, 매각물건명세서와 전세권의 배당·소멸관계를 확인하여 이 차이를 해소하는 것이 최우선 과제입니다.
인수액이 0원으로 확정되면 실제 시세와 비교하여 입찰가격을 검토할 수 있습니다. 반면 미배당 전세금을 인수해야 한다면 현재 조건부 실질취득액은 152,240,600원으로, 최저가 하락이 실질적인 가격 이익으로 이어지지 않을 수 있습니다. 국세·지방세 배당과 점유상태까지 확인이 필요합니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류 — 먼저 전세권 인수 여부를 확정해야 하는 물건입니다.