창원지방법원 2025타경12549. 김해시 어방동 더블리안에스-클래스 15층 1501호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 147,000,000원이고 매각기일은 2026.09.10입니다. 등기상 소유자는 주식회사고구려씨앤디이며, 현재 경매개시결정 채권자는 조경숙입니다.
등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 을구 1번입니다. 조경숙 명의의 전세권이 2020.02.17 접수됐고 전세금은 150,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 이후 2020.11.04 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 제시되어 있어 시간순으로만 보면 전세권이 말소기준보다 앞섭니다. 권리정보 역시 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12549 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 529-4 더블리안에스-클래스 15층 1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 15층 중 15층 1501호 |
| 소유자 | 주식회사고구려씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준 표시 | 2020.11.04 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 먼저다
2019.11.04 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2020.02.17 신탁등기가 말소되고 소유권이 주식회사고구려씨앤디에 귀속됐습니다. 같은 날 조경숙의 전세권 150,000,000원이 설정됐습니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 김해시 압류 등이 이어졌습니다.
② 임차·점유 — 임대관계 미상
확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 확인이 불가능했고 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인이 없다’고 단정할 사건은 아닙니다. 전세권자 조경숙의 등기권리와 실제 점유관계도 입찰 전에 함께 확인해야 합니다.
| 권리자 / 점유 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조경숙 · 등기 전세권자 | 150,000,000원 | 선순위 권리 | 배당 대상 | 인수 여부 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 조경숙 | 150,000,000원 | 144,142,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 15,661,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 165,661,380원, 예상 배당액은 144,142,000원, 부족액은 21,519,380원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 미배당액은 더 커질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려갈수록 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 조경숙 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 21,519,380원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 50,507,780원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 73,674,820원 |
유찰로 매각가가 내려가면 전세권자 조경숙에 대한 배당액도 144,142,000원 → 115,153,600원 → 91,986,560원으로 감소합니다. 특히 전세권이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 미배당 부분의 처리 여부가 실질취득비용을 좌우할 수 있으므로, 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 15층 1501호이며 급·배수, 위생, 승강기, 냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(어방지구), 서측 소로2류 폭 8~10미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,646,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했고, 내부 이용상황과 관리상태를 재확인하도록 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부. 2020.02.17 조경숙 전세권 150,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 미배당액이 매수인에게 남는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 경매신청 근거. 현재 경매개시결정 채권자와 전세권자가 모두 조경숙입니다. 전세권 실행에 따른 경매인지와 그 법적 효과를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 세금 선순위. 국민건강보험공단·국세·김해시 압류 중 당해세가 존재하는지와 구체적 금액을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 점유 조사. 감정평가상 임대관계 미상이고 내부조사도 되지 않았습니다. 실제 점유자·전입·사업자등록 및 전세권자의 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 후 취소 이력이 있으므로 공매 관련 미정리 절차가 없는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부 확인이 불가능했으므로 응찰 전 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 전세권이 먼저다”
이 물건은 신건 최저가가 147,000,000원이라는 숫자보다 전세권 150,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 조경숙 전세권은 말소기준으로 제시된 2020.11.04 압류보다 먼저 설정됐고 권리정보에는 매수인 인수로 적혀 있습니다. 반면 배당 계산은 전세권자에게 144,142,000원을 배당한 뒤 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 이 서로 다른 결과가 정리되지 않은 상태에서 “인수 0원”을 전제로 입찰하는 것은 위험합니다.
결론은 원본 확인 전 보류. 매각물건명세서에서 전세권의 소멸·인수 조건, 조경숙의 배당요구 또는 경매신청 효과, 세금 우선순위를 확인해 매수인이 실제로 부담할 금액을 확정한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 시세 자료도 확인되지 않아 감정가 147,000,000원의 시장 대비 저렴함 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.