창원지방법원 2025타경12558. 김해시 어방동 대우유토피아아파트 14동 15층 1508호, 전용 84.54㎡ 아파트입니다. 이 물건은 현재 소유자 김보경 명의이고, 주택도시보증공사가 2025.12.15. 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 그보다 먼저 형성된 이태경의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.07.16., 확정일자는 2022.07.18., 주민등록일자는 2022.08.25., 점유개시일자는 2022.08.29.이며 보증금은 130,000,000원입니다.
매각물건명세서도 을구 순위번호 12번 주택임차권등기에 대해 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 “감정가 1.25억짜리 신건”이라는 표면 가격만 보면 분석을 잘못하게 됩니다. 보증금 1.30억이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득가가 약 1.30억 수준에서 쉽게 내려오지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 14동 15층1508호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.54㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 김보경 · 2021.04.30. 김영미 명의 소유권이전(거래가액 145,000,000원) 후 2024.11.29. 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 대우유토피아 · 2,041세대 · 1994.11.24. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.15. 강제경매개시결정입니다. 이태경의 주민등록 2022.08.25., 점유개시 2022.08.29., 확정일자 2022.07.18. 및 주택임차권등기 2024.10.11.은 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태경 | 14동 15층 1508호 전부 | 2022.08.25 | 2022.07.18 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
배당요구는 2024.10.11. 접수되어 있고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당요구를 했다는 사실이 매수인 인수를 없애는 것은 아닙니다. 보증금 전액이 배당되어야만 잔액 인수가 사라집니다. 이 사건에서는 현재 회차 기준 배당재원이 부족합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 7,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 32,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 51,840,000원 | 0원 |
표면 최저가는 125,000,000원 → 100,000,000원 → 80,000,000원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 반대로 7,550,000원 → 32,200,000원 → 51,840,000원으로 늘어납니다. 즉 유찰 자체가 실질 매입가를 그만큼 낮춰 주지 않습니다. 이 때문에 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 약 130,000,000원 수준의 실질취득가입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 약 1.30억은 최근 거래보다 높다
단지 최근 거래 12건은 전용 84.54㎡와 77.56㎡가 함께 포함되어 있으며, 최근 12개월 평균은 103,541,666원, 최신 거래는 2026.08. 전용 84.54㎡ 19층의 100,000,000원입니다. 현재 최저가 125,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 120.7%이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 약 130,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.54㎡ | 19 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 77.56㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 77.56㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 77.56㎡ | 16 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 77.56㎡ | 22 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.05 | 84.54㎡ | 18 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 17 | 109,500,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 13 | 139,000,000원 |
| 2026.03 | 77.56㎡ | 9 | 91,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 103,541,666원 |
특히 대상과 같은 전용 84.54㎡에서도 2026.08. 100,000,000원, 2026.06. 119,000,000원, 2026.05. 90,000,000원, 2026.04. 109,500,000원·119,000,000원, 2026.03. 139,000,000원·125,000,000원의 거래가 확인됩니다. 실질취득 약 130,000,000원을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 이태경 보증금 | 130,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 7,550,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 청구금액 130,000,000원은 예상배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물의 15층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽·천정은 벽지, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 4면으로 도로가 소재합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 1,027,000원/㎡이며 대로3류·중로1류·중로2류·소로2류·소로3류와 접하거나 저촉됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 현장조사. 현장조사 당시 폐문부재로 일반적 상태를 기준으로 감정평가가 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 보증금을 본다. 현재 최저가 125,000,000원보다 임차보증금 130,000,000원이 큽니다. 가격판정 기준은 실질취득 약 130,000,000원입니다.
- 현재 인수액 확인. 매각가 125,000,000원 가정 시 이태경에게 122,450,000원이 배당되고 7,550,000원이 남습니다.
- 유찰 시 인수 증가. 1회 유찰 시 인수액 32,200,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원으로 증가합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 103,541,666원, 최신 거래 100,000,000원과 실질취득 약 130,000,000원을 비교해야 합니다.
- 임차권 순위. 을구 12번 주택임차권등기는 2024.10.11. 등기됐고, 강제경매개시결정은 2025.12.15.입니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 내부상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건은 표면상 감정가와 최저가가 모두 125,000,000원인 신건이지만, 권리분석을 통과한 뒤의 실질 가격은 다릅니다. 이태경의 대항력 있는 보증금이 130,000,000원이고, 현재 회차에서도 7,550,000원이 미배당됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 100,000,000원·80,000,000원으로 내려가지만 인수액은 32,200,000원·51,840,000원으로 커집니다.
결국 이 물건은 낮은 최저가를 노리는 경매가 아니라 임차보증금이 사실상 가격의 하한을 만드는 인수형입니다. 최근 12개월 평균 103,541,666원, 최신 거래 100,000,000원과 비교하면 실질취득 약 130,000,000원을 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리 인수 부담과 가격 부담이 동시에 존재하므로, 최저가 숫자만 보고 접근하기에는 불리한 사건입니다.
