창원지방법원 2025타경12558. 김해시 어방동 대우유토피아아파트 14동 1508호입니다. 전용면적은 84.54㎡, 철근콘크리트조 23층 건물의 15층에 자리한 아파트입니다. 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 130,000,000원입니다.

이 물건을 처음 보면 감정가 125,000,000원에서 30% 내려간 최저매각가 87,500,000원이 눈에 들어옵니다. 최근 12개월 실거래 평균 99,000,000원보다 낮으니 가격이 매력적으로 보일 수도 있습니다. 실제로 최저가 ÷ 최근 시세는 88.4%입니다.

그러나 경매의 핵심은 등기부 을구 12번입니다. 이태경 명의 주택임차권등기가 존재하고, 전입신고와 확정일자 모두 이번 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권

과거 국민은행·하나은행·부산은행 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2019년 현대캐피탈 가압류와 부산은행 임의경매개시결정 역시 2020년 매각 과정에서 말소된 과거 권리입니다.

현재 남아 있는 핵심 권리는 2024.10.11. 등기된 이태경의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.12.15. 강제경매개시결정보다 먼저 등기됐으며, 그에 앞서 주민등록과 점유개시 및 확정일자도 갖춘 상태입니다.

따라서 이번 사건은 말소기준권리가 경매개시결정이라는 사실만 보고 모든 권리가 말소된다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.3억이 가격을 결정한다

임차인은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그렇다고 매수인이 보증금 반환 부담에서 벗어나는 것은 아닙니다. 낙찰대금으로 전액을 지급할 수 없다면 부족한 보증금이 그대로 남기 때문입니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 임차인과 별도의 두 번째 세입자로 계산하지 않습니다. 다만 공사의 청구금액도 130,000,000원이므로, 보증금에 대한 대위변제·채권승계 및 배당관계는 입찰 전 원본 채권자료로 확인할 필요가 있습니다. 현재 계산은 이태경의 대항력과 매각물건명세서의 인수조건을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

대우유토피아는 1994.11.24. 준공된 2,041세대 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 99,000,000원입니다. 다만 표본에는 대상 물건 전용 84.54㎡와 다른 면적 77.56㎡ 거래도 함께 포함돼 있어, 전체 평균과 동일 면적 거래를 구분해 확인해야 합니다.

최근 실거래 전체 표본의 최저가는 72,000,000원, 최고가는 120,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 84.54㎡에서는 2026년 9월 18층이 110,000,000원에 거래됐고, 2026년 8월에도 100,000,000원·108,000,000원·120,000,000원 거래가 있습니다.

이와 비교하면 낙찰가 87,500,000원만으로 판단할 때와 결론이 완전히 달라집니다. 인수 보증금을 더한 실질취득 131,975,000원은 최근 12개월 평균 99,000,000원뿐 아니라 동일 면적의 2026년 9월 거래가 110,000,000원보다도 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금 사이 채권관계도 원본 확인이 필요합니다.

예상 매각대금 87,500,000원 가운데 집행비용 1,975,000원을 제외한 85,525,000원이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 이태경의 보증금 130,000,000원에 미달하므로 44,475,000원이 매수인 인수 부담으로 남습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

일반적인 권리 소멸형 경매라면 유찰로 최저가가 내려갈수록 매수인의 총취득 부담도 감소할 수 있습니다. 그러나 이 물건에서는 낙찰가 감소분의 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 이어집니다.

실질취득 = 해당 회차 가정 매각가 + 예상 보증금 인수액. 각 회차별 집행비용 추정치 차이로 합산액에 소폭 차이가 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

표에서 확인할 수 있듯 현재 회차의 최저가는 87,500,000원이지만, 추가 유찰을 가정해 낙찰가가 61,249,999원 또는 42,874,999원으로 떨어져도 실질취득은 계속 131,000,000원 이상입니다.

그 이유는 간단합니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 매각대금이 줄면 임차인의 미배당 잔액이 늘어납니다. 집행비용을 제외하면 실질취득의 중심은 임차보증금 130,000,000원으로 고정되는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 어방동에 위치한 대우유토피아아파트입니다. 주변에는 학교·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 감정평가에서는 대중교통 사정을 대체로 보통으로 평가했습니다. 단지 4면으로 도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물의 15층 호실입니다. 위생·승강기·급배수·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 2,041세대이며 준공일은 1994.11.24.입니다. 최근 실거래는 확인되지만 면적·층별 가격 편차가 존재하므로 동일 면적 거래를 우선 확인해야 합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역에 속하며 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 규제가 있습니다. 단지 토지의 일부는 도로계획과 저촉됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 일반적인 상태를 기준으로 평가했다는 점에 주의해야 합니다.
• 환금성. 최근 12개월 실거래 평균은 99,000,000원이고 표본 내 최고 거래가도 120,000,000원입니다. 실질취득이 이 범위를 웃도는 만큼 단기 재매각 시 가격 회수에 불리할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확인. 매각물건명세서의 을구 12번 주택임차권등기 인수조건과 보증금 미배당 잔액을 반드시 확인하세요. 현재 회차 예상 인수액은 44,475,000원입니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권자 청구금액과 임차보증금이 모두 130,000,000원입니다. 대위변제·채권승계 여부 및 임차인에게 남는 보증금 반환채권의 범위를 관련 원본 자료로 대조하세요.
• 배당표 확정 전 금액 변동. 예상배당은 집행비용 추정치에 기초하고 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 낙찰가와 실질취득 분리. 87,500,000원만을 투자금으로 계산하지 마세요. 보증금 인수액까지 합산한 131,975,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 주의. 2회·3회 유찰 가정에서도 실질취득은 130,000,000원 부근으로 유지됩니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 안전마진이 생기는 것은 아닙니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기상 점유개시일은 확인되지만 현재의 실제 점유 상황은 별도로 점검해야 합니다. 보증금 반환과 인도 문제를 함께 검토하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 내부 노후도·수리 필요성·설비 상태를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 장기 미납된 공용부분 관리비 등의 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
• 실거래 비교. 전체 평균에는 전용 77.56㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 대상 호실과 동일한 84.54㎡의 최근 거래 및 층·향·상태 차이를 함께 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계·매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “8,750만원에 낙찰받아도 8,750만원짜리 아파트가 아니다”

이 사건의 핵심은 가격표에 나타나는 최저매각가와 실제 매수인이 부담하는 금액이 다르다는 점입니다.

감정가 125,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가는 87,500,000원입니다. 최근 시세 99,000,000원보다 낮아 보이지만, 대항력 있는 이태경의 임차보증금 130,000,000원이 그 판단을 뒤집습니다.

현재 예상배당에서 임차인은 85,525,000원을 지급받고, 미배당 보증금 44,475,000원은 매수인 인수로 남습니다. 따라서 실질취득은 131,975,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균은 물론 동일 면적의 최근 거래가도 웃돕니다.

더 주의할 점은 다음 회차를 기다린다고 반드시 싸지는 것도 아니라는 사실입니다. 추가 유찰 시 최저가는 크게 낮아지지만 인수 보증금이 늘어나, 실제 경제적 부담은 계속 130,000,000원 부근에서 유지됩니다.

결론은 권리 인수 위험이 뚜렷하고 실질취득 기준 가격 경쟁력도 부족하다는 것입니다. 현행 인수조건에서는 단순한 유찰 대기 전략보다 보증금 반환채권과 인수조건을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 권리관계의 실질적인 변화가 없다면 낮은 최저가만을 근거로 입찰하는 것은 권하기 어렵습니다.