창원지방법원 2025타경12567. 진해구 남양동 남양에스티엑스칸 105동 10층 1002호 아파트입니다. 소유자 손미희가 2018.08.31. 소유권을 이전받았고, 같은 날 금정새마을금고가 채권최고액 148,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.11. 현대카드의 10,839,085원 가압류가 들어왔고 2025.12.16. 금정새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
권리에서 확인할 핵심은 점유자입니다. 1002호에는 서정민과 김종철이 각각 2019.05.14., 2021.07.22. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 말소기준일 2018.08.31.보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 명도와 배당관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12567 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양에스티엑스칸 105동 10층1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9916㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건내 10층 1002호 |
| 소유자 | 손미희 · 2018.08.31. 소유권이전 · 거래가액 190,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금정새마을금고 / 102,129,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2018.08.31. 금정새마을금고 근저당권입니다. 2018.08.31. 주식회사초봉의 채권최고액 24,000,000원 근저당도 설정됐지만 2020.07.10. 이미 말소됐습니다. 이후 현대카드 가압류와 금정새마을금고의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 실제 전입자 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정민 | 1002호 | 2019.05.14. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종철 | 1002호 | 2021.07.22. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
STX칸 동일면적 84.99㎡대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 156,916,666원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 153,200,000원, 최신 거래는 2026.05. 150,000,000원입니다. 현재 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 12 | 167,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 153,200,000원 |
최근 거래 흐름은 더 보수적으로 읽어야 합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.0%이고, 최신 거래도 150,000,000원입니다. 따라서 전체 12건 평균 156,916,666원만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다. 현재 신건 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 가격이므로 시세보다 싸거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 금정새마을금고 | 148,200,000원 | 148,200,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,839,085원 | 10,839,085원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,822,915원 |
167,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 청구 159,039,085원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,822,915원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰 후 가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 167,000,000원 | 159,039,085원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 28,109,485원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 54,455,405원 | 0원 |
현재 신건 가격은 최근 시세 이상이지만, 1회 유찰 시 매각가는 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 채권자의 미배당액이 생겨도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니라는 점입니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물의 10층 1002호입니다.
- 주위환경. 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 중·소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정과 진입도로·주차장 상태는 보통 수준입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 해당하고, 공시지가는 558,600원/㎡입니다.
- 규모. STX칸은 385세대이며 2009.02.12. 사용승인된 단지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가가 최근 12개월 평균의 109.0%입니다. 최근 시세보다 싼 물건으로 보지 말아야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -4.0%이므로 전체 장기 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 전입자 확인. 서정민·김종철 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 반드시 원문에서 재확인해야 합니다.
- 명도 확인. 전입자가 2명 확인되는 만큼 실제 점유 관계와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건의 말소기준은 금정새마을금고 근저당이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 2명도 모두 말소기준 뒤에 들어와 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에 임차관계 서류는 끝까지 확인해야 합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 153,200,000원의 109.0%이고, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 최근 시세 흐름도 -4.0%여서 신건을 ‘저렴한 경매’로 평가하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보류. 이 물건은 신건에서 서두르기보다 유찰 후 가격과 당시 최신 거래를 다시 비교하는 판단이 더 중요합니다.
