창원지방법원 2025타경12576. 진해구 경화동에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가서에는 주요 건물이 목조 기와지붕 단층 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지면적은 149㎡이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 따라서 통상적인 아파트 경매와 달리 토지 경계와 건축물 현황을 함께 살펴야 합니다.

권리상 기준점은 2007.04.12 설정된 새진해새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2014년 전세권을 설정한 김범일이 전입신고와 배당요구를 한 사실이 확인되고, 이 사람이 과거 소유자이자 등기부상 채무자이기도 하므로 실제 임차관계와 점유 현황을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 근저당권

1987년과 1990년에 설정된 진해단위농업협동조합·진해농업협동조합의 근저당권은 2007.04.12 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날짜 설정된 새진해새마을금고 채권최고액 52,000,000원 근저당권입니다.

그 뒤의 전세권 관련 근저당권(26,000,000원), 기술보증기금 근저당권(210,000,000원), 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기술보증기금이 신청했던 종전 임의경매개시결정은 2025.12.10 말소되었고, 현재 사건은 2025.12.17 등기된 새진해새마을금고의 경매개시결정에 따른 것입니다.

② 임차관계 — 김범일의 지위가 핵심

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 조사된 임차인 1명입니다. 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 실제 계약관계는 추가 확인이 필요합니다.

김범일의 전입신고일인 2014.06.30은 말소기준권리 설정일 2007.04.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 미상이므로, 실제 임대차와 점유관계가 이 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.

특히 김범일은 2007년 소유권을 취득했던 사람이며, 새진해새마을금고 근저당권 설정 당시 채무자입니다. 또한 2014.06.19 건물 전부를 대상으로 전세금 30,000,000원의 전세권을 설정한 권리자입니다. 이후 전세권의 존속기간은 변경되었고, 관련 등기에는 이미 말소된 사항과 매각으로 소멸하도록 분류된 사항이 함께 나타납니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 122,938,000원으로 감정가 175,626,360원의 약 70%입니다. 한 차례 유찰에 따른 가격 인하 효과는 분명하지만, 인근 비교 가능한 실거래가와 최근 거래 추세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 낮다고 판단할 수는 없습니다.

회차별 매각가격과 미배당액은 제시된 시뮬레이션 기준입니다. 향후 실제 유찰 여부·매각조건·배당 결과를 확정한 수치는 아닙니다.

현재 가격에 낙찰받고 별도 인수채무가 없다면, 인수액을 가산한 실질취득 추정액은 122,938,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비·측량비 등은 별도입니다. 그러나 시세 자료가 없으므로 이 금액이 적정 매입가인지는 판단이 유보됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,938,000원 가정)

예상 집행비용 2,521,132원을 제외한 채권자 배당액은 120,416,868원입니다. 채권총액 288,000,000원과 비교하면 167,583,132원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 단순화한 추정입니다. 전세권 관련 미상 채권은 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경화초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·다가구주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통수단의 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 주요 건물은 목조 기와지붕 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있습니다. 일부 건물은 시멘트 블록조 스레트지붕 단층입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비와 보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 면적 149㎡, 지목 대, 평지, 세로장방형이며 일반상업지역에 해당합니다. 공시지가는 521,200원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 속하며, 가축사육제한구역·제한보호구역(해군기지)·지원항공작전기지·비행안전제2구역(지원)에도 해당합니다.
• 경계. 인접필지와 지적경계가 불분명하여 정확한 경계확정을 위한 측량이 필요합니다.
• 제시외 건물. 2-1~2-3이 일괄매각 대상에 포함되며, 일부 건물은 폐문부재로 내부 현황을 확인하지 못했습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항이 없다고 기재되어 있으나, 물건 분류와 이용상태 및 경계 문제는 별도로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 4번 새진해새마을금고 근저당권의 설정일(2007.04.12), 공동담보 토지 및 후순위 권리의 말소 범위를 건물·토지 등기부에서 각각 확인하세요.
• 김범일의 실제 지위. 과거 소유자이자 채무자, 전세권자, 조사된 임차인인 동일인의 임대차계약·점유관계·배당요구 근거를 대조하세요.
• 임차보증금과 우선변제. 전세권 전세금 30,000,000원과 실제 임차보증금이 같은지 단정하지 말고 계약서·확정일자·배당요구 자료를 확인하세요.
• 제시외 건물 현황. 매각에 포함되는 2-1~2-3 건물의 실제 상태, 사용 가능성, 점유 및 정비 필요 여부를 확인하세요.
• 지적경계 측량. 인접필지와 경계가 불분명하므로 현황측량과 지적도 대조를 통해 실제 사용 가능한 토지 범위를 점검하세요.
• 시세 검증. 경화동의 입지·토지면적·건물구조·경과연수 등이 유사한 거래를 비교한 뒤, 보수적인 응찰가 상한을 설정하세요.
• 명도 및 부대비용. 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 명도비·취득세·등기비용·측량비·건물 보수비 등을 검토하세요.
• 매각조건 원본 확인. 일괄매각 범위, 제시외 건물 포함 여부, 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부 및 경매사건 진행 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”

이 물건은 말소기준권리 이후의 담보권이 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원이라는 장점이 있습니다. 한 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가의 70%로 내려온 점도 관심을 가질 이유입니다.

하지만 임차인 김범일의 실제 계약관계, 전세권의 처리, 제시외 건물의 현황, 인접 토지와의 경계는 반드시 해소해야 할 변수입니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 최저매각가가 실제 가치보다 낮다고 볼 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·경계·가격 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 유찰 횟수만 보고 접근하기보다 현장과 원본 서류를 확인하고, 실거래 비교와 추가 비용을 반영해 응찰 여부를 결정하는 편이 적절합니다.