창원지방법원 2025타경12576. 창원시 진해구 경화동 954-12 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태상 기호 2는 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 149.0㎡, 지목은 대이며 일반상업지역에 위치합니다. 현 소유자는 황정순이고, 현재 경매를 신청한 채권자는 새진해새마을금고입니다.
권리구조의 기준점은 2007.04.12 접수된 새진해새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이며 토지와 공동담보로 설정됐습니다. 그 이후의 전세권 관련 권리, 전세권근저당권, 기술보증기금 근저당권과 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12576 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 954-12 · 경상남도 창원시 진해구 경화시장로 16-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 2 단독주택 이용 |
| 토지 | 149.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 521,200원/㎡ |
| 소유자 | 황정순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 175,626,360원 / 175,626,360원 (신건) |
| 청구액 | 34,667,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
1987년과 1990년에 설정됐던 진해농업협동조합 계열 근저당권은 2007.04.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 접수된 을구 4번 새진해새마을금고 근저당권 52,000,000원입니다. 2010년 소유권이 황정순에게 이전되면서 채무자도 황정순으로 계약인수됐고, 이후 설정된 권리들은 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김범일 | 2014.06.30 | 미상 | 2026.01.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김범일의 전입일 2014.06.30은 말소기준일 2007.04.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.01.27 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,626,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,258,769원 |
| 을구 4번 근저당권 · 새진해새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 5-1번 근저당권 · 새진해새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 5-5번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 기술보증기금 | 210,000,000원 | 94,367,591원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 288,000,000원 중 예상배당은 172,367,591원이며, 배당부족액은 115,632,409원입니다. 전세권 채권액은 확정되지 않아 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·제시외 건물·경계 확인
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물 2-1~2-3도 포함됩니다.
- 이용상태. 기호 2는 단독주택으로 이용 중이며, 기호 2-1은 단독주택으로 추정되나 폐문부재로 내부 조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 건물 구조. 기호 2는 목조 기와지붕 단층, 기호 2-1은 시멘트 블록조 스레트지붕 단층입니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계가 불분명해 정확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경화초등학교 남동측 인근이며 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 149.0㎡, 평지·세로장방형이며 세로한면 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 비행안전제2구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김범일 임대차 원본 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구서와 임대차계약서 내용을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김범일은 과거 소유자·근저당 채무자·전세권자였으므로 실제 임차관계와 점유 원인을 구분해야 합니다.
- 전세권 상태 대조. 등기부의 전세권 및 변경·근저당 관계를 매각물건명세서와 함께 대조해 소멸 범위를 최종 확인해야 합니다.
- 측량. 인접필지와 지적경계가 불분명하므로 실제 사용면적·건물 위치·담장 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 2-1~2-3의 현황·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내기엔 확인할 것이 많다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2007년 새진해새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 김범일도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 권리관계가 곧바로 단순한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 김범일은 과거 소유자·채무자·전세권자와 동일인이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또한 토지와 건물·제시외 건물을 일괄매각하며 인접필지와의 지적경계도 불분명합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이지만, 임차관계·현황·경계 확인을 끝낸 뒤 입찰 판단을 해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
