창원지방법원 2025타경12613. 창원시 성산구 사파동 사파동성아파트 109동 14층 1405호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 14층입니다. 현재 소유자는 조현두이고, 2024.01.19. 소유권이전과 같은 날 경남은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 경남신용보증재단·웰컴저축은행 가압류, 국민건강보험공단·국 압류, 경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 임대관계가 확인됐다고 표현할 수도 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12613 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 사파동 93 사파동성아파트 109동 14층 1405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.5㎡ · 25층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 조현두 · 2024.01.19. 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,119,941원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 미납 관리비 조사 | 2026.01.07. 기준 689,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 유효한 말소기준권리는 2024.01.19. 을구 12번 경남은행 근저당권이며 채권최고액은 117,700,000원입니다. 이후 2024.11.13. 경남신용보증재단 가압류 17,499,972원, 2025.06.02. 웰컴저축은행 가압류 20,521,045원, 2025.07.16. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.18. 국 압류, 2025.12.23. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
2025.04.03. 창원시 압류는 2025.06.20. 이미 말소됐고, 2026.02.12. 현대캐피탈 가압류도 2026.06.17. 해제돼 이미 말소된 상태입니다. 과거 근저당과 가압류·강제경매 기록도 다수 존재하지만 해당 등기들은 이미 말소된 과거 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12건 평균보다 10.6% 높다
사파동성아파트 동일 면적 49.5㎡의 최근 12건 실거래는 2026.06~2026.08 사이 130,000,000원~179,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 155,458,333원이고, 현재 최저가 172,000,000원은 그 평균의 110.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.5㎡ | 6 | 176,000,000원 |
| 2026.08 | 49.5㎡ | 16 | 142,500,000원 |
| 2026.08 | 49.5㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 49.5㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 49.5㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 49.5㎡ | 12건 | 155,458,333원 |
최신 거래는 2026.08의 176,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 그러나 같은 2026.08에도 142,500,000원·163,000,000원 거래가 함께 존재하며, 최근 12건 전체 평균은 155,458,333원입니다. 따라서 단일 최신 거래만으로 신건이 저렴하다고 판단하기보다는 최근 평균 대비 110.6%라는 지표를 우선해 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 117,700,000원 | 117,700,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,499,972원 | 17,499,972원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 20,521,045원 | 20,521,045원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,070,983원 |
현재 회차 172,000,000원 가정에서는 배당대상 채권 155,721,017원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 13,070,983원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세 등 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 172,000,000원 | 155,721,017원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 20,847,417원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 47,982,137원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 137,600,000원, 2회 유찰 시 110,080,000원으로 낮아집니다. 미배당 채권은 각각 20,847,417원, 47,982,137원으로 늘지만 배당 시나리오상 이 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 권리 측면에서는 가격이 내려가도 인수액 0원이 유지되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 창원사파고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 대로2류, 동측 중로2류, 북측 소로2류와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 1,229,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 14층이며, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 단지. 동성아파트는 1,986세대이며 준공일은 1992.11.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 172,000,000원이 최근 12개월 평균 155,458,333원의 110.6%라는 점을 우선 기준으로 삼으세요.
- 최신 거래 해석. 최신 거래는 176,000,000원이지만 같은 2026.08에도 142,500,000원과 163,000,000원 거래가 있습니다. 단일 거래보다 전체 최근 표본을 함께 보세요.
- 임대관계 재확인. 별도 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 대조하세요.
- 미납 관리비. 2026.01.07. 부동산현황조사 당시 미납 관리비 689,000원이 조사됐습니다. 현재 금액과 공용부분 부담 범위는 관리사무소에서 확인하세요.
- 세금·우선순위. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세 등 실제 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있으므로 원본 배당관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2024.01.19. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 유효한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 172,000,000원은 최근 동일 면적 12건 평균 155,458,333원의 110.6%입니다.
최신 거래 176,000,000원보다 4,000,000원 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 최근 표본은 130,000,000원부터 179,000,000원까지 편차가 크고 평균은 155,458,333원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 1.5회이므로, 현재 신건 가격을 곧바로 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 권리상 부담은 낮고, 가격 판단은 유찰 여부와 최근 실거래를 보며 보수적으로 접근할 사건입니다.
