수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 4층 401호, 전용 21.44㎡의 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2017.07.21. 접수된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당입니다. 같은 날 후순위 근저당 80,600,000원, 2023.11.13. 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원, 2024.09.11. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 순위만 보면 매수인이 등기상 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 그러나 이 건의 실무상 승부처는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 22명이 기재되어 있고, 전입일이 확인된 21명은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 401호로 특정된 점유자는 없으며 19명의 점유 부분이 미상입니다. 따라서 401호의 실제 사용·점유자가 누구인지 현장에서 확정하기 전에는 명도 난도를 낮게 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 4층 401호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 21.44㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 김숙희 (2024.09.11. 상속포기에 따른 소유권경정) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 규모 / 사용승인 | 17세대 · 2017.06.22. |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준인 을구 1번 근저당은 공동담보목록 제2017-551호로 기재되어 있습니다. 을구 2번 근저당도 공동담보목록 제2017-552호에 포함된 후순위 권리이며, 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정까지 모두 말소기준 이후입니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 현황 — 401호 특정은 아직 없다
기재된 점유·임차 관계인은 총 22명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 CUI LAN은 304호, 김주오는 305호, 구성진은 306호로 기재되어 있어 이 사건 401호와 호실이 다릅니다. 나머지 19명은 점유 부분이 미상이고, 401호로 명시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 2024.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박석봉 | 미상 · 주거 | 2021.11.29 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 2024.10.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%일 뿐, 시세 할인은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 64,400,000원으로 감정가 92,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 64,400,000원입니다. 그러나 동일 단지·면적의 실거래 비교치가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다.
골드로즈는 17세대 규모이며 사용승인일은 2017.06.22.입니다. 대상 면적은 21.44㎡이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 매각금액이 확인되지 않는 만큼 가격 상한은 주변의 동일 용도·유사 면적 다세대 거래와 임대수익을 별도로 조사해 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,559,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 62,840,800원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당되지 않습니다. 총 채권액 1,195,100,000원 대비 미배당액은 1,132,259,200원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 골드로즈는 다세대주택으로 이용 중이며, 이 사건은 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 17세대 규모와 전용 21.44㎡라는 특성상 매수층과 임차수요를 현장 임대시세로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 현장 점유 확인. 현관 표시, 우편물, 전기·가스 사용, 관리주체 탐문을 통해 실제 거주자와 사용자를 특정하세요.
- 점유자 서류 대조. 점유 부분 미상 19명의 주민등록·임대차계약·배당요구 관계가 401호와 연결되는지 확인하세요.
- 별도등기 원문 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 내용과 매각으로 인한 말소 범위를 토지등기부에서 확인하세요.
- 매각대상 범위 확인. 공동담보목록 제2017-551호·제2017-552호 및 건물이용·임대현황도와 이 사건 401호를 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 용도·유사 면적 다세대의 최근 거래와 월세를 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 선순위 근저당 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력 유무와 별개로 실제 점유자가 있으면 인도명령·집행·이사 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 명확합니다. 2017.07.21. 안산중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 예상 인수액도 0원이므로, 등기상 후순위 채무를 떠안을 위험은 낮습니다.
하지만 401호 점유관계는 명확하지 않습니다. 관계인 22명 중 401호로 특정된 사람은 없고 19명의 점유 호실이 미상입니다. 여기에 토지 별도등기와 실거래 비교치 부재까지 겹칩니다. 최저가 64,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없으며, 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 전 보류가 이 사건의 결론입니다.