창원지방법원 2026타경10513. 피오르빌아파트 209동 9층 907호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 집합건축물대장상 전체면적은 57.1174㎡, 실거래 비교 표본은 면적이 일치하는 39.7㎡ 거래 12건입니다. 현재 소유자는 염재혁으로 2022.09.28 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 165,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없지만 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재하며, 권리분석의 기준점은 2023.12.06 압류입니다.
이 사건의 승부처는 압류 자체보다 임차인 조미숙의 선순위 전입입니다. 조미숙의 전입일은 2022.09.28로 말소기준 2023.12.06보다 빠르고, 보증금은 130,000,000원입니다. 배당요구도 2026.04.29 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가 123,000,000원보다 큰 구조이므로, 낙찰가가 낮아진다고 총 취득부담이 같은 폭으로 낮아지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 남양동 24 피오르빌아파트 209동 9층 907호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 대정로 84 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 방2 · 주방겸식당 · 욕실겸화장실 · 발코니 · 15층 중 9층 |
| 소유자 | 염재혁 · 2022.09.28 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조미숙 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2023.12.06 국의 압류입니다. 이후 안산세무서장, 안산시, 화성시, 동대문세무서장, 동작구 관련 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조미숙의 전입일 2022.09.28은 이 기준보다 빠릅니다. 등기상의 후순위 권리가 사라지는 것과 임차인의 대항력 인수 위험은 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미숙 | 2022.09.28 | 130,000,000원 | 2026.04.29 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 박근영 | 2024.10.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 인수 근거 없음 |
박근영은 2024.10.16 전입으로 말소기준 2023.12.06보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 임대차 조건 자체는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다. 반면 조미숙은 전입 시점이 명확히 선순위여서 보증금 미회수분을 매수인이 승계할 수 있는 핵심 임차인입니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 1.30억’을 비교해야 한다
피오르빌 동일면적 39.7㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 12건이며 평균은 109,033,333원입니다. 최신 거래는 2026.09의 115,000,000원입니다. 현재 최저가 123,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 112.8%여서 이미 평균 시세보다 높습니다. 여기에 선순위 임차보증금 인수 구조를 반영한 실질취득 기준 130,000,000원은 최근 평균의 약 119.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.7㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 39.7㎡ | 10 | 110,500,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 10 | 97,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 13 | 116,900,000원 |
| 2026.06 | 39.7㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.7㎡ | 12건 | 109,033,333원 |
최근 거래 범위는 97,000,000원~123,000,000원입니다. 감정가 123,000,000원은 이 표본의 최고 거래가와 같은 수준이고, 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 더구나 실제 입찰 판단에 적용해야 하는 130,000,000원 기준은 최근 표본 최고가 123,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 이 사건에 “신건인데 싸다”, “유찰되면 가격 메리트가 생긴다”는 평가를 붙일 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 인수 · 임차인 조미숙 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 16번 강제경매개시결정 · 조미숙 | 130,000,000원 | 120,478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 123,000,000원 가정 시 집행비용 2,522,000원, 신청채권자 배당 120,478,000원으로 계산되며 신청채권 기준 미배당액은 9,522,000원입니다. 별도로 조미숙의 대항력 있는 임차보증금 130,000,000원이 매수인 인수 대상 보증금으로 표시돼 있습니다. 이 130,000,000원은 보증금 총액이며, 실질취득 분석에서는 낙찰가와 미배당 인수분을 합산한 부담이 보증금 총액 부근에 고정되는 구조로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질부담은 약 1.30억
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 123,000,000원 | 120,478,000원 | 9,522,000원 | 약 130,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 33,771,200원 | 약 130,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 53,096,960원 | 약 130,000,000원 |
⑥ 세금 압류 — 등기상 소멸과 배당위험을 구분
등기에는 국세·지방세 관련 압류가 다수 확인됩니다. 2023.12.06 국 압류가 기준권리이고, 이후 2024.03.11 국, 2024.04.19 안산시, 2025.06.30 화성시, 2025.09.03 국, 2025.09.04 동작구 관련 압류가 이어집니다. 매각으로 소멸하는 등기라도 당해세 여부에 따라 매각대금에서 먼저 차감될 가능성이 있으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통시설을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 9층 907호이며 복도식 구조입니다. 도시가스보일러 개별난방과 승강기 설비 등이 있습니다.
- 단지. 피오르빌은 1,560세대, 사용승인일은 1995.07.27입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 남측 대로3류, 남서측·북서측 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,174,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 확인됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장방문 당시 폐문부재 및 시건장치로 내부구조와 내부하자는 관련 공부·외부관찰 등을 참고해 평가됐으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준부터 고정. 입찰가가 아니라 조미숙 보증금 130,000,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 조미숙 임대차 원인 확인. 임차인과 신청채권자가 동일명인 구조이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계, 신청채권의 원인을 서로 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 조미숙의 확정일자는 확인되지 않습니다. 우선변제권 성립 여부에 따라 배당과 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 박근영 임대차 조건 확인. 전입일은 후순위라 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 하자 여부가 직접 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 물건
창원 2026타경10513의 핵심은 단순합니다. 최저가는 123,000,000원이지만 대항력 있는 조미숙의 보증금은 130,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 임차인 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수분이 늘어 실질취득부담이 약 130,000,000원에 묶입니다. 그런데 최근 12개월 동일면적 평균은 109,033,333원, 최신 거래는 115,000,000원입니다.
즉 이 사건은 가격이 싸서 권리위험을 감수하는 물건이 아니라, 권리위험이 있는데 실질취득가격까지 최근 시세보다 높은 물건입니다. 여기에 신청채권자와 선순위 임차인이 동일명이고, 국세·지방세 압류도 다수 있어 원문 확인 포인트가 많습니다. 현재 자료 기준 결론은 “최저가 착시 주의, 실질취득 기준으로는 시세 이상”입니다.
