창원지방법원 2026타경10513. 창원시 성산구 남양동 피오르빌아파트 209동 9층 907호입니다. 감정가 123,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,100,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 전용 39.7㎡의 최근 실거래 평균 107,783,333원보다 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 조미숙의 보증금 130,000,000원과 그 보증금이 배당으로 얼마나 소멸하는지에 있습니다.
등기부의 말소기준은 2023년 12월 6일 국(동화성세무서장)의 압류입니다. 현재 설정되어 있는 근저당권은 없고, 여러 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 선순위 대항력 임차권은 별개 문제입니다. 특히 임차인 조미숙의 전입일은 2022년 9월 28일로 말소기준일보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 남양동 24 피오르빌아파트 제209동 제9층 제907호 (도로명주소: 대정로 84) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 15층 중 9층 · 복도식 |
| 면적 | 집합건축물대장상 전체면적 57.1174㎡ · 실거래 비교 전용면적 39.7㎡ |
| 이용상태 | 아파트 · 방 2개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등 |
| 소유자 | 염재혁 · 2022.09.28 소유권이전 · 등기 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,100,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 조미숙 · 청구금액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2023.12.06 · 갑구 5번 국 압류(동화성세무서장) |
| 현재 근저당권 | 없음 · 과거 근저당권은 등기부상 말소 |
| 임차·점유 조사 | 조미숙, 박근영 · 2명 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 8,610,000원 (입찰공고 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
권리의 출발점은 2022.09.28 전입한 조미숙입니다. 국세 압류가 처음 등기된 2023.12.06보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 기재되어 있습니다.
반면 국세·지방세 압류 6건은 말소기준권리 및 그 이후 등기로서 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기의 말소와 세금채권의 배당순위는 다른 문제입니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 단순히 압류가 말소된다는 이유만으로 세금 문제를 모두 해소된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실질취득비용을 결정하는 권리
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 조미숙 점유 부분: 전체 |
2022.09.28 | 130,000,000원 |
대항력 有
우선변제 미확인
잔액 승계 가능
배당요구 2026.04.29 · 확정일자 확인 필요
|
| 박근영 점유 부분 미상 |
2024.10.16 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 여부 확인
말소기준 이후 전입 · 보증금과 점유관계 미확인
|
실제 조사 대상은 2명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 박근영은 전입 시점상 후순위로 분류되지만, 독립적인 임대차관계와 점유 경위를 별도로 확인해야 합니다.
특히 조미숙의 확정일자는 확인되지 않았으며, 우선변제권도 확정되지 않았습니다. 배당 계산은 우선변제권이 없는 것으로 처리하면서, 동시에 같은 이름의 경매신청채권자 조미숙에게 매각대금을 배당하는 구조입니다. 따라서 신청채권 130,000,000원과 임차보증금 130,000,000원이 법적으로 동일한 채권인지를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 8,610만원이 실제 취득가가 아니다
피오르빌은 1,560세대 규모의 아파트 단지로, 준공일은 1995.07.27입니다. 시세 비교는 전용 39.7㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 합니다. 평균 거래가는 107,783,333원이며, 최신 거래는 2026년 10월의 108,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 39.7㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2026.09 | 39.7㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 39.7㎡ | 10 | 110,500,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 10 | 97,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 13 | 116,900,000원 |
| 2026.06 | 39.7㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 39.7㎡ | 12건 | 107,783,333원 |
최근 실거래 범위는 97,000,000원~123,000,000원입니다. 현재 최저매각가 86,100,000원은 최근 평균의 79.9%이지만, 보증금 130,000,000원을 실질취득 비교기준으로 놓으면 정반대의 결과가 나옵니다.
| 비교 대상 | 금액 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|
| 현재 최저가(표면 가격) | 86,100,000원 | 79.9% |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 107,783,333원 | 100.0% |
| 최신 거래(2026.10) | 108,000,000원 | 약 100.2% |
| 대항력 보증금 기준 실질취득 | 약 130,000,000원 | 120.6% |
④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,949,800원 |
| 1. 조미숙 · 경매신청채권 | 130,000,000원 | 84,150,200원 |
| 조미숙 · 대항력 임차보증금 | 130,000,000원 | 0원(별도 임차배당 기준) |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | 130,000,000원 | 45,849,800원 |
집행비용 1,949,800원과 경매신청채권자 예상배당 84,150,200원의 합계는 매각가 86,100,000원입니다. 세금 우선배당, 최우선변제, 실제 배당순위는 확정되지 않은 추정입니다. 신청채권 미배당액과 임차보증금 인수액이 같은 채무를 의미하는지는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다
다음 비교는 경매신청채권과 임차보증금이 동일한 채권이고, 신청채권자 배당액이 보증금 반환채무를 변제하는 데 충당된다는 조건부 계산입니다. 이 경우 매수인의 잔여보증금 부담이 낙찰가 하락과 반대로 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 배당 미회수액 | 매수가+미회수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
86,100,000원 | 45,849,800원 | 131,949,800원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 49% |
60,269,999원 | 71,214,861원 | 131,484,860원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 약 34% |
42,188,999원 | 88,970,403원 | 131,159,402원 |
이 조건부 계산에서 세 회차의 합계가 모두 약 1.3억원에 머무르는 것은 우연이 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미회수액이 늘어나는 대항력 인수형 구조이기 때문입니다. 보증금 원금 130,000,000원과의 차이는 각 회차 집행비용 등에서 발생합니다. 따라서 단순한 추가 유찰만으로 실질취득비용이 시세 아래로 낮아진다고 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 남양동 소재 남양초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성을 고려한 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 9층 907호로, 복도식 구조입니다. 도시가스보일러에 의한 개별난방과 승강기·급배수·소화설비 등이 있습니다.
- 단지 규모. 피오르빌은 1,560세대 단지이며 준공일은 1995.07.27입니다. 최근 전용 39.7㎡ 실거래 12건이 확인되어 시세 비교가 가능합니다.
- 거래가격 편차. 최근 12건은 97,000,000원에서 123,000,000원까지 분포합니다. 동일 면적이라도 층·향·수리상태에 따라 매수 가능 가격이 달라질 수 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역으로, 대로3류 및 중로1류에 접하며 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,174,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재 및 시건장치로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도, 외부관찰과 탐문 등을 토대로 평가했습니다. 실제 내부구조·누수·수리상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약과 대항력. 조미숙의 임대차계약서 원본, 보증금 130,000,000원의 지급 증빙, 주택 인도 및 실제 점유관계, 전입일과 대항력 성립 시점을 확인하세요.
- 채권 동일성. 조미숙의 강제경매 집행권원 및 청구채권과 임차보증금 반환채권이 동일한 것인지 확인하세요. 서로 다른 채권이면 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
- 배당 충당관계. 예상배당 84,150,200원이 임차보증금 반환채무에 충당되는지 확인해야 합니다. 확인 전에는 미배당액을 곧바로 최종 보증금 인수액으로 확정하면 안 됩니다.
- 후순위 전입자. 박근영의 전입 경위, 점유 부분, 보증금, 임대차계약 유무 및 실제 점유자를 확인하세요. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 인수 위험을 단정하지 마세요.
- 세금채권. 국세·지방세 압류 6건과 관련된 법정기일, 당해세 여부, 교부청구 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 매각물건명세서. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성에 관한 비고를 확인하고, 임차인 진술 및 현황조사 결과와 대조하세요.
- 실질취득 상한. 낙찰가만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 실제 인수보증금과 배당 충당액을 반영한 총 취득비용을 최근 실거래 평균 107,783,333원 및 최신 거래 108,000,000원과 비교하세요.
- 현장·관리비 확인. 감정 당시 내부 미확인 상태였으므로 점유·내부 하자·미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구서와 집행권원을 최신 상태로 확인하고 필요시 법률전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 남는다”
창원 피오르빌 209동 907호의 최저매각가 86,100,000원은 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 이 숫자는 이 물건의 실질취득비용을 설명하지 못합니다.
말소기준권리보다 먼저 전입한 조미숙의 대항력 보증금은 130,000,000원입니다. 같은 보증금채권에 배당금이 충당되는 구조라면 매수가격이 내려가도 매수인이 부담할 미변제 보증금이 증가해 총액은 약 1.3억원 수준에 머무릅니다. 이는 최근 실거래 평균 107,783,333원의 약 120.6%로 가격 매력이 있다고 보기 어렵습니다.
더 중요한 것은 조미숙이 경매신청채권자로도 등장한다는 점입니다. 신청채권과 보증금의 동일성, 배당으로 인한 변제 범위, 후순위 전입자 박근영의 점유관계, 국세·지방세의 배당순위가 확정되지 않으면 실제 인수부담은 더 커질 수도 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 추가 확인입니다. 1회 유찰이라는 가격 하락에 시선을 빼앗기지 말고, 임차보증금의 실질 승계액이 얼마인지부터 확정해야 합니다. 이 사건에서 중요한 질문은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담하느냐’입니다.
