창원지방법원 2026타경10721. 경상남도 창원시 진해구 경화동에 있는 경동빌라 4층 404호입니다. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용되고 있으며, 1996년 준공된 14세대 규모의 건물입니다. 현재 최저매각가는 51,100,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 겉으로는 5,000만원대에 진해구 주택을 매수할 수 있는 것처럼 보입니다.
하지만 등기와 임차관계를 확인하면 판단이 달라집니다. 이 물건에는 2012.06.08. 전입·확정일자를 갖춘 김선숙의 임차보증금 85,000,000원이 있습니다. 말소기준권리인 2025.11.12. 가압류보다 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 배당받지 못한 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 51,100,000원이 아니라 86,319,800원입니다. 현재 회차 예상 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합한 금액이며, 취득세·등기비·수리비·명도비 등은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 1473-3 경동빌라 4층 404호 도로명주소: 경상남도 창원시 진해구 조천로31번길 31 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(연립주택) |
| 면적 참고 | 시세 비교 대상 면적 52.99㎡ · 감정평가상 4층 건물의 4층 404호 |
| 건물 규모 | 경동빌라 · 14세대 · 1996.07.01. 준공 |
| 소유자 | 전정자 (2011.08.17. 소유권이전, 거래가 60,000,000원) |
| 감정가 | 73,000,000원 |
| 최저매각가 | 51,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매신청채권자 | 김선숙 |
| 청구금액 | 88,996,164원 |
| 매각기일 | 2026.10.29. |
| 말소기준권리 | 2025.11.12. 갑구 5번 김선숙 가압류 · 청구금액 85,000,000원 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 김선숙 · 보증금 85,000,000원 |
| 매수인 인수 | 35,219,800원 예상 (현재 회차 배당계산 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2025.11.12. 접수된 김선숙의 가압류입니다. 이 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리에 해당합니다. 2011년에 설정됐던 임성재의 전세권도 2012.02.08. 이미 말소됐습니다.
그러나 을구 3번 김선숙의 주택임차권등기는 별도입니다. 등기 접수 자체는 2025.11.28.로 말소기준권리 이후이지만, 그 원인이 된 주택임대차의 전입일과 확정일자는 2012.06.08.입니다. 대항력 있는 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않는 경우, 그 부족액은 매수인에게 남는다는 점이 매각물건명세서에도 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 85,000,000원의 인수 구조
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김선숙 404호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2012.06.08. 확정 2012.06.08. 점유개시 2012.05.30. |
85,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
잔액 인수
배당요구 확인 · 2025.11.28.
|
| 실제 임차인 | 김선숙 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2012.05.15. |
| 점유개시일 | 2012.05.30. |
| 전입신고 / 확정일자 | 2012.06.08. / 2012.06.08. |
| 임차보증금 | 85,000,000원 |
| 주택임차권등기 | 2025.11.28. · 을구 순위번호 3번 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 현재 회차 예상배당 | 49,780,200원 |
| 예상 미배당 보증금 | 35,219,800원 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액을 비교해야 한다
경동빌라의 확인 가능한 실거래 표본은 2건입니다. 비교 거래는 전용 48.6㎡로 기록돼 있어, 평가대상 면적 참고치인 52.99㎡와 차이가 있습니다. 거래 시점 역시 오래됐기 때문에 정확한 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08. | 48.6㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 2021.10. | 48.6㎡ | 2층 | 50,000,000원 |
| 표본 평균 | 48.6㎡ | 2건 | 55,000,000원 |
최저가 51,100,000원만 비교하면 2023년 거래가 60,000,000원의 85.2%로 보입니다. 하지만 이것은 인수 보증금을 제외한 숫자입니다.
2021년 50,000,000원에서 2023년 60,000,000원으로 거래가가 20.0% 높아진 기록은 있지만, 두 거래 모두 과거 자료입니다. 특히 60,000,000원이라는 비교 지표는 2023.08. 거래에 근거하므로 2026년 기준 최근 12개월 실거래 평균으로 취급해서는 안 됩니다. 2024년 이후의 거래를 확인할 수 없어 최근 시세의 상승·하락 추세도 판단하기 어렵습니다.
또한 2023년 거래는 2층·48.6㎡이고 경매 대상은 4층 404호입니다. 면적·층·내부 상태 차이가 있어 일대일 가격 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 산출되는 실질취득액 86,319,800원은 과거 확인 거래가를 상당히 웃돌기 때문에 최신 거래 및 별도 시세 조사 없이는 입찰가격의 적정성을 뒷받침하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,319,800원 |
| 1. 임차인 김선숙 보증금 | 85,000,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 김선숙 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 · 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 인수 | 85,000,000원 | 35,219,800원 |
예상 집행비용 1,319,800원을 우선 공제하고 임차인에게 49,780,200원이 배당되는 가정입니다. 가압류·경매개시결정 관련 예상배당은 0원입니다. 같은 이름의 권리자가 표시되지만 가압류채권과 임차보증금의 동일성 및 실제 배당순위는 추가 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 그대로
이 사건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차보증금 85,000,000원이 낙찰대금을 웃돈다는 점입니다. 낙찰가격이 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 예상액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 51,100,000원 | 35,219,800원 | 86,319,800원 |
| 2회 유찰(49%) | 35,770,000원 | 50,273,860원 | 86,043,860원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 25,039,000원 | 60,811,702원 | 85,850,702원 |
실질취득액 = 시나리오별 낙찰대금 + 보증금 미배당 인수액. 집행비용 추정액의 차이 때문에 각 시나리오 총액이 조금씩 달라집니다. 각 회차의 인수액은 주어진 배당 시뮬레이션을 기준으로 하며, 실제 배당결과에 따라 변동됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 경화동 소재 포스코더샵아파트 동측 인근. 주변에는 공동주택·아파트·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측 약 8m, 동측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 404호입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감, 내부는 벽지·일부 타일 마감이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제5구역, 지원항공작전기지 등 제한 사항이 있습니다. 토지 관련 자료에는 소하천구역 접함도 표시돼 있어 구체적인 적용 범위 확인이 필요합니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 어려웠습니다. 외부 조사와 탐문 등을 기초로 평가했으므로 내부 이용상태·수리 필요성·관리상태는 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1996년 준공된 14세대 소규모 공동주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년·2023년 각 1건으로 거래 표본이 적습니다. 현재 시장에서의 매각 가능성과 적정가격을 평가하기에는 거래 근거가 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 구조. 최저가 51,100,000원만 보지 말고, 현재 회차 예상 인수액 35,219,800원을 합한 86,319,800원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 임차권등기 인수 문구. 을구 3번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다는 매각물건명세서 기재를 반드시 확인해야 합니다.
- 가압류채권과 임차보증금 관계. 김선숙이 임차인·가압류채권자·경매신청채권자로 나타나는 이유 및 채권의 동일성, 실제 보증금 지급 여부와 임대차계약 관계를 조사해야 합니다. 같은 금액을 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 임차인의 실제 점유. 임차권등기와 과거 점유개시일은 확인되지만, 현재 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 명도 가능성과 보증금 반환 조건을 확인해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 비교 실거래가 2023년 이전이고 면적도 다르므로, 404호와 유사한 면적·층의 최신 거래, 인근 주택의 호가 및 실제 거래 가능 가격을 추가 검증해야 합니다.
- 내부 및 수리비. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으므로 누수·결로·설비·마감·노후 상태와 예상 수리비를 확인해야 합니다.
- 체납 및 제한 사항. 관리비 체납, 조세채권, 건축물 현황, 비행안전구역 및 기타 토지이용 제한을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 사항을 반영해 매수인 인수 예상액을 다시 계산해야 합니다.
- 매각 진행 여부. 입찰 전에 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 사건기록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,110만원에 낙찰받아도 5,110만원짜리 집이 아니다”
이 물건을 단순히 감정가 73,000,000원에서 30% 할인된 경매물건으로 평가하면 중요한 위험을 놓칩니다. 보증금 85,000,000원을 가진 대항력 임차인이 있고, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.
현재 회차를 기준으로 낙찰대금 51,100,000원 + 보증금 인수 35,219,800원 = 실질취득 86,319,800원입니다. 이후 유찰이 반복되더라도 보증금 인수 부담이 커져 실제 총부담은 약 8,500만원 이상에서 크게 내려가지 않습니다.
가장 최근 확인되는 2023년 실거래 60,000,000원과 비교해도 실질취득액은 약 143.9%입니다. 이 거래 역시 2026년의 현재 시세가 아니고 면적 차이도 있지만, 현재 제시된 자료만으로 가격상 우위를 인정할 근거는 없습니다. 14세대 노후 공동주택의 낮은 거래 표본, 내부 미확인 상태, 임차인과 경매채권자의 관계에 대한 추가 검토 필요성도 남아 있습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 임차보증금 인수 문제가 법적으로 해소되거나, 매수인 총부담을 정당화할 수 있는 최신 시세와 물건 상태가 확인되지 않는 한, 단순한 유찰 할인율만으로 접근하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 떠안고 취득하는가입니다.
