창원지방법원 2026타경10721. 진해구 경화동 경동빌라 4층 404호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 404호입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 최저가 7,300만원이 아니라 2012.06.08. 전입·확정일자를 갖춘 임차인 김선숙의 보증금 85,000,000원입니다.
김선숙은 2012.05.30. 점유를 시작하고 2012.06.08. 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 2025.11.28. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당분이 커지는 구조여서, 단순히 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10721 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 1473-3 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 전정자 · 2011.08.17. 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 88,996,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
등기상 오래된 전세권 임성재의 85,000,000원 전세권은 2012.02.08. 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 김선숙입니다. 김선숙은 2012.06.08. 전입·확정일자를 갖췄고, 2025.11.12. 85,000,000원 가압류를 한 뒤 2025.11.28. 같은 금액의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매는 그 가압류의 본압류 이행으로 2026.05.20. 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선숙 | 404호 전부 · 주거(임차권등기) | 2012.06.08 / 2012.06.08 | 85,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
김선숙은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2012.06.08.이고 배당요구도 2025.11.28. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증금 85,000,000원이 현재 최저가 73,000,000원보다 크기 때문에 배당만으로 전액 회수할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
신건에서 73,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,714,000원을 제외한 71,286,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 13,714,000원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 73,000,000원 + 13,714,000원 = 86,714,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 73,000,000원 | 13,714,000원 | 86,714,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 58,400,000원 | 28,051,200원 | 86,451,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 46,720,000원 | 39,520,960원 | 86,240,960원 |
표처럼 낙찰가가 7,300만원에서 4,672만원까지 내려가도 인수액이 1,371만원에서 3,952만원으로 커집니다. 결국 총부담은 약 8,624만~8,671만원 수준으로 거의 고정됩니다. 이 유형에서는 유찰이 곧 가격 메리트로 이어지지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
경동빌라의 확인된 실거래는 2021.10. 50,000,000원, 2023.08. 60,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 55,000,000원이고, 최근 12개월 비교값은 60,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 20.0% 높은 흐름이지만, 현재 사건의 실질취득 86,714,000원은 최근 거래 60,000,000원보다 26,714,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 48.6㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2021.10 | 48.6㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 55,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 임차인 김선숙 보증금 | 85,000,000원 | 71,286,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 김선숙 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김선숙 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김선숙에게 71,286,000원이 배당되고 보증금 부족분 13,714,000원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 금액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해구 경화동 포스코더샵아파트 동측 인근. 공동주택·아파트·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 외벽 인조석 붙임, 내벽·천정 벽지 및 일부 타일, 새시창호 구조입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역·지원항공작전기지에 해당합니다.
- 규모·환금성. 경동빌라는 14세대, 1996.07.01. 준공입니다. 확인된 실거래 표본은 2건입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란해 외부·탐문조사 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 실질취득 기준. 신건 기준 86,714,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 28,051,200원, 2회 유찰 시 39,520,960원으로 증가합니다.
- 임대차 원본 확인. 김선숙의 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 전입·점유 이력을 확인해야 합니다.
- 관계인 동일성 확인. 임차인과 가압류·경매 채권자가 동일인이므로 법률관계와 채권 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상황과 관리상태가 확인되지 않았으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 배당변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당항목에 따라 임차인 미배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “7,300만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 73,000,000원이지만 실제 판단 기준은 다릅니다. 대항력 있는 임차인 김선숙의 보증금 85,000,000원이 매각대금보다 크고, 부족분은 매수인이 인수합니다. 신건 기준 총부담은 86,714,000원으로 최근 거래 60,000,000원의 약 144.5%입니다. 유찰 후에도 인수액이 늘어 총부담이 86,451,200원, 86,240,960원 수준으로 거의 고정됩니다. 최저가 하락이 곧 가격 메리트가 되는 구조가 아닙니다. 임차권의 실체와 배당·인수액을 원본으로 확정하기 전에는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
