수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 343,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 240,100,000원으로 내려왔습니다. 등기권리의 기준은 2017.07.21. 접수된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
문제는 등기부보다 임차관계와 점유 범위입니다. 현황조사에는 골드로즈 건물 내 여러 호실을 포함해 22명의 임차관계가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 22명 모두 실제 임차관계로 보지만, 이 중 306호 구성진은 전입일이 미상입니다. 구성진의 보증금 3,000,000원이 선순위 대항력을 갖는지 확인되지 않았으므로, 배당계산상 인수액이 0원으로 표시되더라도 실제 인수액은 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 5층 501호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 |
| 건물 현황 | 17세대 · 2017.06.22. 사용승인 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김숙희 · 2023.09.14. 상속, 2024.09.11. 단독소유 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 240,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.21. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
| 특이사항 | 1토지 을구 11번 근저당권설정 별도등기 · 베란다 확장 부분을 고려해 평가 |
① 권리 흐름 — 등기부상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.07.21. 접수번호 53909의 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권과 이후의 경기신용보증재단 가압류, 안산시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권에는 각각 공동담보목록 제2017-551호와 제2017-552호가 기재돼 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 독립 채무액으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 21명은 대항력 없음, 1명은 가능·미상
확인된 임차관계는 총 22명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 21명은 전입일이 2017.07.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 구성진은 전입일이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 현황조사에는 304호, 305호, 306호와 점유부분 미상 임차인이 함께 기재돼 있으므로, 501호와 각 임차인의 실제 점유 대응관계도 현장에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30. | 미상 | 2024.12.03. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13. | 미상 | 2024.10.29. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22. | 10,000,000원 / 380,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 2024.12.06. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29. | 미상 | 2024.10.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21. | 미상 | 2024.11.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28. | 미상 | 2024.10.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 미상 · 주거 | 2017.11.06. 확정 2017.11.06. | 미상 | 2024.10.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28. | 미상 | 2024.10.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,400원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 235,938,600원 | 804,061,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 | 80,600,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 | 74,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 1,195,100,000원 | 235,938,600원 | 959,161,400원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 을구 1번 근저당권에 배당되며, 을구 2번 근저당권과 경기신용보증재단 가압류에는 배당되지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으며, 구성진의 보증금 인수 여부는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’는 근거는 없다
현재 최저가는 240,100,000원으로 감정가 343,000,000원의 70%입니다. 두 번째 유찰 시 168,070,000원, 세 번째 유찰 시 117,648,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 240,100,000원 | 70% | 959,161,400원 | 0원 추정* |
| 2회 유찰 시 | 168,070,000원 | 49% | 1,030,182,980원 | 0원 추정* |
| 3회 유찰 시 | 117,648,999원 | 34.3% | 1,079,898,087원 | 0원 추정* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 골드로즈는 17세대 규모의 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교· 근린생활시설 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 현황. 위반건축물은 확인되지 않았고, 평가에는 베란다 확장 부분이 반영됐습니다.
- 환금성. 17세대 다세대주택이고 최근 실거래 비교 근거가 없어, 아파트형 표준 시세를 적용하기보다 개별 호실 중심으로 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구성진 전입일 확인. 306호 구성진의 전입일·실제 점유 개시일·확정일자와 보증금 3,000,000원의 배당 가능성을 확인해야 합니다. 확인 전 인수액을 확정 0원으로 잡지 마세요.
- 501호 실제 점유자 특정. 현황조사에는 304호·305호·306호와 점유부분 미상 임차인이 함께 기재돼 있습니다. 각 임차인과 경매 대상 501호의 직접 대응관계를 확인하세요.
- 별도등기 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 설정 내용과 매각 후 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 배당요구·보증금 확인. 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 임대차계약서를 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 확인된 임차관계가 22명이고 점유부분 미상자가 다수이므로, 인도명령 대상과 협의 주체를 구분하고 명도 기간·비용을 응찰가에 반영하세요.
- 시세 현장조사. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 골드로즈 501호와 유사한 다세대 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액에 따라 실제 부담과 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 0원 확정”은 다르다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.21. 안산중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 임차관계가 22명에 이르고, 여러 호실과 점유부분 미상자가 함께 조사돼 있어 명도와 점유 확인의 난도가 낮지 않습니다.
특히 306호 구성진은 보증금 3,000,000원과 월세 400,000원이 확인됐지만 전입일이 미상입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득가는 240,100,000원으로 추정하되, 보증금이 인수되는 경우 243,100,000원까지 열어둬야 합니다. 여기에 1토지 별도등기 확인도 남아 있습니다. 현재 가격은 감정가의 70%지만 시세 비교 근거가 없으므로, 결론은 등기권리 조건부 합격, 임차·가격 판단 보류입니다.