수원지방법원 2024타경66705. 배곧에토스 18층 1813호로, 등기와 사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재된 물건입니다. 감정가 9,800만원에서 9회 유찰되어 최저매각가는 395만4,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 박찬정의 미상 보증금입니다.
박찬정은 2021년 8월 17일 전입했고 2024년 12월 16일 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준인 2024년 1월 5일 시흥시 압류보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·금액 미상으로 판단해야 합니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있다면 매수인이 인수할 가능성이 있어, 실질취득가는 395만4,000원이 아니라 395만4,000원에 인수될 보증금 잔액을 더한 금액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 26-12, 18층 1813호 (정왕동, 배곧에토스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유 구조 | 김민경 11분의 3, 차지연·차지우·차지태·차지환 각 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 3,954,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 13,283,326원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 · 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미확정
말소기준은 2024년 1월 5일 접수된 시흥시의 김민경 지분 압류입니다. 이후의 신한카드 강제경매개시결정과 박찬정의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 같은 날 접수된 차지연 지분 압류는 2025년 3월 13일 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬정 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 2024.12.16 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
박찬정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 다만 같은 이름의 박찬정이 2025년 4월 4일 강제경매를 신청한 채권자로도 등기돼 있어, 임차관계와 채권관계의 성격을 원문으로 대조해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적돼 있지만, 현재 자료만으로 어느 쪽이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 98,000,000원의 4.03%인 3,954,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 기준으로 한 시세 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 실질취득가 자체가 확정되지 않았습니다.
보증금이 확인되기 전에는 최저가와 실질취득가의 차이가 얼마인지 알 수 없습니다. 따라서 “감정가의 4%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
2019년 9월 9일 차주현이 이 물건을 취득할 당시 등기상 거래가액은 141,818,000원이지만, 이는 과거 소유권 취득가액일 뿐 현재 시세나 최근 거래가격으로 사용할 수 없습니다. 9회 유찰이라는 결과 자체도 시장이 권리·이용·환금성 위험을 반복적으로 가격에 반영했다는 경고 신호로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 11.9% 추정) | - | 471,172원 | - |
| 1. 갑구 6번 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 13,283,326원 | 3,482,828원 | 9,800,498원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 박찬정 | 13,283,326원 | 0원 | 13,283,326원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 26,566,652원 | 3,482,828원 | 23,083,824원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 반영한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 표상 확정 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 박찬정의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수 여부까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지의 정방형 토지입니다. 도로 조건은 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류·중로2류·소로2류에 접하며, 토지면적은 2,135㎡입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,574,000원입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설의 오피스텔 이용, 공유 소유 구조, 9회 유찰이 동시에 나타나 일반적인 주거용 물건보다 매수층과 금융 이용 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박찬정의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 실제 점유 부분, 전입세대 열람 결과를 대조해야 합니다.
- 대항력 판단 보완. 전입일만으로 결론 내리지 말고 인도 시점, 점유 유지 여부, 임대차의 진정성을 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 배당요구를 했더라도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액 인수 문제가 남을 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 박찬정과 후행 강제경매 채권자 박찬정의 동일성 및 채권 발생 원인을 원문으로 확인해야 합니다.
- 매각 대상 확인. 공유자별 지분과 실제 매각 범위를 매각물건명세서 및 매각 공고 원문에서 대조해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 근린시설을 오피스텔로 이용하는 데 따른 건축물대장, 전입 가능 여부, 부가가치세 및 금융 조건을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 취득 절차에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소와 관계 기관을 통해 체납 관리비와 공과금의 범위를 확인해야 합니다.
- 최종 가격 산정. 응찰 상한은 최저가가 아니라 확인된 임차보증금 인수액과 명도·용도변경 비용을 모두 더한 실질취득가를 기준으로 정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 4%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 최저매각가는 395만4,000원으로 감정가의 4.03%에 불과합니다. 그러나 박찬정의 보증금이 확인되지 않는 한 이 숫자는 매수인이 실제로 부담할 총액이 아닙니다. 선행 전입 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수 부담의 비중이 커질 수 있습니다.
등기상 압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로는 부족합니다. 대항력 가능 임차인, 보증금 미상, 9회 유찰, 근린시설의 오피스텔 이용, 공유 소유 구조가 모두 해소돼야 비로소 가격을 논할 수 있습니다. 현재 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득가는 미확정입니다. 보증금과 매각 범위를 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 안전합니다.
