수원지방법원 2024타경68596. 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 20층 2012호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김남순이며, 2016.02.05 매매를 원인으로 거래가액 124,100,000원에 취득해 2018.11.23 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 감정가도, 9회 유찰도 아닙니다. 임차인 조미경의 전입·점유가 2021.02.16이고 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2022.01.13입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2020.12.21 및 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 이어받는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 50, 에이동 20층2012호 (정왕동, 배곧헤리움어반크로스2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 20층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김남순 · 2016.02.05 매매 · 거래가액 124,100,000원 · 2018.11.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (9회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.01.13 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2018.11.23 설정된 하나은행 근저당권 88,800,000원은 2021.02.16 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 그 근저당이 아니라 2022.01.13 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 조미경의 주민등록 및 점유개시일이 2021.02.16이라는 점입니다. 말소기준보다 앞서므로 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미경 | 부동산 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2021.02.16 | 2020.12.21 | 2023.03.17 | 대항력 有 우선변제 有 65,838,460원 승계 |
현재 최저가 50,470,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,308,460원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 49,161,540원이 배당됩니다. 보증금 115,000,000원에서 이를 뺀 65,838,460원이 미배당으로 남고, 대항력 때문에 이 금액이 매수인에게 승계됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만 보면 안 됩니다. 이 사건처럼 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 반대로 증가하면, 순수 가격구조는 보증금 115,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 | 50,470,000원 | 65,838,460원 | 116,308,460원 |
| 10회 유찰 시 | 40,376,000원 | 75,750,768원 | 116,126,768원 |
| 11회 유찰 시 | 32,300,800원 | 83,680,614원 | 115,981,414원 |
단순 합계는 집행비용 차감 때문에 보증금 115,000,000원보다 소폭 높게 나타납니다. 핵심은 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득 구조가 약 115,000,000원 부근에서 유지된다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 임차인 조미경 보증금 | 115,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,960,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 14,487,419원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 임차보증금 미배당액 65,838,460원이 매수인에게 승계됩니다. 경기신용보증재단·우리은행·주택도시보증공사 관련 후순위 채권 합계 161,447,419원은 미배당 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 해당 호실을 오피스텔로 이용 중이라고 확인했습니다.
- 주위환경. 배곧1동행정복지센터 남서측 인근의 정비된 상가밀집지대로 집합상가·연구소·공원·아파트단지가 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 근거리에 4호선 오이도역이 위치해 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조 20층 건물 중 20층 일부이며, 위생·급배수·승강기·소방·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역이며, 토지 관련 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다. 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
- 도로·현황. 건물 북서측·북동측·남동측으로 중로에 접하며, 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 이 사건 자체가 이미 9회 유찰됐습니다. 근린시설로 분류되고 오피스텔로 이용 중인 점까지 감안하면, 단순히 최저가 하락만으로 응찰 매력이 커졌다고 보기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 50,470,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당 65,838,460원이 승계됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 10회 유찰 시 인수 75,750,768원, 11회 유찰 시 83,680,614원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 115,000,000원 부근입니다.
- 조미경 임차인 권리 재확인. 전입·점유 2021.02.16, 확정일자 2020.12.21, 배당요구 2023.03.17, 보증금 115,000,000원입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당 및 인수 규모를 좁힐 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트를 전제로 한 가격·환금성 판단을 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·체납세 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 115,000,000원 취득구조”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 50,470,000원입니다. 감정가 103,000,000원의 49%라서 매우 싸 보이지만, 대항력 있는 임차인 조미경의 보증금 115,000,000원이 그 판단을 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서는 65,838,460원을 인수하고, 더 유찰될수록 인수액은 75,750,768원, 83,680,614원으로 증가합니다.
결국 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 감정가보다 실질취득 구조가 높고 이미 9회 유찰됐으며, 국세·지방세 압류 7건까지 남아 있습니다. 최저가만 보면 매력적이지만 권리와 총부담을 합치면 보수적으로 봐야 할 사건입니다.
