72,100,000원
수원지방법원 2024타경68596. 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 20층 2012호로, 경매상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김남순은 거래가액 124,100,000원으로 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 115,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
표면적으로는 감정가 103,000,000원에서 8회 유찰돼 72,100,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 가격을 볼 때는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 임차인 조미경의 전입·점유개시일은 2021.02.16로 말소기준인 국민건강보험공단 압류일 2022.01.13보다 빠릅니다. 따라서 보증금 115,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 금액은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 50, 에이동 20층 2012호 (정왕동, 배곧헤리움어반크로스2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 20층 일부 |
| 소유자 | 김남순 (2018.11.23 소유권이전 · 거래가액 124,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.01.13 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2018.11.23 설정된 하나은행 근저당권 88,800,000원은 2021.02.16 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 그보다 뒤인 2022.01.13 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 임차인 조미경이 2021.02.16 이미 전입신고와 점유를 시작해 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖추었다는 점입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 사용 | 대항요건 | 보증금 | 배당·승계 판단 |
|---|---|---|---|
| 조미경 부동산 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 계약 2020.12.15 확정일자 2020.12.21 전입·점유 2021.02.16 임차권등기 2023.03.17 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 有 승계 44,597,800원 현재 회차 예상배당 70,402,200원 |
임차권등기는 말소기준 이후 등기돼 매각으로 등기 자체는 소멸하지만, 그보다 앞서 취득한 대항력과 미회수 보증금까지 함께 없어지는 것은 아닙니다. 현재 예상배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으므로, 미배당액이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
② 가격 판단 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정된다
이 사건은 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 결과적으로 실질취득액은 보증금과 집행비용을 합친 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰 · 70%) | 72,100,000원 | 44,597,800원 | 116,697,800원 |
| 9회 유찰 시 (56%) | 57,680,000원 | 58,758,240원 | 116,438,240원 |
| 10회 유찰 시 (44.8%) | 46,144,000원 | 70,086,592원 | 116,230,592원 |
현재 회차에서 10회 유찰 가정까지 매각가는 25,956,000원 내려가지만, 실질취득액은 116,697,800원에서 116,230,592원으로 467,208원만 감소합니다. 즉 추가 유찰은 낙찰가를 낮출 뿐, 총 취득부담을 의미 있게 낮추지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,697,800원 |
| 1. 임차인 조미경 보증금 | 115,000,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 하나은행 근저당권 2018.11.23 설정 · 2021.02.16 말소 | 88,800,000원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 31,960,000원 | 0원 |
| 4. 우리은행 가압류 | 14,487,419원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 미배당액 44,597,800원이 매수인에게 남습니다. 국세·지방세 중 당해세와 최우선변제액은 반영되지 않았으며, 선순위 차감액이 발생하면 임차인 배당이 줄어 인수액이 증가할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 이용상태. 경매상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 배곧1동행정복지센터 남서측 인근의 정비된 상가밀집지대로, 집합상가·연구소·공원·아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 근거리에 4호선 오이도역이 위치해 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 건물 북서측·북동측·남동측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·승강기·소방·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 8회 유찰된 이력이 있으므로 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태에 대한 실제 수요층과 금융조건을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 72,100,000원에 낙찰받아도 인수액을 더한 총액은 116,697,800원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 10회 유찰 가정에서도 실질취득액은 116,230,592원으로 현재보다 467,208원만 낮아집니다.
- 임차보증금 원본 대조. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 상태와 별개로 현재 사용·점유자 및 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도와 대출조건 확인. 근린시설로 표시된 집합건물을 오피스텔로 이용중이므로 공부상 용도, 실제 이용, 금융기관 담보평가 조건을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “72,100,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가만 보면 감정가의 70%까지 떨어진 8회 유찰 물건입니다. 그러나 말소기준 압류보다 앞선 임차인의 보증금 115,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 예상배당 후 남는 44,597,800원을 매수인이 승계하면 실질취득액은 116,697,800원으로 감정가보다 13,697,800원 높아집니다.
추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 그만큼 임차보증금 인수액이 증가해 총액은 약 116,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 기준으로는 싸 보이지만, 실질취득 기준으로는 감정가를 초과하는 고위험 인수형 물건입니다.