수원지방법원 2024타경69643. 안산시 단원구 고잔동 아피체 2층 201호 관련 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 제2종 근린생활시설이며 기준시점 현재 2층 201호부터 209호까지를 호별 구분 없이 하나의 영업장인 실내골프연습장 및 관련시설로 이용하고 있습니다. 감정가 7,078,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,699,428,000원입니다.
등기상 말소기준은 2023.08.16. 오산농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당입니다. 이후 엔에이치투자증권주식회사 근저당, 국·안산시의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에서 실제 판단의 중심은 단순한 등기순위보다 점유·임차관계와 유치권 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69643 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 70, 2층201호 (고잔동,아피체) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설 · 실내골프연습장 및 관련시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 2층 201호-209호 |
| 소유자 | 무궁화상가재건축위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 7,078,000,000원 / 1,699,428,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오산농업협동조합 / 4,699,199,642원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 리스크는 별도
2023.08.16. 오산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 확인된 임차 관련 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 해당 기록들은 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남는 기재가 있어, 배당표상 인수액 0원만으로 점유관계까지 완전히 종결됐다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차·점유관계 — 확인 임차인은 후순위, 미상 기재는 별도 확인
| 성명 / 상호 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜영(상호:프렌즈스크린골프) | 201호 전체 | 2024.07.12 | 50,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송재수 | 아피체 201호(61.1800m2) | 2024.08.08 | 15,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최원흠 | 아피체 2층(295.9000m2) | 2023.11.02 | 145,000,000원 | 8,750,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황용수 | 아피체 2층 202호(69.1600m2) | 2024.07.17 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박선예 | 아피체 2층 204호(30.0000m2) | 2024.03.13 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조혜영 | 아피체 2층 203,204,205,207,208,209호(438.5400m2) | 2024.07.12 | 50,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김태영 | 아피체 2층 206호(70.9800m2) | 2024.07.19 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 까지 | - | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 현재 | - | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 점포 | - | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 특수권리 — 유치권 신고와 필요비·유익비 청구
이 물건은 내부를 호별 구분 없이 사용 중입니다. 203호·204호·205호는 2024.01.10. 전유부가 합병돼 현황상 2층 203호이고, 건축물현황도와 같이 다시 칸막이하는 것은 어렵지 않으나 상당한 비용이 소요될 것으로 사료된다고 감정요항에 적혀 있습니다. 따라서 낙찰 후 사용형태 변경까지 염두에 둔다면 권리관계와 별도로 시설·공사비 부담을 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,699,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,394,280원 |
| 1. 근저당 · 오산농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 1,680,033,720원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치투자증권주식회사 | 650,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 6,050,000,000원 중 예상배당은 1,680,033,720원이며, 미배당은 4,369,966,280원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 중앙역 북동측 인근으로 각종 근린생활시설, 오피스텔, 오피스, 관공서 등이 소재하며 상업적 성숙도는 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 중앙역이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 이용상태. 제2종 근린생활시설로서 현재 호별 구분 없이 실내골프연습장 및 관련시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,277.0㎡, 평지·가로장방형이며 상업용 건부지입니다. 공시지가는 4,501,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 박수연의 589,819,140원 공사대금 유치권 신고와 오산농업협동조합의 유치권 배제 신청 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 필요비·유익비 청구. 조혜영의 800,000,000원 청구 내용과 실제 시설물의 소유·설치관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않는 기재는 대항력을 단정할 수 없으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문, 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 일괄사용 상태. 2층 전체가 호별 구분 없이 이용 중이며, 구획 복원에는 상당한 비용이 소요될 수 있다고 평가돼 있습니다.
- 감정 제외 시설. 실내골프연습장 관련 각종 시설물과 인테리어 시설비는 감정평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 시장가격 검증. 실거래 자료가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 24%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현재 상가 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 안전한 저가 매수”는 아니다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명하고, 확인되는 임차인의 전입도 모두 그 뒤여서 구조가 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 그 다음 단계에서 갈립니다. 589,819,140원 유치권 신고, 800,000,000원 필요비·유익비 청구, 대항력 여부를 확정할 수 없는 점유 기재, 호별 구분 없이 사용하는 대형 실내골프연습장이라는 운영상 특성이 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 1,699,428,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 비교할 시장 실거래가가 없어 이 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 결론낼 근거가 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 유치권과 미상 점유관계의 실제 성립 여부가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
