서울남부지방법원 2023타경5394. 화곡동 소담밸리 제102동 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 233,000,000원인데 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,014,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 272,375,000원의 7.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에서는 이 비율을 곧바로 ‘싸다’는 근거로 쓸 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
권리구조의 기준점은 2021.02.16 주택도시보증공사의 가압류입니다. 과거 남구로신용협동조합 근저당권은 2016.09.27 이미 말소되어 현재 말소기준으로 기능하지 않습니다. 반면 임차인 문희택은 2018.12.21 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2023.12.13 접수했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경5394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로58길 30-4, 제102동 제3층 제301호 (화곡동, 소담밸리) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 36.57㎡ · 지상6층 중 3층 · 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2016.05.31 |
| 소유자 | 김용현 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 20,014,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문희택 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 권리분석의 핵심은 등기부에 남은 후순위 압류가 아니라 2018.12.21 전입한 문희택입니다. 주택도시보증공사 가압류가 2021.02.16 말소기준이므로, 문희택의 전입은 기준일보다 앞서 대항력이 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문희택 | 2018.12.21 | 미상 | 2023.12.13 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
② 시세 비교 — 표면 할인율은 크지만 판단 기준이 아니다
소담밸리101동·102동은 28세대이며, 비교 대상 면적은 36.57㎡입니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 272,375,000원, 최신 거래는 2026.03의 277,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 13.5%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.08㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2025.10 | 36.57㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.10 | 37.13㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.05 | 37.67㎡ | 4 | 277,500,000원 |
| 2023.03 | 37.13㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.57㎡ 기준 | 4건 | 272,375,000원 |
현재 최저가 20,014,000원은 전체 실거래 평균 265,900,000원의 7.5%, 최근 12개월 평균 272,375,000원의 7.3%입니다. 하지만 이 수치는 낙찰대금만 비교한 표면 할인율입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득금액 자체가 정해지지 않으므로 ‘최근 시세보다 싸다’는 결론을 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,014,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 760,252원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 19,253,748원 |
| 3. 경매개시결정 · 문희택 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 2,173,000,000원, 채권자 배당액은 19,253,748원, 미배당액은 2,153,746,252원입니다. 다만 국세·지방세의 당해세 여부, 임차인의 보증금·최우선변제·우선변제 범위가 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 더 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 20,014,000원 | 19,253,748원 | 2,153,746,252원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 16,011,200원 | 15,322,998원 | 2,157,677,002원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 12,808,960원 | 12,178,399원 | 2,160,821,601원 | 0원 |
매각가가 20,014,000원에서 16,011,200원, 12,808,960원으로 내려가더라도 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득가의 불확실성은 없어지지 않습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있기 때문에, 더 큰 유찰폭 자체가 안전마진을 보장하지 않습니다.
⑤ 위반건축물·공매·세금 리스크
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서경찰서 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장이 있어 교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2016.05.31입니다. 도시가스 개별난방·위생·급배수·주차장·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,899,000원/㎡이며 토지면적은 336.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 거래. 비교 단지 28세대, 최근 확인 거래 5건이며 최근 12개월 4건 평균은 272,375,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 문희택의 실제 보증금이 얼마인지 확인하지 못하면 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2023.12.13이나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 두 기록의 이름이 문희택으로 동일합니다. 실제 임대차관계·채권관계를 별도 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 배당표가 완성됩니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원 경매의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 현황 확인. 현재 주택 사용이 행정적으로 문제 없는지, 이행강제금·원상회복 의무가 발생하는지 강서구 관련 부서에 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 실지조사 시 거주인 부재·폐문으로 내부구조가 공부와 다소 상이할 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·세금·공매 자료를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “20,014,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 11회 유찰과 최저가 20,014,000원입니다. 하지만 투자 판단에서 더 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 문희택의 임차보증금입니다. 전입일 2018.12.21이 말소기준 2021.02.16보다 앞서므로 대항력은 존재하고, 배당으로 보증금을 다 회수하지 못하면 미배당 부분의 승계 가능성이 남습니다.
실거래 시장은 최근 12개월 평균 272,375,000원, 최신 거래 277,000,000원이고 최근 추세도 13.5%로 나타나지만, 현재는 이 숫자와 20,014,000원을 직접 비교해 ‘엄청 싸다’고 결론 내릴 단계가 아닙니다. 실질취득가가 확정되지 않았기 때문입니다. 여기에 위반건축물 처분 이력, 세금 압류, 공매공고까지 겹칩니다. 이 물건은 가격보다 선순위 임차인과 행정 리스크를 먼저 해결해야 하는 D등급 고위험 사건입니다.
