수원지방법원 2024타경69773. 안산시 상록구 본오동의 다세대주택 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가는 123,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,474,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격 구조는 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금을 중심으로 봐야 합니다. 임차인 최애진은 2022.05.09 전입·점유, 2022.04.12 확정일자를 갖고 있으며, 2024.05.29 임차보증금 126,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2024.11.05 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 최저가 3,474,000원을 기준으로 임차인에게 예상되는 배당은 3,011,468원이고, 부족분 122,988,532원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오로7길 46-7, 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 35.55㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 권영찬 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 3,474,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최애진 / 129,676,435원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가를 덮는다
소유권보존은 2013.09.11 권영찬 명의로 이뤄졌고, 같은 날 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐다가 2014.04.30 말소됐습니다. 이후 핵심 권리는 2024.05.29 등기된 최애진의 주택임차권 126,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준인 2024.11.05 강제경매개시결정보다 앞서 존재해 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최애진 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 126,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.05.09 | 우선변제 有 확정일자 2022.04.12 · 배당요구 | 매수인 인수 미배당 잔액 |
② 시세 비교 — 기준은 347만원이 아니라 1.26억
한솔빌리지는 15세대, 2013.09.06 준공으로 확인됩니다. 비교 가능한 거래는 전용 34.55㎡~37.51㎡이며, 최근 거래 흐름은 하락 방향입니다. 최근 12개월 평균은 112,000,000원, 최신 2026.08 거래는 104,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -11.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 34.76㎡ | 3 | 104,000,000원 |
| 2025.11 | 34.76㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 34.76㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 34.55㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 2021.12 | 35.55㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2021.11 | 37.51㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 112,000,000원 |
전체 거래 평균 122,000,000원보다도 최신 가격 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래가 104,000,000원까지 낮아졌고 최근 12개월 평균도 112,000,000원입니다. 반면 이 사건은 임차보증금 때문에 실질취득 부담이 126,000,000원 수준이므로, 현재 시장 가격보다 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다. 최저매각가 3,474,000원은 실질 부담을 보여주는 가격이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 462,532원 |
| 1. 임차인 최애진 보증금 | 126,000,000원 | 3,011,468원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 최애진 | 129,676,435원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 후 임차보증금 부족분은 122,988,532원으로 계산돼 매수인 인수 가능성이 있습니다. 11회 유찰 시 인수액은 124,011,972원, 12회 유찰 시 124,728,381원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 3,474,000원 | 122,988,532원 |
| 11회 유찰 시 | 2,431,800원 | 124,011,972원 |
| 12회 유찰 시 | 1,702,260원 | 124,728,381원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오중학교 남측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,294,000원/㎡, 토지면적은 345.3㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 표시. 건물 외벽에는 ‘한솔빌리지’로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 한솔빌리지는 15세대 규모이며 최근 거래 추세가 -11.8%로 하락하고 있어 실질취득가 기준의 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 3,474,000원에 매수인 인수 가능액 122,988,532원이 따라붙는 구조입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.04.11, 확정일자 2022.04.12, 전입·점유 2022.05.09, 임차권등기 2024.05.29의 선후관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 실제 배당순위와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 최애진이 강제경매 신청채권자이자 주택임차권자로 기재된 구조이므로 관련 판결·집행권원·임대차 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 112,000,000원, 최신 거래 104,000,000원, 최근 추세 -11.8%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 11회·12회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 매수인 인수액은 각각 124,011,972원·124,728,381원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “347만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 숫자 가운데 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 3,474,000원이지만, 의사결정에 가장 중요한 숫자는 임차보증금 126,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 선순위에 있고 현재 회차에서 122,988,532원이 미배당 인수액으로 남기 때문에, 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 총 부담은 사실상 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
그 실질취득 부담은 최근 12개월 평균 112,000,000원과 최신 거래 104,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -11.8%입니다. 여기에 10회 유찰, 15세대 규모 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 물건”이 아니라, 선순위 임차보증금과 하락 시세를 함께 계산해야 하는 고위험 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다.
