수원지방법원 2024타경69773. 안산시 상록구 본오동의 다세대주택 ‘한솔빌리지’ 2층 204호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 대상 면적은 35.55㎡입니다. 감정가 123,000,000원에서 9회 유찰되어 최저가는 4,963,000원까지 낮아졌지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
을구 1번에는 보증금 126,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임차인의 전입일은 2022.05.09, 확정일자는 2022.04.12이고, 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2024.11.05입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오로7길 46-7, 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 대상 면적 35.55㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 2층 204호 · 한솔빌리지 · 15세대 |
| 소유자 | 권영찬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 4,963,000원 (9회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 최애진 / 129,676,435원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수할 수 있다
등기부상 별도의 선행 근저당권이나 압류가 확인되지 않아, 2024.11.05 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 그러나 최애진의 임차권은 전입·확정일자·임차권등기 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최애진 주거·임차권등기 | 주택전부 | 126,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.05.09 | 우선변제 있음 확정 2022.04.12·배당요구 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임차인 최애진은 강제경매 신청채권자 최애진과 동일인입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으므로, 임대차관계와 신청채권의 원인·중복 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다. 다만 현재 자료상 선순위 임차권 인수 위험은 그대로 남아 있으므로, 확인 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
현재 최저가 4,963,000원에서 집행비용 489,334원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 4,473,666원입니다. 보증금 126,000,000원 중 남는 121,526,334원을 매수인이 인수할 수 있으므로, 현재 회차의 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰·감정가 4% | 4,963,000원 | 121,526,334원 | 126,489,334원 |
| 10회 유찰 시 감정가 3% | 3,474,100원 | 122,988,434원 | 126,462,534원 |
| 11회 유찰 시 감정가 2% | 2,431,870원 | 124,011,904원 | 126,443,774원 |
추가 유찰로 최저가가 3,474,100원, 2,431,870원까지 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질취득액은 126,443,774원~126,489,334원 범위에 머뭅니다. 따라서 감정가 대비 4%, 최근 시세 대비 4.1%라는 최저가 할인율은 매수인의 실제 취득비용을 나타내지 않습니다.
③ 시세 비교 — 기준은 496만원이 아니라 126,489,334원
한솔빌리지의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 최근 12개월 거래는 2025.11의 120,000,000원 1건이며, 최신 거래가도 같은 금액입니다. 전체 5건 평균은 125,600,000원이지만 과거 129,000,000원·137,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -5.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 34.76㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 34.76㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 34.55㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 2021.12 | 35.55㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2021.11 | 37.51㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 125,600,000원 |
현재 실질취득액 126,489,334원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원보다 6,489,334원, 5.4% 높습니다. 전체 평균 125,600,000원과 비교해도 100.7% 수준입니다. 최근 시세가 이전 거래보다 5.5% 하락한 상황이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 489,334원 |
| 1. 임차인 최애진 보증금 | 126,000,000원 | 4,473,666원 |
| 2. 경매개시결정 · 최애진 | 129,676,435원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 중 121,526,334원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 경매 신청채권 129,676,435원은 예상배당 0원이며 소유자 잔여도 없습니다. 실제 배당은 조세·집행비용 확정액과 법원의 배당 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 용도. 다세대주택인 한솔빌리지 내 도시형생활주택으로 이용 중이며, 대상 면적은 35.55㎡입니다.
- 입지. 본오중학교 남측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며 본오중학교 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 건물 외벽에는 ‘한솔빌리지’가 표시되어 있습니다.
- 환금성. 15세대 규모이며 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 최근 거래 추세도 -5.5%여서 재매각 가격은 보수적으로 잡아야 합니다.
- 경매 이력. 이 건은 9회 유찰되었고, 한솔빌리지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 7.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 기준 4,963,000원이 아니라 126,489,334원을 취득비용의 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차권 인수 전제. 최애진의 전입·확정일자·임차권등기가 말소기준보다 앞서므로, 보증금 미배당 잔액 인수를 전제로 검토해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 신청채권 원인과 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 120,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 이보다 6,489,334원 높습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득액은 약 126,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 조세의 실제 부담 여부를 관리주체 및 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “496만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저가는 4,963,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 121,526,334원을 더하면 실질취득액은 126,489,334원입니다. 추가 유찰이 이어져도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 거의 변하지 않습니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 120,000,000원이고 거래 추세는 -5.5%입니다. 실질취득액이 최근 시세보다 5.4% 높은 데다, 9회 유찰·15세대 소규모 도시형생활주택이라는 환금성 조건도 보수적으로 봐야 합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 과제까지 남아 있습니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 없고, 권리 확인 난도는 높은 물건입니다.