서울남부지방법원 2024타경6417. 양천구 신정동 ‘신정이펜하우스2단지’ 206동 1층 103호 아파트입니다. 감정가는 800,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 640,000,000원입니다. 현 소유자는 류성열·이은하로 각 4분의 2 지분을 보유하고 있으며, 현재 경매는 로진자산관리대부주식회사가 신청한 임의경매입니다.

등기 흐름에서 기준점은 2021.11.23 설정된 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 330,000,000원이고 2024.02.08 320,200,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 로진자산관리대부주식회사 근저당·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격 쪽에서는 최근 12개월 평균이 772,222,222원, 최신 2026.08 거래가 850,000,000원, 최근 추세가 +2.5%라 하락장 보정 때문에 현재 가격 메리트를 깎아야 할 상황도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준보다 앞선 우리은행 등 과거 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2021.11.23 신한은행 근저당입니다. 이후의 로진자산관리대부주식회사 근저당 312,000,000원, 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 312,000,000원, 로진자산관리대부주식회사 전세권 5,000,000원, 강제경매 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 현재 6.4억은 최근 평균의 82.9%

가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선했습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 772,222,222원, 표본은 9건이며, 최신 거래는 2026.08 850,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.5% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 640,000,000원은 최근 12개월 평균 772,222,222원의 82.9%입니다. 최신 거래 850,000,000원보다도 낮습니다. 특히 이 물건과 같은 1층 거래가 2026.07 790,000,000원, 2026.04 725,000,000원에 존재해, 1층이라는 조건을 고려하더라도 현재 최저가는 실거래 가격대 아래에 위치합니다.

③ 예상배당표 (매각가 640,000,000원 가정)

채권 총액 647,000,000원 중 631,200,000원이 배당되고 15,800,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 권리상 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상배당표는 제공된 산정값에 따라 신한은행 330,000,000원 기준으로 표시하며, 등기에는 2024.02.08 채권최고액 320,200,000원으로 변경된 내용도 존재합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 신은초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·자연공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 단지 진출입도로를 통해 남측 신월로로 연결됩니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 건물입니다. 사용승인일은 2011.04.18입니다.
• 단지 규모. 이펜하우스2단지는 471세대이며 실거래 비교 면적은 전용 84.51㎡입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 중로한면이며 공시지가는 4,126,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·국민임대주택단지예정지구 등에 해당하고, 공항 관련 표면구역·교육환경보호구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 신원 확인. 현 거주인의 조사 거부로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 먼저 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 임차관계가 확인된다면 보증금·전입일·확정일자와 말소기준 2021.11.23의 선후를 대조해야 합니다.
• 배당 기준 확인. 예상배당은 신한은행 330,000,000원 기준이지만 등기에는 2024.02.08 채권최고액 320,200,000원 변경이 있으므로 원본 배당요구·채권계산서를 확인해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 동일 면적 1층 실거래가 2026.07 790,000,000원, 2026.04 725,000,000원이므로 현재 640,000,000원과 직접 비교해 상태·향·수리비 차이를 점검할 필요가 있습니다.
• 현재 회차 가격. 최근 12개월 평균 772,222,222원의 82.9%이고 최근 추세도 +2.5%이므로 가격상 할인은 확인됩니다. 다만 내부 상태는 조사 거부로 실제와 다를 수 있습니다.
• 추가 유찰 시. 2회 유찰 시 512,000,000원, 3회 유찰 시 409,600,000원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 142,520,000원, 243,896,000원으로 커집니다. 제공된 계산에서는 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격은 좋고, 마지막 변수는 점유 확인

이 물건은 감정가 800,000,000원에서 한 차례 유찰돼 640,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 772,222,222원의 82.9%이고, 최신 거래는 850,000,000원, 최근 추세도 +2.5%입니다. 현재 가격을 ‘싸 보인다’고만 평가한 것이 아니라 최근 거래 기준에서도 할인 구간이 확인됩니다.

권리 역시 말소기준 이후 근저당·전세권·경매개시결정이 소멸해 계산상 매수인 인수 0원입니다. 다만 이 사건의 결정적인 확인 포인트는 현 거주인의 조사 거부와 임대관계 미상입니다. 대항력 여부를 확정할 자료가 확인되기 전까지는 점유 리스크를 완전히 지웠다고 볼 수 없습니다. 가격은 매력적이고 등기상 구조도 단순하지만, 점유관계 확인 전에는 최종 안전판이 하나 남아 있는 물건입니다.