서울남부지방법원 2024타경103363. 영등포구 당산동4가 당산현대아파트 105동 11층 1102호입니다. 공부상 아파트이며, 실거래 비교 대상 면적은 84.5㎡입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.01.21. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,156,800,000원입니다. 이후 설정된 같은 금융기관의 근저당권과 신한카드·경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부상 2019년 애큐온저축은행 근저당권과 2021년 상상인저축은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 매각기준이 되는 2022년 에스비아이저축은행 근저당권보다 앞서 살아 있는 인수권리는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경103363 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산로41길 23, 제105동 제11층 제1102호 (당산동4가, 당산현대아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교 면적 84.5㎡ · 지하1층/지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 이춘수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,075,336,563원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로 점유형태 자체를 단정할 수는 없지만, 현재 제공된 권리자료상 별도의 임차보증금 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 70.3%
같은 단지 실거래 비교 대상은 당산현대3차, 509세대이며 면적 매칭은 84.5㎡입니다. 전체 12건 평균은 1,506,416,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 1,578,375,000원, 최신 2026.08 거래는 1,820,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 2 | 1,820,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 7 | 1,700,000,000원 |
| 2026.02 | 84.5㎡ | 11 | 1,730,000,000원 |
| 2026.02 | 84.5㎡ | 8 | 1,580,000,000원 |
| 2026.01 | 84.5㎡ | 1 | 1,475,000,000원 |
| 2026.01 | 84.5㎡ | 1 | 1,475,000,000원 |
| 2025.10 | 84.5㎡ | 4 | 1,447,000,000원 |
| 2025.10 | 84.5㎡ | 7 | 1,400,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 5 | 1,400,000,000원 |
| 2025.06 | 84.5㎡ | 9 | 1,350,000,000원 |
| 2025.06 | 84.5㎡ | 9 | 1,350,000,000원 |
| 2025.06 | 84.5㎡ | 8 | 1,350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 1,578,375,000원 |
최저매각가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%입니다. 전체 거래 최저가 1,350,000,000원보다도 낮고, 2026.08 최신 거래 1,820,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 최근 거래군과 과거 거래군 비교 추세는 +15.8%로, 데이터상 최근 가격이 더 높은 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 1,156,800,000원 | 1,096,500,000원 |
| 3. 추가 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 15,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,765,804원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 1,110,000,000원에서 집행비용 13,500,000원을 제외한 금액이 선순위 근저당 배당에 사용됩니다. 채권자 총 미배당액은 97,665,804원으로 계산되지만, 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,110,000,000원 | 1,096,500,000원 | 97,665,804원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 888,000,000원 | 876,720,000원 | 317,445,804원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 710,400,000원 | 700,896,000원 | 493,269,804원 | 0원 |
유찰될수록 선순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 시뮬레이션상 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 채권자의 미회수와 낙찰자의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울당서초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 당산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상15층 건물의 11층 1102호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등 관련 지정이 있습니다.
- 시세 흐름. 동일 평형 최근 거래 12건은 1,350,000,000원~1,820,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 1,578,375,000원입니다.
- 단지 경매 통계. 평균 유찰 횟수 0.0회, 매각률 100.0%, 평균 할인율 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,578,375,000원의 70.3%입니다. 입찰 경쟁이 붙을 경우 낙찰가가 얼마나 상승하는지가 실제 수익성의 핵심입니다.
- 최신 실거래 대조. 가장 최근 거래는 2026.08, 1,820,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 15.8% 높은 것으로 집계됩니다.
- 등기 원본 확인. 2022.01.21. 에스비아이저축은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 낙찰가다
이 사건은 2022.01.21. 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 신건 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 1,578,375,000원의 70.3%이고, 최신 거래는 1,820,000,000원입니다. 가격 데이터만 놓고 보면 시세 대비 여유가 상당합니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유와 매각물건명세서를 최종 대조해야 하며, 실제 투자 성과는 결국 경쟁입찰에서 얼마에 낙찰받느냐가 결정합니다.
