수원지방법원 2024타경72007. 안산시 단원구 선부동 목련하이츠빌 4층 402호, 전용 33.75㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 18,488,000원으로 감정가 110,000,000원의 16.8% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차권자 김태식은 2022.08.05 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.20입니다. 강제경매개시결정일 2024.12.13보다 앞서 대항력을 갖췄으며, 보증금은 109,000,000원입니다.
현재 회차 매각가 18,488,000원을 전제로 하면 집행비용 732,784원을 제외한 17,755,216원이 임차인에게 배당되고, 나머지 91,244,784원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 109,732,784원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 커지므로 총 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 이 물건의 가격 비교 기준은 18,488,000원이 아니라 약 109,000,000원대의 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선삼로6길 25, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 33.75㎡ · 방2·주방겸 식당·욕실겸 화장실 · 4층 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.04.26 매매 · 거래가액 109,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 18,488,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태식 / 109,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 싸게 낙찰돼도 보증금 잔액을 떠안는다
핵심은 김태식의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.12, 확정일자는 2022.07.20, 주민등록·점유개시는 2022.08.05이며 보증금은 109,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2024.12.13이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태식 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 109,000,000원 | 2022.08.05 | 2022.07.20 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 17%가 아니라 실질취득 100.7%
목련하이츠빌은 8개호 규모의 다세대주택으로, 전용 33.75㎡ 동일 면적 거래는 2022.04에 109,000,000원으로 확인됩니다. 최신 거래도 109,000,000원, 최근 12개월 평균도 109,000,000원이며 제공된 거래 표본은 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 33.75㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2022.04 | 33.75㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.75㎡ | 2건 | 109,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 시세의 17.0%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 109,732,784원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 109,000,000원의 약 100.7%입니다. 즉 지금 회차에서 낙찰받아도 최근 시세보다 낮게 취득하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 732,784원 |
| 1. 임차인 김태식 보증금 | 109,000,000원 | 17,755,216원 |
| 2. 경매개시결정 · 김태식 | 109,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 김태식의 보증금 중 17,755,216원이 배당되고, 부족분 91,244,784원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 실질취득은 109,732,784원입니다.
④ 추가 유찰 시에도 총 부담은 보증금 수준
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 18,488,000원 | 91,244,784원 | 109,732,784원 |
| 6회 유찰 시 | 12,941,600원 | 96,691,349원 | 109,632,949원 |
| 7회 유찰 시 | 9,059,120원 | 100,503,944원 | 109,563,064원 |
숫자가 보여주는 결론은 분명합니다. 최저매각가는 18,488,000원에서 12,941,600원, 9,059,120원으로 떨어지지만 인수액은 91,244,784원에서 96,691,349원, 100,503,944원으로 늘어납니다. 총 부담은 계속 약 109,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건에서 추가 유찰은 일반적인 경매처럼 매수자의 실질 원가를 크게 낮춰주지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달미역(서해선) 동남측 인근, 공동주택 밀집지역이며 서측에는 선부경로당·어린이공원·유치원·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서북측 인근에 달미역이 도보 가능한 거리에 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 4층 규모 다세대주택의 4층 402호로, 방2·주방겸 식당·욕실겸 화장실 구조입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,574,000원/㎡입니다.
- 규모. 목련하이츠빌은 총 8개호, 2002.09.16 사용승인된 소규모 다세대주택입니다.
- 제시외 부분. 북측 벽체를 이용한 샷시 및 판넬조 지붕 약 11㎡가 포함돼 있으며 불법건축물 해당 여부는 관서 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 18,488,000원이 아니라 인수액까지 포함한 실질취득 약 109,000,000원대입니다.
- 임차권 원본 확인. 김태식의 임대차계약서·보증금 지급내역·전입·확정일자·임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 채권 발생 경위와 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수신고 여부와 행사 상태를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 약 11㎡ 샷시·판넬조 부합물의 적법 여부와 원상복구 가능성을 관할 관서에 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 8개호 규모 다세대이고 거래 표본도 2건이어서 아파트처럼 시세를 넓게 비교하기 어렵습니다.
맺으며 — “1,848만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가는 18,488,000원이지만 그 가격에 집을 취득하는 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김태식의 보증금 109,000,000원 중 배당받지 못하는 91,244,784원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차 실질취득은 109,732,784원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 109,000,000원이어서 실질취득 기준으로는 시세 이상입니다.
게다가 이 물건은 이미 5회 유찰됐지만 추가 유찰 시 인수액이 늘어 총 부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 전세사기피해자 우선매수 신고 가능성까지 고려하면 외부 입찰자는 낙찰 가능성 자체에도 제약을 받을 수 있습니다. 표면가격은 매우 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리도 단순하지 않습니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “보증금 인수와 우선매수권까지 포함한 총 부담을 감수할 이유가 있는가”를 먼저 판단해야 합니다.
