29,154,000원
수원지방법원 2024타경72267. 시흥시 서울대학로 엠-플러스테크노 1층 122호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름은 2020년 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁에서 출발해, 2020.05.29. 신탁등기가 말소되면서 하영훈에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 본 사건의 말소기준권리입니다.
이후 확인되는 권리는 2024.12.16. 중소기업은행의 임의경매개시결정입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부만 보면 매수인이 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 문제는 권리순위보다 점유와 가격 검증입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 일부 내부 이용상태 역시 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-47, 1층122호 (정왕동, 엠-플러스테크노) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 122호 |
| 소유자 | 하영훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 29,154,000원 (7회 유찰, 감정가 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 628,072,217원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.29. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2020.05.29. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 앞선 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 같은 날 말소됐고 하영훈에게 소유권이 이전됐습니다. 말소기준 이후에는 중소기업은행의 임의경매개시결정만 확인되며, 이는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 8.24%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 29,154,000원으로 감정가 354,000,000원의 8.24% 수준입니다. 그러나 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 같은 조건의 실거래로 현재 시장가격을 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 29,154,000원 | 8.24% | 331,770,772원 |
| 8회 유찰 시 | 20,407,800원 | 5.76% | 340,359,540원 |
| 9회 유찰 시 | 14,285,460원 | 4.04% | 346,371,678원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 최저가는 20,407,800원, 두 차례 더 진행되면 14,285,460원으로 내려갑니다. 반면 중소기업은행 근저당의 미배당액은 각각 340,359,540원과 346,371,678원으로 늘어납니다. 이 미배당은 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인이 승계하는 금액은 아니지만, 채권 회수보다 시장 응찰이 계속 부진했다는 사실은 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,154,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 924,772원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 28,229,228원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 924,772원을 제외한 28,229,228원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 331,770,772원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧동행정복지센터 서남측 직선거리 약 350미터 지점의 엠-플러스테크노 내에 있으며, 인근은 지식산업센터·도시형공장 등 공업용 부동산, 근린생활시설과 나지로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 10분 거리에 제3경인고속도로 정왕I.C 진출입로가 있으며, 북서측 해송십리로에서는 직접 진출입할 수 없습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접하고, 북서측으로 폭 약 30미터 포장도로에 접하지만 북서측 도로에서는 직접 진출입이 불가능합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,725,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물로 공용위생설비·주차설비·화재경보설비· 엘리베이터설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설이고 이미 7회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요와 공실 가능성, 동일 건물 내 거래·임대 조건, 향후 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 영업 여부, 점유자 신원, 임대차계약과 사업자등록 현황을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 관계인 부재로 일부 내부 이용상태가 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다. 내부 구조·설비·수리비를 직접 확인해야 합니다.
- 실제 임대수익 검증. 감정가 대비 8.24%라는 비율만으로 수익성을 판단하지 말고, 현재 가능한 임대료·관리비·공실 기간을 확인해 입찰가를 정하세요.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순한 가격 문제인지, 업종 제한·관리비·점유·공실· 매도 난이도 등 물건 고유의 문제인지 확인하세요.
- 관리비와 공용부분 부담. 집합건물 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”
이 물건은 등기부상 구조만 보면 단순합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리순위가 아니라 7회 유찰의 이유입니다. 근린생활시설로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 일부 내부상태도 관계인 부재로 제한적으로 확인됐습니다. 여기에 실거래로 가격 우위를 확인할 근거가 없으므로, 감정가의 8.24%라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 등기 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 신중 검증. 실제 임대수익과 재매각 가능성을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
