서울남부지방법원 2025타경10675. 강서구 등촌동 라빌라스 제101동 제5층 제502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 최정민은 2019.10.25. 거래가액 262,786,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.14. 안산세무서장의 압류이며, 이후 가압류·경매개시결정과 등기된 임차권은 매각으로 소멸 대상입니다.
하지만 임차권등기가 소멸한다고 해서 임차보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 최효영은 2021.10.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.17.로, 말소기준 2022.04.14.보다 앞섭니다. 보증금은 275,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제101동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제5층 제502호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 최정민 (2019.10.25. 거래가액 262,786,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 317,247,536원 |
| 말소기준 | 2022.04.14. 갑구 4번 압류 · 국 · 처분청 안산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 선순위 임차인이 핵심
등기상 기존 강서농업협동조합 근저당권은 2019.10.25. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.04.14. 갑구 4번 압류입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 최효영의 전입·점유 및 확정일자는 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸 여부와 별개로 보증금 미변제액 인수 위험이 남습니다.
② 임차인·점유관계 — 275,000,000원이 낙찰가보다 크다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최효영 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.10.28 | 2021.09.17 | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| KIMURA CHYAKO | 미상 | 2025.01.13 | - | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한국주택 | 주거 | 2021.10.28 | 2021.09.17 | 0원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
KIMURA CHYAKO는 2025.01.13. 전입으로 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 점유·명도관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. ‘한국주택’은 2021.10.28. 전입, 2021.09.17. 확정일자, 보증금 0원으로 별도 기재되어 있으며 배당요구일은 2025.06.26.입니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 261,000,000원 | 18,454,000원 | 보증금 275,000,000원 중심의 인수형 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,800,000원 | 69,923,200원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,040,000원 | 111,098,560원 | 낙찰가만 보고 저가로 판단하면 안 됨 |
이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 구조가 다릅니다. 1회 유찰 시 매각가는 208,800,000원으로 내려가지만 인수 추정액은 69,923,200원으로 증가하고, 2회 유찰 시 매각가 167,040,000원에 인수 추정액이 111,098,560원까지 늘어납니다. 따라서 최저가 숫자만 낮아지는 것을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 최효영 보증금 | 275,000,000원 | 256,546,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 317,247,536원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 자동 배당에서는 최효영 보증금 중 256,546,000원이 배당되고 18,454,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건 내 제5층 제502호입니다. 사용승인일은 2018.08.31.입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 강서소방서 남측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철9호선 증미역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 토지. 부정형 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측·북측 약 6m, 동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 5,361,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 현재 최저가 261,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 275,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 추정 69,923,200원, 2회 유찰 시 111,098,560원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 최효영 배당 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- KIMURA CHYAKO 점유 확인. 2025.01.13. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 한국주택 신고 확인. 2021.10.28. 전입·2021.09.17. 확정일자·보증금 0원·배당요구 2025.06.26.으로 기재된 별도 신고의 성격을 원문에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 2.75억의 벽은 남는다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸하는 단순한 후순위 권리 구조처럼 보이지만, 실제 승부처는 그보다 앞선 임차인 최효영입니다. 전입 2021.10.28., 확정일자 2021.09.17., 보증금 275,000,000원으로 현재 최저가 261,000,000원을 넘어섭니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 이어집니다.
그래서 1회·2회 유찰로 매각가가 208,800,000원, 167,040,000원까지 내려가도 인수 추정액은 각각 69,923,200원, 111,098,560원으로 커집니다. 최저가가 낮아지는 만큼 싸지는 경매가 아닙니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금 275,000,000원을 사실상의 실질취득 기준으로 보는 것이 맞습니다. 권리분석의 결론은 후순위 권리 소멸보다 선순위 임차보증금 인수가 훨씬 중요하다는 한 문장으로 정리됩니다.
