서울남부지방법원 2025타경13104. 영등포구 대림동 1027-42, 삼양빌 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주상용이고, 토지는 142.0㎡의 대지입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층이며, 등기부상 소유자는 전영철입니다.
권리분석의 출발점은 2020.10.14. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 토지 대림동 1027-42와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정, 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13104 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 1027-42 삼양빌 · 서울특별시 영등포구 디지털로52길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주상용 |
| 토지 | 대 · 142.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,575,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 |
| 소유자 | 전영철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,707,074,200원 / 1,707,074,200원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 680,473,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준권리는 2020.10.14. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.11.05. 임의경매개시결정과 2025.11.12., 2026.02.12. 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기도 확인됩니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력은 없지만 확인 대상이 많다
확인된 점유·임차 관계는 12명입니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없어 모두 실제 점유·임차 관계로 취급되며, 전입일은 모두 2020.10.14. 말소기준 이후입니다. 따라서 제공 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정돼 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고재권 | 2020.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.12.24 |
| 김주형 | 2024.04.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김유리 | 2020.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| LI RONGMEI | 2023.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| GUAN CHENGHAI | 2023.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| DO THAO PHUONG | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| ZHANG WEI | 2024.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| HONG MINGXUE | 2022.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 남덕희 | 2020.11.09 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.12.20 |
| 박현 | 2020.12.02 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.04 |
| 김덕천 | 2020.11.09 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.28 |
| 김수민 | 2020.11.16 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.05.29 |
임차권등기가 확인되는 사람은 남덕희, 박현, 김덕천, 김수민입니다. 각 보증금은 140,000,000원, 140,000,000원, 120,000,000원, 120,000,000원입니다. 다만 이들 역시 주민등록일자가 말소기준권리보다 늦어 제공 자료에서는 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,707,074,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 19,470,742원 |
| 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 907,603,458원 |
현재 배당 계산에서는 채권최고액 780,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,707,074,200원 | 780,000,000원 | 907,603,458원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,365,659,360원 | 780,000,000원 | 569,602,766원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,092,527,488원 | 780,000,000원 | 299,202,213원 | 0원 |
실거래 비교 자료는 확인되지 않으므로 신건 최저가 1,707,074,200원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 매력 판단은 등기 안전성만으로 대체하면 안 됩니다.
⑤ 위반건축물·물적 리스크
매각 대상은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 등기상 권리 소멸 여부와 별개로 위반건축물의 시정·이행강제금·활용 제한 가능성 등 물적 리스크를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 영림초등학교 인근이며 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 건물은 주상용으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층이며 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 인테리어·일부 타일·벽지 등 마감입니다.
- 설비. 전기시설, 위생 및 급배수설비, 난방시설이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 남덕희·박현·김덕천·김수민의 임차권등기 범위와 배당요구 내용을 원문으로 대조합니다.
- 미상 보증금 확인. 고재권 등 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 실제 임대차·점유관계를 확인합니다.
- 명도 대상 확인. 확인된 점유·임차 관계가 12명인 만큼 실제 점유 호실과 인도 범위를 현장에서 확인합니다.
- 위반건축물 확인. 4층 23㎡ 주거 부분의 현황, 건축물대장 표기와 시정 여부를 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물의 포함 범위를 매각목록과 감정평가서로 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 별도의 현장 시세와 수익가치 검토 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 임차권·압류·경매개시결정이 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건에는 다수의 점유·임차 관계가 있고 일부 점유자는 보증금이 확인되지 않았으며, 4층 23㎡ 주거 부분의 위반건축물 표기도 있습니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼 권리 소멸만 보고 신건 최저가 1,707,074,200원에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 결론은 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유·명도·위반건축물·가격 검증이 핵심인 사건입니다.
