166,893,000원
수원지방법원 2025타경440. 시흥 정왕동 웨이브스퀘어 1층 118호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 2021.08.31. 강화신·장동영이 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 1,031,000,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 808,800,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
국민은행은 2025.02.10. 임의경매를 개시했고 청구액은 797,512,466원입니다. 이후 2025.09.25. 장동영 지분에 시흥시 압류가 들어왔지만 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고는 없고 감정평가 기준시점에는 공실이지만, 감정서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-7 웨이브스퀘어 1층 118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린상가 · 근린생활시설 · 3층 건물 내 1층 118호 · 감정시점 공실 |
| 소유자 | 강화신 2분의 1 · 장동영 2분의 1 (2021.08.31. 소유권이전, 거래가액 1,031,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 993,000,000원 / 166,893,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 797,512,466원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.31. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 808,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 별도등기는 별도 확인
2021.05.07. 주식회사현원개발 명의로 소유권보존 후 같은 날 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 해당 신탁등기는 2021.08.31. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이어 강화신·장동영에게 소유권이 이전된 뒤 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정서의 임대관계는 ‘미상’이고 기준시점 이용상태는 공실입니다. 따라서 임차인 보증금 인수는 현재 배당 시나리오상 0원이지만, 실제 현장 점유자가 생겼는지 여부는 별도 확인 대상입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰로 감정가의 16.81%
이 물건은 감정가 993,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 166,893,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 116,825,100원, 7회 유찰 시 81,777,570원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16.81% | 166,893,000원 | 645,043,502원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 116,825,100원 | 694,410,451원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 81,777,570원 | 728,894,426원 |
숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 사건은 근린상가이고 감정시점 공실이며, 주변도 상업용건물·숙박시설·웨이브파크·오피스텔 등이 형성된 상가지대입니다. 따라서 실제 매매가·임대료·공실기간을 확인하지 않은 상태에서 ‘1.66억이면 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,136,502원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 808,800,000원 | 163,756,498원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 166,893,000원 기준으로 국민은행 근저당 채권최고액 중 163,756,498원이 배당되고 645,043,502원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북측 인근. 주변은 상업용건물·숙박시설·웨이브파크·오피스텔 등으로 형성된 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 118호. 외벽 석재붙임, 내벽 몰탈 위 페인팅, 창호 강화유리 마감이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터 폭 포장도로, 북서측 약 8미터 폭 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며 공시지가는 3,252,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서의 “1토지 갑구 1-1번 금지사항 등기” 내용을 토지 등기부 원문과 대조해 매각 후 효력을 확인하세요.
- 공실·점유 재확인. 감정시점은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 최신 점유관계 확인이 필요합니다.
- 상가 시세 검증. 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 저가 판단을 하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대 가능 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재까지 5회 유찰됐다는 사실을 가격·수요·환금성 검토에 직접 반영해야 합니다.
- 배당 외 채권 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 관련 원본 자료를 확인하세요.
- 공유자·등기 원본 대조. 강화신·장동영 각 2분의 1 지분 소유와 국민은행 근저당, 시흥시 압류의 최신 등기 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 993,000,000원짜리 근린상가가 5회 유찰돼 166,893,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 권리배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율 하나로 결정되지 않습니다.
감정시점 공실이고 임대관계는 미상이며, 이미 5회 유찰됐고, 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 표시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만, 가격·상권·별도등기 검증이 더 중요한 공실 근린상가”로 보는 게 맞습니다. 권리 인수 0원은 장점, 5회 유찰과 공실·별도등기는 경계 신호. 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 현재 최저가가 싸다고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
