서울남부지방법원 2026타경3063. 구로동 ‘우리유앤미’ 101동 9층 902호, 전용면적 84.42㎡가 기준이 되는 아파트입니다. 현재 소유자는 김종식이고, 등기상 핵심은 2007.10.23. 주식회사국민은행 근저당권 195,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후의 국민은행 근저당, 오릭스캐피탈코리아 근저당, 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 승부처는 인수보증금이나 선순위 임차인이 아니라 현재 가격이 최근 거래 흐름에 비해 충분히 낮은가에 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 656,000,000원이고, 최근 12개월 평균 636,000,000원보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2007년 국민은행 근저당이 말소기준

임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않았고, 예상배당상 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2007.10.23. 주식회사국민은행의 근저당권 195,600,000원이며, 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 38,400,000원과 오릭스캐피탈코리아 근저당 312,000,000원, 케이비국민카드·하나캐피탈의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

우리유앤미 전용 84㎡대 실거래는 2025.05부터 2026.06까지 확인됩니다. 전체 12건 평균은 637,166,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 636,000,000원, 최신 거래는 2026.06 678,000,000원이며, 최근 대비 이전 거래의 가격 추세는 -2.2%입니다.

현재 최저가 656,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.1%입니다. 최신 거래 678,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 가격이고 거래 추세도 -2.2%이므로 신건 단계에서 가격 가점을 줄 근거는 약합니다. 특히 전체 평균 637,166,666원만 놓고도 현재 최저가는 103.0% 수준이어서, ‘감정가 대비 할인’이나 ‘시세보다 저렴’하다는 평가는 맞지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 656,000,000원 가정)

현재 회차에서는 예상 채권액 615,920,244원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 31,119,756원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로구청 서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·다세대주택·학교 등이 분포합니다. 감정평가에서는 전반적인 주거환경을 양호한 것으로 평가했습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 9층 902호이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지·부정형·광대세각이며 공시지가는 5,330,000원/㎡입니다.
• 환금성. 216세대 아파트로 최근 12건의 실거래가 확인되지만, 거래가는 600,000,000원에서 695,000,000원까지 분포하고 최근 가격 추세는 -2.2%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 평균 우선. 전체 평균 637,166,666원보다 최근 12개월 평균 636,000,000원을 우선해 현재 가격을 판단해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가 656,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.1%로, 가격 할인 상태가 아닙니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -2.2%이므로 최신 거래 678,000,000원 한 건만을 기준으로 응찰 상한을 높이는 것은 주의가 필요합니다.
• 권리 원본 확인. 말소기준은 2007.10.23. 국민은행 근저당이며, 이후 등기의 매각 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 압류·배당 확인. 2026.03.27. 국의 압류가 존재하므로 실제 배당 단계에서 조세채권 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 감정자료에는 아파트 대상 토지거래계약에관한허가구역 지정이 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 범위와 기간을 원문 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신건 프리미엄을 경계

이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2007.10.23. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 최저가 656,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 636,000,000원의 103.1%입니다. 최신 거래 678,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기에는, 최근 거래 추세가 -2.2%라는 점도 함께 봐야 합니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 신건 가격은 최근 평균 시세 이상. 현재 회차의 핵심은 권리보다 응찰가격입니다.