서울남부지방법원 2026타경3092. 서울 강서구 마곡동 신안빌라 1동 201호의 유근철 지분 100분의45에 대한 임의경매입니다. 현재 등기상 공유자는 유근철 45%, 유수정 45%, 유윤제 10%입니다. 2024년 유근철의 지분 전부에 주식회사오케이대부문정이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 같은 채권자가 유근철 지분에 임의경매를 신청했습니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

다만 이 사건은 일반적인 한 호실 전체 경매와 완전히 다릅니다. 낙찰자는 나머지 공유자 지분 55%를 취득하지 못하고, 유근철이 갖고 있던 45%만 승계합니다. 그래서 시세도 전체 호실 거래가격과 최저가를 그대로 나눠 판단하면 왜곡됩니다. 전체 호실의 최근 거래가를 같은 45% 비율로 맞춘 뒤 현재 4.86억과 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 ‘45% 지분’만 취득

말소기준은 2024.05.21. 설정된 주식회사오케이대부문정의 근저당권 360,000,000원입니다. 이 권리는 유근철의 100분의45 지분 전부에 설정되어 있고, 이후 2026.01.14. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 매각가 486,000,000원을 가정한 배당에서는 근저당권 360,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 전체 가격의 56.5%라는 착시

신안(327-53)의 동일 면적 69.93㎡ 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 6월 720,000,000원, 2025년 10월 1,000,000,000원으로 평균 860,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 930,000,000원이지만 2021년 1,070,000,000원 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

현재 최저가 486,000,000원은 전체 호실 최근 평균 860,000,000원의 56.5%입니다. 하지만 경매대상 자체가 전체가 아닌 45% 지분이므로 이 수치를 “44% 할인”으로 읽으면 안 됩니다. 최근 12개월 평균을 45%로 단순 환산하면 387,000,000원이고, 최저가는 그 금액의 125.6%입니다. 최신 1,000,000,000원 거래의 45%인 450,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 108.0%입니다.

가격 추세도 우호적이지 않습니다. 최근 구간의 평균은 이전 거래 구간보다 19.6% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 930,000,000원과의 단순 비교만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 현재 회차는 지분만 취득하는 구조인데도 단순 지분비율 환산 시세보다 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 486,000,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 360,000,000원이 전액 배당되고 잔여 118,740,000원이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지분 구조는 그대로

2회 유찰 시 근저당 채권 중 54,114,560원이 배당되지 않는 시나리오지만, 그 미배당액이 매수인 인수로 넘어가지는 않습니다. 권리 측면에서는 여전히 인수 0원입니다. 그러나 낙찰자가 얻는 대상 역시 계속해서 전체 호실이 아닌 45% 지분입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 마곡중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 건축물대장상 연립주택이며 철근콘크리트·세멘벽돌조, 지하1층/지상3층 중 제2층 제201호입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 정비구역. 신안빌라 주택재건축 정비구역에 포함되어 있습니다.
• 단지. 신안(327-53)은 234세대, 사용승인일은 1984.12.21입니다.
• 토지. 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 4,093,000원/㎡입니다.
• 환금성. 일반적인 전체 소유권 매매와 달리 이번 경매는 45% 지분만 취득하므로, 실거래 가격 자체보다 공유관계와 지분 처분 구조를 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전체 호실 경매로 오인 금지. 낙찰 대상은 유근철 지분 45%이고 유수정 45%, 유윤제 10%는 남습니다.
• 56.5% 할인 착시 금지. 최저가 4.86억을 전체 최근 평균 8.6억과 직접 나누어 가격 메리트를 판단하면 지분 차이를 무시하게 됩니다.
• 현재 가격 재점검. 최근 12개월 평균의 45%는 3.87억, 최신 거래의 45%는 4.5억으로 현재 최저가 4.86억보다 낮습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 19.6% 낮아진 흐름이므로 전체 평균 9.3억만 근거로 낙관하지 않아야 합니다.
• 공유자 우선매수 확인. 공유자의 적법한 우선매수신고 여부와 보증금 제공 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
• 정비구역·규제 원본 확인. 신안빌라 주택재건축 정비구역 및 토지거래계약 허가구역 등 관련 규제의 현재 적용 내용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “전체의 절반 가격”이 아니라 “45% 지분의 높은 가격”

표면만 보면 감정가 4.86억은 최근 12개월 전체 거래 평균 8.6억의 56.5%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이번에 사는 것은 201호 전체가 아니라 유근철의 45% 지분입니다. 같은 비율로 맞춘 최근 평균 가치는 3.87억이고 최신 거래 기준은 4.5억입니다. 현재 실질취득 4.86억은 각각 125.6%와 108.0%입니다.

말소기준 근저당과 배당 구조는 단순하고 매수인 인수액도 0원이지만, 공유지분만 취득하는 구조, 공유자 우선매수 가능성, 최근 -19.6% 가격 추세가 겹칩니다. 따라서 신건 단계에서는 “권리가 깨끗하니 싸다”는 결론을 내리기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현재 가격과 지분 환금성은 경계. 이 사건의 승부처는 등기보다 지분가치와 공동소유 구조입니다.