서울남부지방법원 2026타경3447. 가양동 마곡지웰에스테이트 제3층 제309호입니다. 사건 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용은 오피스텔(방1 등)로 탐문됐습니다. 본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않아 건축물현황도·외관·탐문조사 등을 바탕으로 감정됐습니다. 권리분석의 핵심은 등기상 압류가 아니라 대항력 있는 임차권입니다.
이건창은 2023.06.12. 전입·점유, 2023.04.04. 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 104,200,000원입니다. 말소기준권리로 선언된 2023.08.22. 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있음으로 정리돼 있고, 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수”하는 취지가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3447 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가양동 194-2 마곡지웰에스테이트 제3층 제309호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방1 등)로 이용 중인 것으로 탐문조사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상7층 중 3층 · 사용승인일 2014.08.05. |
| 소유자 | 김창회 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 104,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2014년·2016년 설정됐던 한국외환은행·부산은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2021년 노유영 가압류 역시 이미 말소됐고, 2023.08.22. 국의 압류가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 이후 강서구 압류, 에스비아이저축은행 가압류, 강제경매개시결정과 을구 9번 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건창 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 104,200,000원 | 2023.06.12 / 2023.04.04 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 이건창은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있으므로 매각대금에서 먼저 배당을 받지만, 매각대금이 보증금을 전부 충당하지 못하면 부족분은 매수인 인수로 연결됩니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 104,200,000원이 현재 최저가 99,000,000원보다 크기 때문에, 단순히 “9,900만원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 가정에서는 집행비용 2,182,000원을 제외한 96,818,000원이 임차인에게 배당되고, 부족한 7,382,000원이 매수인에게 넘어갑니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 99,000,000원 | 96,818,000원 | 7,382,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,200,000원 | 77,374,400원 | 26,825,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,360,000원 | 61,819,520원 | 42,380,480원 |
즉 유찰로 최저가가 99,000,000원 → 79,200,000원 → 63,360,000원으로 내려가도, 임차인에게 지급되지 못한 보증금이 매수인 인수로 커집니다. 정확도상 이 물건의 가격 판단은 낙찰가가 아니라 보증금 104,200,000원 부근의 실질취득 구조로 해야 합니다. 집행비용 추정치 때문에 각 회차의 낙찰가와 인수액 합계에는 차이가 생길 수 있으나, “유찰될수록 싸진다”는 식의 해석은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 이건창 보증금 | 104,200,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 34,355,552원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이건창 | 104,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 부족분 7,382,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 양천향교역에서 북측 직선거리 약 200m, 양천초등학교에서 북동측 직선거리 약 100m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 양천향교역 약 200m, 대중교통 이용이 가능한 강서로까지 약 80m 거리입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(방1 등)로 이용 중인 것으로 탐문됐으나, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상7층 규모이며 사용승인일은 2014.08.05.입니다.
- 토지·도로. 준공업지역, 평지의 부정형 토지이며 업무용으로 이용되고 북측 약 8m·서측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 99,000,000원만 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 7,382,000원을 포함한 대항력 보증금 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수액 26,825,600원, 2회 유찰 시 42,380,480원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 임대차 원본 확인. 임차인 이건창이 강제경매개시결정 채권자와 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계, 채권관계를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 실제 방 구조·시설·점유상태를 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태를 함께 보고 건축물대장·현황·사용 가능 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 반영에 따라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당·명세서 원본을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 성립하지 않는 사건
이 물건의 핵심은 감정가 99,000,000원이나 0회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 보증금 104,200,000원의 대항력 임차인이 먼저입니다. 신건에서는 예상 미배당액 7,382,000원이 매수인 인수로 계산되고, 유찰될수록 인수액은 더 커집니다. 결국 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 이 실질취득비용이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 권리 리스크 선확인, 가격 메리트 판단 보류입니다. 특히 이건창이 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 동시에 나타나는 점은 입찰 전 반드시 원본 서류와 실제 임대차관계를 대조해야 할 부분입니다.
