수원지방법원 2025타경485. 광명시 소하동 소하람2 3층 328호 오피스텔입니다. 소유자는 신석철 씨이며, 2018년 9월 19일 하나은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되고, 그 뒤에 등기된 한국투자저축은행 가압류 176,824,989원, 하나은행의 임의경매개시결정, 광명시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 유진호 씨로 조사됐습니다. 전입일은 2022년 8월 3일로 말소기준일인 2018년 9월 19일보다 늦습니다. 따라서 이 사건의 선순위 근저당권에 대항할 수 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 임차인은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 임차인의 배당관계와 실제 점유·명도 상황은 원본 서류로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하동 1343-2 소하람2 3층 328호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 소하로92번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 4층/지상 7층 중 3층 |
| 소유자 | 신석철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 105,558,845원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.09.19. 하나은행 근저당권입니다. 한국투자저축은행의 가압류와 광명시 압류는 모두 그 뒤에 들어왔고, 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2022년 등기됐던 민간임대주택 표시는 2025년 등록말소를 원인으로 말소됐습니다. 등기상 매수인이 떠안을 후순위 제한물권이나 압류는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진호 | 328호 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 약 4년 늦어 선순위 하나은행 근저당권에 대항할 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않았더라도 후순위 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니므로, 권리분석상 실질취득액은 최저매각가 84,280,000원과 동일합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 실제 시세가 먼저
감정가는 172,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 84,280,000원입니다. 표면상 감정가의 49%까지 내려왔고 매수인 인수액도 0원이므로, 권리분석상 실질취득액은 84,280,000원입니다.
다만 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가를 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 오피스텔은 실제 매매가뿐 아니라 임대료, 공실 가능성, 관리비 구조와 업무시설 수요를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 176,824,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 296,824,989원 중 예상배당은 82,362,960원이며, 총 미배당은 214,462,029원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액 105,558,845원도 전액 충족되지 않습니다. 미배당 채권은 소유자·채무자에게 남는 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하 4층·지상 7층 건물의 3층 328호입니다.
- 입지. 광명소방서 남서측 인근의 신흥상업지대로, 주위에 대형마트·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지로 업무시설·근린생활시설 부지이며, 일반상업지역에 포함됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 중로2류와 경관녹지에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2회 유찰됐고 실거래 비교 근거가 없어, 오피스텔의 실제 매매 수요와 임대수익을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 소하람2 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 대조하세요.
- 임대수익 확인. 실제 월 임대료와 공실 기간을 확인해 84,280,000원의 취득가격이 수익성에 맞는지 검토하세요.
- 임차인 원본 대조. 유진호 씨의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태를 매각물건명세서 및 현황조사서에서 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유가 계속된다면 인도 협의나 인도명령 절차를 고려해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 광명시 압류가 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 교부청구 및 배당요구 내역을 확인하세요.
- 민간임대주택 말소 확인. 2022년 등기된 민간임대주택 표시는 2025년 말소됐으므로 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 대조하세요.
- 규제 적용 범위. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 규제의 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 임차인과 압류·가압류가 매수인에게 승계되지 않아 권리분석상 인수액은 0원입니다. 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 84,280,000원까지 낮아졌다는 점도 눈에 띕니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 실거래와 임대료가 확인되지 않은 상태에서 84,280,000원을 곧바로 저가라고 평가할 수 없고, 2회 유찰된 오피스텔이라는 점도 환금성과 수요를 보수적으로 보게 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 동일 건물과 인근 오피스텔의 실제 거래·임대 자료가 응찰 여부를 가르는 핵심입니다.
