서울남부지방법원 2026타경3826. 마곡동 힐스테이트에코동익 제3층 제102-308호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 전계선이고, 말소기준권리는 2026.01.06 설정된 전길자 명의 근저당권, 채권최고액 75,000,000원입니다. 그 뒤 강제경매개시결정과 삼성카드·신한카드·현대캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 김윤하의 전입신고일은 2025.12.29로 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이 사실만으로 인수금액을 특정하거나 최종적인 대항력 승계를 단정해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 선순위 전입에 따른 대항력 가능·인수 위험 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3826 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제3층 제102-308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 3층 · 사용승인일 2017.03.17. |
| 소유자 | 전계선 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 20,291,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 정리되지만 선순위 점유자가 남는다
과거 신한은행 근저당 172,200,000원은 2025.12.30 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2026.01.06 전길자 근저당 75,000,000원입니다. 이후 2026.02.26 하나캐피탈의 강제경매개시결정, 삼성카드 28,500,323원, 신한카드 44,101,538원, 현대캐피탈 27,195,044원의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 ‘0원 인수’로 보면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤하 | 2025.12.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자는 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김윤하 본인의 점유 신고입니다. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력의 최종 효력과 배당 후 남는 보증금을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 1. 근저당 · 전길자 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 하나캐피탈 주식회사 | 20,291,822원 | 20,291,822원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 28,500,323원 | 28,500,323원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 44,101,538원 | 44,101,538원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 27,195,044원 | 27,195,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,637,273원 |
위 배당 시뮬레이션은 채권자 청구액 기준으로 총 195,088,727원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 189,637,273원이 계산된 구조입니다. 다만 김윤하의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 인수 가능 금액은 반영할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 391,000,000원 | 195,088,727원 | 0원 | 189,637,273원 |
| 1회 유찰 · 80% | 312,800,000원 | 195,088,727원 | 0원 | 112,532,073원 |
| 2회 유찰 · 64% | 250,240,000원 | 195,088,727원 | 0원 | 50,847,913원 |
등록된 채권만 놓고 보면 2회 유찰을 가정한 250,240,000원에서도 채권 총액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 50,847,913원 남습니다. 그러나 이 숫자는 김윤하의 미상 보증금보다 후순위 채권만을 기준으로 한 계산입니다. 선순위 임차보증금이 확인되면 실제 배당구조와 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마곡역(지하철5호선) 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 힐스테이트에코동익까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 마곡역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남측으로 공항대로가 소재하며, 토지는 대체로 등고평탄한 상태입니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 11,020,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김윤하 보증금 확인. 가장 중요한 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득원가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 배당 및 인수 범위를 확정할 수 없으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 실제 점유 부분 확인. 점유 부분이 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 391,000,000원의 시장가격 대비 고저를 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 목적에 맞는 이용·규제 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차관계가 먼저다
이 물건의 등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 2026.01.06 전길자 근저당을 기준으로 이후 강제경매개시결정과 가압류가 모두 소멸합니다. 하지만 2025.12.29 전입한 김윤하가 그 기준보다 앞서 있다는 점이 결정적입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 매수인 인수액은 미상이며, 391,000,000원이라는 최저가만으로 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다. 등기상 후순위는 정리되지만, 선순위 점유관계는 미확정. 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 임차보증금의 실체를 확인하는 데 있습니다.
