서울남부지방법원 2026타경3910. 금천구 독산동 에스엠벨리체 제4층 제402호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 박진영으로, 2020년 2월 14일 거래가액 159,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2026년 3월 11일 한국주택금융공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 신아현은 보증금 166,000,000원, 전입일 2022년 1월 17일이고 임차권 경정등기에는 확정일자가 2021년 12월 13일로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함”을 명시합니다. 따라서 현재 신건에서는 배당으로 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제4층 제402호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2019.12.18 |
| 소유자 | 박진영 (2020.02.14. 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 169,559,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기 흐름상 2020년 신탁과 신탁말소를 거쳐 박진영에게 소유권이 이전됐고, 2022년에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2025년 신아현의 주택임차권등기와 확정일자 경정이 이뤄졌으며, 2026년 3월 11일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서 있어 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 미배당액이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인·임차권 분석
| 기재 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신아현 · 건물 전부 | 2022.01.17 전입 | 166,000,000원 | 2021.12.13 경정등기 기재 | 있음 · 2025.09.10 | 대항력 우선변제 미배당분 승계 |
| 을구 1-2 임차권경정 | 을구 1번 임차권의 경정 | — | 2021.12.13 | 있음 · 2025.10.10 | 별도 임차권이 아닌 기존 임차권 경정 기재 |
| 택금융 | 2022.01.17 | 0원 | 2021.12.13 | 있음 · 2026.02.26 | 대항력 우선변제 |
신아현의 임차보증금은 166,000,000원이고 현재 최저가 171,000,000원보다 작습니다. 현재 회차 배당표에서는 집행비용 3,194,000원을 먼저 빼고도 신아현에게 보증금 166,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 회차별 부담 — 현재는 0원, 유찰 후 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 171,000,000원 | 1,806,000원 | 167,753,850원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,800,000원 | 0원 | 169,559,850원 | 31,915,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 109,440,000원 | 0원 | 169,559,850원 | 58,892,160원 |
현재 회차에서는 171,000,000원 중 집행비용과 임차보증금을 배당한 뒤 한국주택금융공사에는 1,806,000원만 배당됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 169,559,850원 중 167,753,850원이 미배당으로 남지만, 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 신아현 보증금 | 166,000,000원 | 166,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 169,559,850원 | 1,806,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 임차보증금 166,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 배당표의 집행비용은 3,194,000원이고, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세일중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제402호이며 사용승인일은 2019.12.18입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차시설 등을 구비하고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리해 계산. 신건에서는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 31,915,200원, 2회 유찰 시 58,892,160원의 인수가 발생합니다.
- 임차권 원본 확인. 신아현 임차권의 보증금 166,000,000원, 전입일 2022.01.17, 확정일자 경정 2021.12.13 및 배당요구 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1의 2022.11.22 민간임대주택등기 내용과 매각 후 효력을 원본 매각조건과 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·인허가·대장 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 조사. 동일 물건의 실거래 비교 자료가 없어 감정가 171,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 임차권 구조
이 물건은 현재 신건에서는 계산이 명확합니다. 매각가 171,000,000원에서 집행비용 3,194,000원과 신아현 보증금 166,000,000원을 배당하면 임차인은 전액 변제되고, 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 1회 유찰부터는 상황이 달라집니다. 최저가는 136,800,000원으로 떨어지지만 31,915,200원의 인수가 붙고, 2회 유찰에서는 최저가 109,440,000원에 58,892,160원의 인수가 발생합니다.
즉 이 사건의 승부처는 단순 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 승계까지 합친 실질 부담입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도로 검증해야 하며, 민간임대주택등기와 임차권 원본도 함께 대조해야 합니다. 현재 회차는 인수 0, 유찰 이후는 인수형으로 전환. 이 한 줄이 이 물건의 핵심입니다.
