말소기준은 2021.02.15. 우리은행 근저당이며 이후 경매개시결정과 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부, 감정평가상 임대관계 미상, 그리고 집합건축물대장상 공장(아파트형공장)이라는 용도 특성을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
서울남부지방법원 2026타경3988. 구로동 삼성아이티밸리 제5층 제504호로, 감정평가상 현재 아파트형공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 김성렬은 2021.02.15. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 632,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 644,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2026.03.06. 유더블유아이유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했고, 2026.03.13. 국민건강보험공단, 2026.04.13. 구로구(서울특별시), 2026.08.04. 국 명의 압류가 차례로 등기됐습니다. 등기상 이 권리들은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류는 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 단순히 등기 순서만 보고 끝낼 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3988 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 197-5 삼성아이티밸리 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(아파트형공장) · 아파트형공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 14층 건물 내 제5층 제504호 · 사용승인일 2007.03.30. |
| 소유자 | 김성렬 · 2021.02.15. 소유권이전 · 거래가액 632,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 856,000,000원 / 856,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 561,809,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2021년 우리은행 근저당이 기준
현재 말소기준권리는 2021.02.15. 설정된 우리은행 근저당권 644,400,000원입니다. 같은 날 김성렬 명의 소유권이전이 이뤄졌고, 이후 임의경매개시결정과 3건의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2007년부터 2018년 사이 설정됐던 과거 근저당과 신탁 등은 이미 말소된 내역입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 856,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않으므로, 이 금액이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 856,000,000원 | 0원 | 200,640,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 684,800,000원 | 0원 | 31,152,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 547,840,000원 | 104,438,400원 | 0원 |
1회 유찰로 매각가가 684,800,000원이 되더라도 집행비용을 제외하고 우리은행 채권최고액 644,400,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰해 547,840,000원이 되면 배당가능 재원이 줄어 근저당권에 104,438,400원의 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 856,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,960,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 644,400,000원 | 644,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,640,000원 |
현재 회차 856,000,000원 가정 시 우리은행 근저당권은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 200,640,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(아파트형공장)으로 등재돼 있고, 감정평가 시점에도 아파트형공장으로 이용 중입니다.
- 입지. 구로남초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트형 공장·업무시설·아파트·근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 2호선 구로디지탈단지역과 노선버스 정류장이 있어 교통이용 편의는 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물의 5층 504호이며 사용승인일은 2007.03.30.입니다. 위생·급배수·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,270.0㎡, 공장용지·공업용이며 용도지역은 준공업지역입니다. 공시지가는 6,082,000원/㎡입니다.
- 산업단지. 국가산업단지(한국수출 서울디지탈), 산업시설구역에 포함됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·구로구·국 명의 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인하고 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사, 사업자등록, 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 공장용도 확인. 아파트가 아니라 집합건축물대장상 공장(아파트형공장)입니다. 산업단지·산업시설구역 관련 이용·취득 조건을 원본 규정으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래자료가 없어 감정가 856,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 회차별 배당. 2회 유찰 시 근저당권 미배당이 104,438,400원으로 증가하지만 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·산업단지 관련 이용제한을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순, 확인사항은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 중심은 2021.02.15. 우리은행 근저당 하나입니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 순수한 말소구조만 보면 어렵지 않습니다.
그러나 입찰 판단은 그보다 넓게 봐야 합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부를 확인해야 하고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 더구나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 공장(아파트형공장)이고 국가산업단지·산업시설구역에 속합니다. 여기에 최근 실거래 시세자료가 없어 신건 최저가 856,000,000원 자체의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 결론은 “권리 말소구조는 비교적 명확하지만, 세금·점유·공장용도·가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건”입니다.
