서울남부지방법원 2026타경4059. 구로구청 동측 인근의 그린플러스구로해담채2 제209호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장에는 업무시설(오피스텔), 감정평가 이용상태 역시 오피스텔로 확인됩니다. 소유자는 김영숙이며 2020년 11월 5일 거래가 103,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023년 3월 2일 지완의 근저당이 아니라, 그보다 앞선 2022년 임차권의 대항력입니다.

한국토지주택공사 명의 임차권은 주민등록일자 2022년 10월 28일, 점유개시일자 2022년 10월 29일, 확정일자 2022년 9월 22일로 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 임차보증금은 114,990,000원이고 우선변제권을 행사하더라도 현재 매각가에서는 전액을 받지 못합니다. 배당 시뮬레이션상 부족분은 22,787,400원으로 잡혀 있어, 최저가가 내려갈수록 그만큼 인수액이 증가하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준은 2023.03.02. 지완 근저당권입니다. 채권최고액은 1,126,500,000원이며 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후의 조용민 가압류, 구로구 압류, 김창억 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 성립한 임차권이 있기 때문입니다.

임차인·승계 관계

실제 임차인은 2명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인을 하나 더 추가하는 신고가 아니라 정민주 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최저가도 최근 시세 이상, 실질취득은 더 높다

가격 판단에서 과거 고가 거래가 포함된 전체 12건 평균보다 우선해서 볼 숫자는 최근 12개월 평균 94,000,000원, 최신 거래 85,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -8.6%입니다. 현재 최저가 94,300,000원 자체가 이미 최근 12개월 평균의 100.3%입니다. 즉 인수 위험을 빼고 최저가만 놓고 봐도 “최근 시세보다 싸다”고 할 근거가 없습니다.

전체 12건 평균은 100,666,666원이지만 2024년의 120,000,000원·125,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 메리트는 이 전체 평균이 아니라 최근 거래에 맞춰야 합니다. 특히 인수 예상액을 더한 현재 회차 실질취득 117,087,400원은 최근 12개월 평균보다 약 24.6%, 최신 거래보다 약 37.7% 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,300,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,097,400원과 선순위 임차보증금 92,202,600원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

유찰돼도 총 취득부담이 크게 내려가지 않는 이유

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 있는 임차권의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 증가합니다. 그래서 1회·2회 유찰 후에도 실질취득 부담은 116,747,920원·116,476,336원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 단순히 “2회 유찰돼 60,352,000원이 됐다”고 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로구청 동측 인근. 주위에 업무시설과 근린생활시설이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황은 우수한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제2층 제209호이며 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 사건상 근린시설이지만 집합건축물대장에는 업무시설(오피스텔), 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 아파트로 전제해서는 안 됩니다.
• 토지. 일반상업지역, 평지·정방형·중로한면이며 토지면적 404.2㎡, 공시지가 7,117,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시가 있습니다.
• 환금성. 전용 17.19㎡의 소형 오피스텔로 최근 12개월 거래는 3건이며 최근 거래가격 흐름은 이전 구간 대비 -8.6%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 94,300,000원에 낙찰된다고 가정하면 룰상 인수 22,787,400원을 더한 117,087,400원이 판단 기준입니다.
• 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 75,440,000원, 2회 유찰 시 60,352,000원으로 내려가도 인수액이 각각 41,307,920원·56,124,336원으로 증가합니다.
• 특별매각조건 당사자 확인. 포기·임차권등기 말소 조건의 명시 당사자는 서울보증보험입니다. 한국토지주택공사 임차권까지 같은 효과가 난다고 확대해서 전제하지 않아야 합니다.
• 정민주 대항력 확인. 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원 및 배당요구 사실은 있으나 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
• GARDEEVA LIANA 점유관계 확인. 전입은 2025.10.15.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위가 확인되지 않은 상태입니다.
• 용도 확인. 근린시설 사건이면서 공부·감정평가상 오피스텔로 나타나는 물건입니다. 이용상태와 공부상 용도를 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 배당 전제 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치입니다.

맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조

이 사건은 최저가만 보면 판단을 잘못하기 쉽습니다. 신건 최저가 94,300,000원은 최근 12개월 평균 94,000,000원보다 이미 조금 높고, 최신 거래는 85,000,000원까지 내려와 있습니다. 그런데 선순위 대항력 임차권 부족분까지 더하면 현재 실질취득은 117,087,400원입니다. 1회 유찰 시에도 116,747,920원, 2회 유찰 시에도 116,476,336원으로 총 부담이 거의 줄지 않습니다.

특별매각조건으로 서울보증보험 관련 미배당 임대차보증금 반환청구권은 실질 0원으로 볼 수 있지만, 그 조건을 한국토지주택공사와 정민주 등 다른 임차·승계관계까지 넓힐 수는 없습니다. 실제 임차인은 2명이고, 정민주의 대항력은 가능·미상이며, 한국토지주택공사는 별도 임차인이 아닌 보증금 대위·승계 신고입니다. 가격은 최근 시세보다 높고 시장도 -8.6% 하락 흐름입니다. 최저가가 아니라 실질취득가를 보면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.