서울남부지방법원 2026타경4217. 서울 양천구 신월동 45-27에 있는 다세대주택 제2층 제201호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 149,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 현재 소유자가 이재원으로 나타나며, 2004.09.23. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
등기만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2022.04.12. 주식회사 국민행복기금 가압류 11,117,219원이고, 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류, 서울보증보험 가압류, 박규환의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 45-27 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로36길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.74㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 · 사용승인일 1987.12.28. |
| 소유자 | 이재원 (2004.09.23. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박규환 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
과거 한국주택은행 근저당권 7,800,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2004.12.07. 해지로 말소됐고, 1996년 조흥은행 가압류도 2000.01.28. 말소됐습니다. 2022년 성북구 압류와 2024년 서울특별시성북구 압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다.
따라서 현재 매각에서 핵심이 되는 등기상 말소기준은 2022.04.12. 국민행복기금 가압류입니다. 이후 서민금융진흥원 7,529,123원, 서울보증보험 11,923,058원 가압류와 2026.03.20. 박규환의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효원 | 미상 | 2014.12.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 가능성 |
이효원의 전입일은 2014.12.31.로 말소기준인 2022.04.12.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 미상입니다. 따라서 전입일만으로 “보증금 전액을 매수인이 인수한다”고 단정할 수 없고, 반대로 배당표의 매수인 인수 0원만 보고 “인수 없음”이라고 판단해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 시세 — 거래자료가 없어 가격 메리트 판정 보류
행운주택(45-27)은 6세대, 사용승인일은 1987.12.28.이며 분석 대상 전용면적은 36.74㎡입니다. 다만 이번 자료에는 동일 면적의 유효한 실거래 금액이 확인되지 않고, 면적 매칭도 성립하지 않았습니다.
따라서 감정가 149,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 보증금 미상 임차인 때문에 실질취득비용 자체도 미확정이므로, 최저매각가만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 11,117,219원 | 11,117,219원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,529,123원 | 7,529,123원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,923,058원 | 11,923,058원 |
| 4. 경매개시결정 · 박규환 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,544,600원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 청구액 60,569,400원은 전액 배당되고 잔여 85,544,600원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 다만 이 표는 임차인의 보증금·우선변제액을 확정 반영한 표가 아니므로, 이효원의 실제 보증금과 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울금융고등학교 남동측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 건물이며 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 166.9㎡, 평지의 정방형이며 남측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,659,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 현황. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이효원의 실제 보증금이 얼마인지 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서 등 원본으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 점유범위 확인. 점유부분이 미상입니다. 실제 점유 호수와 전유부분 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 사건·등기상 제201호와 감정요항의 제101호 표기가 서로 달라 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 판단 보류. 유효한 실거래 비교자료가 없으므로 149,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 별도 조사해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금까지 확정한 결론이 아닙니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차인은 미확정”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2022.04.12. 국민행복기금 가압류이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 더 중요한 선순위 가능성이 2014.12.31. 전입한 이효원에게 있습니다.
보증금과 확정일자, 점유범위가 모두 확정되지 않아 지금 단계에서 매수인 인수금액과 실질취득금액을 계산할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 별도로 검증해야 합니다. 결론은 명확합니다. 등기권리는 검토 가능하지만, 임차보증금 확인 전에는 입찰가를 결정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 최저가 149,000,000원이 아니라 이효원의 실제 임대차 조건입니다.
