서울남부지방법원 2026타경4325. 구로동 신도림현대아파트 102동 18층 1804호입니다. 감정 이용상태는 아파트로, 거실·방3·욕실 등으로 이용 중입니다. 말소기준은 2016.02.22. 설정된 계양신용협동조합 근저당권이며 최초 채권최고액은 240,500,000원, 2025.12.03. 변경계약에 따른 채권최고액은 221,780,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 우리카드 가압류, 성지캐피탈대부 전세권, 롯데캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건은 보증금 인수나 대항력 임차인으로 실질취득가가 늘어나는 유형이 아닙니다. 가격 판단은 그대로 현재 최저가 952,000,000원을 기준으로 하면 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4325 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 560 신도림현대아파트 제102동 제18층 제1804호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 새말로9길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 80.01㎡ · 거실·방3·욕실 등 · 21층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 권철영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 952,000,000원 / 952,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 526,329,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 1994.01.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 이 사건에서 확인되는 말소기준권리는 2016.02.22. 계양신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 현재 남아 있는 2025.12.04. 성지캐피탈대부 전세권 5,000,000원, 2026.03.12. 우리카드 가압류 9,684,334원, 2026.03.25. 임의경매개시결정, 2026.06.10. 롯데캐피탈 가압류 2,112,657원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 84.2%
신도림현대 동일면적 80.01㎡의 최근 거래 12건 평균은 1,130,750,000원입니다. 현재 최저가 952,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 84.2%입니다. 최신 거래는 2026.08. 1,200,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.01㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2026.08 | 80.01㎡ | 11 | 1,145,000,000원 |
| 2026.08 | 80.01㎡ | 17 | 1,124,000,000원 |
| 2026.07 | 80.01㎡ | 15 | 1,195,000,000원 |
| 2026.07 | 80.01㎡ | 13 | 1,180,000,000원 |
| 2026.06 | 80.01㎡ | 1 | 970,000,000원 |
| 2026.05 | 80.01㎡ | 13 | 1,170,000,000원 |
| 2026.05 | 80.01㎡ | 20 | 1,030,000,000원 |
| 2026.05 | 80.01㎡ | 7 | 1,180,000,000원 |
| 2026.05 | 80.01㎡ | 10 | 1,105,000,000원 |
| 2026.05 | 80.01㎡ | 18 | 1,180,000,000원 |
| 2026.03 | 80.01㎡ | 14 | 1,090,000,000원 |
| 평균 | 80.01㎡ | 12건 | 1,130,750,000원 |
표본 거래 범위는 970,000,000원~1,200,000,000원입니다. 현재 최저가 952,000,000원은 표본 최저 거래 970,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균과의 차이는 178,750,000원입니다. 데이터상 최근 시세보다 높은 가격에 들어가는 신건이 아니라, 신건 단계부터 최근 거래 범위 아래쪽에 위치한 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 952,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,920,000원 |
| 2. 근저당 · 계양신용협동조합 | 240,500,000원 | 240,500,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사성지캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 9,684,334원 | 9,684,334원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 2,112,657원 | 2,112,657원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 682,783,009원 |
매각가 952,000,000원 가정 시 표시된 배당 항목 합계는 매각대금과 일치하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 청구액은 526,329,808원이고, 회차 시나리오에는 신청채권자 배당 5,000,000원·미충족으로 표시돼 있으므로 실제 배당순위와 채권관계는 입찰 전 원본 배당요구 및 채권서류를 대조할 필요가 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 952,000,000원 | 257,296,991원 | 682,783,009원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 761,600,000원 | 257,296,991원 | 494,287,009원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 609,280,000원 | 257,296,991원 | 343,490,209원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 이 사건 역시 현재 신건이며, 신건 가격부터 최근 12개월 평균보다 낮기 때문에 단순히 “유찰 후에야 가격 메리트가 생긴다”고 볼 데이터는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미래초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구로역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 18층으로, 사용승인일은 1994.01.21.입니다.
- 설비. 위생 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,879,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함되며, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 신도림현대는 450세대이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 현재 최저가 952,000,000원은 최근 12개월 평균 1,130,750,000원의 84.2%, 최신 거래 1,200,000,000원보다 낮습니다.
- 층 조건. 대상은 18층이며 최근 동일면적 18층 거래는 2026.05. 1,180,000,000원입니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했고 건축물현황도와 외부 관찰 등을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부상태 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 임차인은 확인되지 않았으나 감정평가상 임대 관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 최종 대조하세요.
- 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 배당관계. 신청채권 청구액과 시나리오상 배당액 사이 차이가 있으므로 신청채권·채권양도· 근질권·질권 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 모두 긍정적, 배당관계는 확인
이 사건의 표면적인 권리구조는 명확합니다. 말소기준권리는 2016.02.22. 계양신용협동조합 근저당권이고, 이후 남은 주요 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가와 최저가가 952,000,000원으로 동일면적 최근 12개월 평균 1,130,750,000원의 84.2%에 불과하고, 최신 거래 1,200,000,000원보다 낮습니다.
따라서 신건 단계에서도 가격 경쟁력은 데이터상 확인됩니다. 다만 신청채권 청구액 526,329,808원과 시나리오상 신청채권자 배당 5,000,000원 사이에는 큰 차이가 있고, 근저당권 이전과 질권 설정도 존재합니다. 매수인 인수 위험과는 별개로 실제 배당·채권 귀속은 반드시 원본을 대조해야 하는 사건입니다.
