서울남부지방법원 2026타경4623. 서울 강서구 화곡동 엔에스타운 제2층 제201호입니다. 공부상 이용상태는 사무소이고, 현장 건물 외벽에는 “엔에스파크빌”이라고 표시되어 있습니다. 소유자는 김승찬이며, 신청채권자 장준기의 청구액은 198,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아닙니다. 2019.02.22. 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권은 2019.06.03. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.02.10. 국의 압류이고, 임차인 장준기는 이보다 앞선 2019.07.15. 전입과 2019.07.03. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4623 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 건축물대장 전유부 용도 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 2층 |
| 소유자 | 김승찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장준기 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
2019.02.22. 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권 1,469,000,000원은 2019.06.03. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 장준기는 2019.07.15. 전입했고 2019.07.03. 확정일자를 갖췄습니다. 현재 말소기준인 2023.02.10. 국의 압류보다 선행하므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 2025.06.16. 강서구 압류, 2026.01.05. 양천구 압류, 2026.04.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준기 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.15 | 2019.07.03 | 198,000,000원 | 대항력 有 우선변제 현 회차 인수 0 |
장준기는 배당요구를 했고, 주택임차권등기도 2023.10.16. 접수됐습니다. 매각물건명세서 역시 이 임차인의 대항력을 명시하고 있습니다. 다만 장준기는 등기부상 임차권자이면서 동시에 강제경매 신청채권자로 나타나므로 관계인 여부와 임대차 실체는 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높고 추세도 하락
엔에스파크빌의 비교 실거래는 총 8건이 확인되지만, 대상 전용면적은 41.85㎡이고 비교 거래 면적은 24.95㎡~28.85㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 249,437,500원보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 28.36㎡ | 4 | 237,500,000원 |
| 2024.09 | 28.85㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2023.11 | 24.95㎡ | 7 | 233,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 235,166,666원 |
최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 235,166,666원의 101.2%이고, 최신 거래 237,500,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.9% 하락했습니다. 전체 평균 249,437,500원만 보면 최저가가 95.4%로 낮아 보이지만, 과거 고가 거래가 섞인 평균을 근거로 신건 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 장준기 보증금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 장준기 | 198,000,000원 | 35,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 임차보증금 198,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 238,000,000원 | 0원 | 238,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 190,400,000원 | 11,065,600원 | 201,465,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,320,000원 | 48,612,480원 | 200,932,480원 |
이 사건은 유찰 후 최저가만 보면 크게 싸지는 것처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금이 배당에서 부족해지는 순간 그 부족액을 매수인이 떠안습니다. 제공된 시나리오상 1회 유찰에서는 190,400,000원에 낙찰받더라도 인수액 11,065,600원이 더해져 실질취득은 201,465,600원, 2회 유찰에서는 152,320,000원에 인수액 48,612,480원이 더해져 200,932,480원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대이며 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 용도. 건축물대장 전유부 용도는 사무소입니다. 공동주택으로 단정해서는 안 됩니다.
- 설비. 승강기, 급배수 위생설비, 도시가스 개별난방설비가 있는 것으로 탐문됐으나 관계인 쇄문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등이며 동측 포장 소로에 접합니다.
- 공시지가. 3,856,000원/㎡, 토지면적 221.0㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 장준기 보증금 198,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부. 장준기는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약과 채권관계 원본을 대조해야 합니다.
- 사무소 용도 확인. 건축물대장상 용도는 사무소입니다. 실제 사용과 금융·전입·매각 환금성 조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 면적 불일치. 대상 41.85㎡와 비교 거래 24.95㎡~28.85㎡가 일치하지 않으므로 단순 실거래 비교에 한계가 있습니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 8.9% 낮아진 만큼 과거 전체 평균을 근거로 고가 입찰하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 배당순위와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건은 비싸고, 유찰은 인수액을 만든다
이 물건은 단순한 “임차권은 매각으로 소멸한다”는 사건이 아닙니다. 장준기의 전입일은 말소기준보다 앞서고 매각물건명세서에도 대항력이 명시되어 있어, 보증금이 배당에서 부족하면 매수인이 그 부족분을 인수합니다. 현 회차 238,000,000원에서는 예상배당상 인수 0원이지만, 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 235,166,666원의 101.2%이고 최신 거래 237,500,000원보다도 높습니다.
게다가 최근 가격 흐름은 -8.9%, 단지 경매 평균 유찰은 8.3회이며 공부상 용도는 사무소입니다. 유찰 후에는 최저가가 크게 낮아져 보여도 인수액이 발생하므로 반드시 실질취득액으로 판단해야 합니다. 신건 가격은 보류, 유찰 후에도 인수액·당해세를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
