의정부지방법원 2023타경3943. 경기도 양주시 남면 상수리의 공장·창고·사무실·기숙사와 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사영송실업이고, 현재 권리분석의 기준점은 2012.03.26. 설정된 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 3,970,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당권과 경기신용보증재단·한국무역보험공사·신용보증기금 등의 가압류, 양주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 3,291,176,000원으로 감정가 6,716,684,940원의 49%입니다. 그러나 이 물건에는 실거래 비교 자료가 없고, 공장 및 광업재단저당법상 기계·기구, 제시외 건물, 매각 제외 설비가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 낙찰가율 하나만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 실제 포함 자산과 제외 자산을 정확히 구분한 뒤 가격을 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경3943 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 상수리 411-2 |
| 등기상 부동산 | 경기도 양주시 남면 상수리 535, 448-2, 448-3 1동 · 경기도 양주시 남면 화합로465번길 58 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 창고, 사무실, 기숙사 등 |
| 소유자 | 주식회사영송실업 |
| 감정가 / 최저가 | 6,716,684,940원 / 3,291,176,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 5,528,972,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2010년에 설정됐던 우리은행 근저당권들은 2012.03.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 3,970,000,000원입니다. 이후 2012.06.15. 중소기업은행 근저당권 1,680,000,000원, 2022년 이후의 가압류들과 2023.07.14. 경매개시결정, 2024.04.23. 양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 매각범위 — 이 물건의 실질적 핵심
- 일괄매각. 토지·건물 등을 함께 매각합니다.
- 기계·기구 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계 및 기구가 포함되지만, 소재불명 3점은 매각에서 제외됩니다.
- 제3자 소유·소재불명 설비 제외. 제시외 6-5 기계기구 2대 및 세탁용기계는 매각 제외입니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물 6-4는 일반철골구조 샌드위치판넬, 면적 446.5㎡, 층고 12.8m, 창고시설이며 소유자는 주식회사영송실업, 사용승인일은 2018.11.02.입니다.
- 컨테이너 제외. 감정평가서상 제시외 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
- 도로 저촉. 일부 토지는 도시계획시설도로에 저촉되며, 평가에서는 저촉 면적이 전체에 비해 과소하다고 판단했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,291,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,311,760원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,970,000,000원 | 3,255,864,240원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 293,134,252원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 297,087,841원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김용인 | 115,193,549원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 유광진 | 99,909,320원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국전력공사 | 117,892,800원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 김정희 | 47,643,366원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 6,815,861,128원 중 3,255,864,240원이 배당되고, 미배당액은 3,559,996,888원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 3,291,176,000원 | 3,255,864,240원 | 3,559,996,888원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,303,823,200원 | 2,278,384,968원 | 4,537,476,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,612,676,240원 | 1,594,149,478원 | 5,221,711,650원 | 0원 |
가격이 내려가도 배당 부족액이 커질 뿐, 주어진 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 이 때문에 권리 측면의 핵심은 비교적 분명하지만, 가격 측면에서는 시장 실거래가가 없어 감정가 할인폭만으로 적정 응찰가를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상수초등학교 북서측 인근이며 자연취락, 공장, 농경지가 혼재합니다. 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 작업장·창고·사무실·식당·화장실·기숙사·경비실·보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·기숙사 난방, 수변전설비 900 KVA 1기와 650 KVA 1기, 폐수처리설비 및 공해방지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지 자료상 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 면적은 1,004.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역 등이 포함되며 중로3류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 기계·기구 확인. 포함 자산과 소재불명·제3자 소유·매각 제외 설비를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 창고시설과 제외되는 컨테이너 3동의 위치·현황을 구분해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 일부 토지의 도시계획시설도로 저촉 범위가 실제 사용 및 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 설비 가동 상태 확인. 수변전·폐수처리·공해방지 설비가 실제 사용 가능한 상태인지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 토지·건물·기계의 개별 가치와 매각 제외 자산을 분리해 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 공장경매는 매각범위가 가격이다”
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 말소기준권리가 분명하고 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 감정가 6,716,684,940원에서 2회 유찰돼 최저가가 3,291,176,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교가 없고, 기계·기구와 제시외 건물 중 포함·제외 항목이 나뉘며 일부 토지는 도로에 저촉됩니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 현장 자산 실사와 매각범위 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
