의정부지방법원 2023타경74020. 포천시 가산면 정교리의 주유소용지와 건물·기계기구가 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 캐노피, 사무실, 기계실, 사무소이고 토지 지목은 주유소용지입니다. 등기상 말소기준은 2020.11.23. 부산은행 근저당권 2,904,000,000원이며, 그 뒤 설정된 부산은행 추가근저당, 이아이디 근저당, 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 건의 난도는 등기부보다 물건 자체에 있습니다. 매각물건명세서에는 토지 일부 약 766㎡가 도로구역 및 접도구역에 저촉되고, 주유소용지의 오염물질 정화비용은 파악하기 어렵다고 기재돼 있습니다. 일부 세차기는 철거된 상태이고, 제시외 건물·기계기구까지 일괄매각됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 토지 이용제한과 정화·시설 비용을 실제로 확인하는 일이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경74020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 정교리 12-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소용지 · 캐노피·사무실·기계실·사무소 |
| 토지 | 1,500㎡ · 지목 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사씨티착한에너지 |
| 감정가 / 최저가 | 4,235,536,000원 / 2,075,413,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 이아이디 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 공시지가 | 397,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 소유권은 2020.11.23. 주식회사씨티에너지무궁화주유소가 취득했고, 이후 상호가 주식회사씨티착한에너지로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당 2,904,000,000원이 말소기준입니다. 후순위 부산은행 440,000,000원, 이아이디 500,000,000원, 오일필드 1,400,000,000원 등의 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨비아이엔디(대표 박제응) | 주유소 | 2023.04.07 | 110,000,000원 | 11,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 씨비아이엔디의 신고일은 2023.04.07.로 말소기준권리인 2020.11.23. 부산은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요한 상태입니다.
③ 가격·회차 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,075,413,000원으로 감정가 4,235,536,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 1,452,789,100원, 4회 유찰 시 1,016,952,369원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 주유소용지와 시설은 토지 이용제한·오염 정화·기계 상태가 가격에 직접 영향을 미치는 특수 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,075,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,154,130원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,904,000,000원 | 2,052,258,870원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 440,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사이아이디 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 오일필드주식회사 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 8,787,741원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 후 매각대금 대부분이 말소기준 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권액 5,547,787,741원 중 예상 배당액은 2,052,258,870원, 미배당액은 3,495,528,871원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정교초등학교 남동측에 위치하며 인근은 소규모 공장, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 캐노피, 사무실, 기계실, 사무소로 이용 중이며 토지는 주유소용지입니다.
- 토지 형태. 면적 1,500㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 397,500원/㎡입니다.
- 공법 제한. 보전관리지역이며 도로구역·접도구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 등 제한이 확인됩니다.
- 일부 저촉. 본건 토지 일부 약 766㎡가 도로구역 및 접도구역에 저촉돼 제한 정도를 감안해 구분 감정됐습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물과 별지 기계기구가 일괄매각에 포함되며, 제시외 건물 중 하나는 등기사항전부증명서에는 미등재됐으나 일반건축물대장상 ‘라동’으로 등재돼 있습니다.
- 기계기구. 제시외 기계기구 중 세차기는 감정 당시 일부가 철거되고 폐수처리장치 등이 남아 있습니다.
- 오염 위험. 주유소용지의 오염물질로 인한 정화비용은 파악이 어려워 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토양오염 확인. 주유소용지 특성상 정화비용이 실질 취득비용을 크게 바꿀 수 있으므로 오염 여부와 정화 범위를 확인하세요.
- 도로구역·접도구역. 약 766㎡ 저촉 부분이 향후 토지 이용과 가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 시설. 제시외 건물·기계기구의 실제 존치 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 대조하세요.
- 세차기 상태. 일부 철거된 세차기와 폐수처리장치의 잔존 상태·철거 또는 복구 비용을 확인하세요.
- 임차인 점유. 대항력은 없지만 주식회사 씨비아이엔디가 주유소를 사용 중이므로 실제 인도 일정과 점유관계를 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 경매와 별개로 공매 진행 상태를 확인하세요.
- 유치권 판결 확인. 2026가소300630 유치권부존재확인소송 확정 내용을 원문으로 대조하세요.
- 가격 상한. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 토지 제한·정화·시설 비용을 반영해 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지와 시설
권리관계만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2020.11.23. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 1명도 대항력이 없고, 신고된 유치권은 부존재확인소송이 확정돼 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 연결하면 위험합니다. 이 물건은 아파트 같은 표준화 자산이 아니라 주유소용지와 시설·기계기구가 결합된 특수자산입니다. 약 766㎡의 도로·접도구역 저촉, 오염 정화비용, 일부 철거된 설비, 제시외 건물·기계기구, 공매 진행 여부가 실제 가치를 좌우합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 현장·공법·환경 실사가 필수입니다. 2회 유찰만 보고 가격 가점을 주기보다, 이 비용들을 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
