수원지방법원 2025타경554. 안산시 단원구 신길동 위너스타워 4층 424호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자 최창업은 2022.05.06. 매매를 원인으로 2022.05.27. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 92,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차인 조우정은 2022.05.06. 점유를 시작하고 2022.05.10. 주민등록을 마쳤으며, 2022.04.14. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 2023.04.25. 국의 압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금채권이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1625 위너스타워 4층 424호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 415 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 4층 |
| 소유자 | 최창업 (2022.05.27. 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 24,353,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기부상 말소기준은 2023.04.25. 접수된 국의 압류입니다. 이후 2024.04.18. 국의 추가 압류와 2025.04.03. 조우정의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 조우정의 점유·주민등록은 말소기준보다 빠릅니다. 2024.06.27. 주택임차권등기도 설정됐고, 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 92,000,000원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조우정 | 전유부분의전부 · 주거(임차권등기) | 92,000,000원 | 2022.05.10 | 2022.04.14 | 2025.04.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 조우정 1명입니다. 이 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 현 최저가에서는 배당만으로 보증금 전액을 회수할 수 없습니다.
③ 유찰돼도 총비용은 보증금 부근에 묶인다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이번 사건도 현재 회차에서 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실질취득은 오히려 감정가 71,000,000원을 크게 웃돕니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 24,353,000원 | 68,485,354원 | 92,838,354원 |
| 4회 유찰 시 | 17,047,100원 | 75,659,748원 | 92,706,848원 |
| 5회 유찰 시 | 11,932,970원 | 80,681,823원 | 92,614,793원 |
즉 최저가가 24,353,000원에서 17,047,100원, 다시 11,932,970원으로 내려가도 인수액이 68,485,354원에서 75,659,748원, 80,681,823원으로 커집니다. 유찰 자체가 실질취득비용을 크게 낮춰주지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 838,354원 |
| 1. 임차인 조우정 보증금 | 92,000,000원 | 23,514,646원 |
| 2. 경매개시결정 · 조우정 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당 기준 임차보증금 미배당액은 68,485,354원입니다. 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권으로, 보증금채권이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설로 표기되지만, 감정평가상 4층 424호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 신길고등학교 남측 인근이며, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 4호선 안산역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 4층이며, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하고, 북동측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 2,964,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 24,353,000원만 보면 감정가의 34.3%지만, 인수 예상액 68,485,354원을 더한 실질취득은 92,838,354원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 92,706,848원·92,614,793원으로 보증금 부근에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 조우정의 임대차계약일 2022.04.13., 확정일자 2022.04.14., 점유개시 2022.05.06., 전입 2022.05.10.과 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부에 따라 외부 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 모두 조우정으로 표시된 점은 계약·채권관계 서류를 통해 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “2,435만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 24,353,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 조우정의 보증금 92,000,000원이 매각대금보다 크고, 현 회차 예상배당 후에도 68,485,354원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 92,838,354원으로 감정가 71,000,000원의 130.8%입니다.
더 유찰돼도 최저가 하락분만큼 인수액이 늘어 총비용은 보증금 부근에 묶입니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권까지 있어 외부 응찰의 낙찰 가능성도 제한될 수 있습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 감정가보다 높고, 권리와 낙찰구조 모두 복잡한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
