의정부지방법원 2023타경82045. 의정부시 낙양동 민락2지구6단지 호반베르디움 601동 20층 2002호, 전용 84.9788㎡ 아파트입니다. 소유자 홍은미 명의로 2017.12.07 소유권이전등기가 접수됐고 거래가액은 345,800,000원입니다. 같은 날 신한은행 채권최고액 286,800,000원의 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 삼성화재 근저당권 115,000,000원, 신한은행 가압류 44,749,170원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 더 세심하게 봐야 합니다. 현재 최저가 465,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 465,791,666원의 99.8%입니다. 평균만 보면 아주 조금 낮지만, 최신 거래가 454,000,000원이고 최근 거래 범위도 440,000,000원부터 490,000,000원까지 넓습니다. 따라서 ‘경매라서 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경82045 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 송양로 16, 601동 20층2002호 (낙양동,민락2지구6단지호반베르디움) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9788㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니·현관 · 26층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 홍은미 · 2017.12.07 소유권이전등기 접수 · 거래가액 345,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 465,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험 주식회사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.12.07 신한은행 근저당권 286,800,000원입니다. 그보다 뒤인 삼성화재 근저당권 115,000,000원, 신한은행 가압류 44,749,170원, 삼성화재와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 2022.05.17 오케이저축은행 근저당권 93,600,000원은 등기상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같고, 최신 거래보다 높다
호반베르디움２차의 전용 84.9㎡대 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 465,791,666원이고 최저가는 그 평균의 99.8%입니다. 평균 대비 소폭 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 특히 최신 거래 454,000,000원보다 현재 최저가 465,000,000원이 높다는 점을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 22 | 454,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 9 | 465,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 22 | 467,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 2 | 475,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14 | 466,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 8 | 458,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 472,500,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 21 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 11 | 462,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9788㎡ | 12건 | 465,791,666원 |
실거래 최저는 440,000,000원, 최고는 490,000,000원으로 가격 분산이 큽니다. 현재 경매 최저가 465,000,000원은 최근 평균과 사실상 같은 구간이고, 최신 거래 454,000,000원보다 높은 수준입니다. 신건 가격 자체에 할인 프리미엄을 주기 어려운 사건으로 보는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,050,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 286,800,000원 | 286,800,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 44,749,170원 | 44,749,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,400,830원 |
현재 최저가 465,000,000원을 매각가로 가정한 배당 추정입니다. 채권자 총 청구 446,549,170원은 전액 배당되는 시나리오이고 소유자 잔여는 11,400,830원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송양고등학교 남측 인근으로 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설이 밀집된 택지개발지구 내 주거지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량·대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물의 20층으로 사용승인일은 2017.08.02입니다. 승강기·소화전·화재탐지·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,389,000원/㎡입니다.
- 환금성. 호반베르디움２차는 526세대이고 동일 면적 최근12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 440,000,000원부터 490,000,000원까지 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 465,000,000원은 최근12개월 평균 465,791,666원의 99.8%이고 최신 거래 454,000,000원보다 높습니다. 신건 자체에 뚜렷한 가격 할인은 없습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대·점유관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 대지권 확인. 등기사항전부증명서와 토지대장 대지권 등록부의 대지권비율이 서로 다릅니다. 입찰 전 원인과 정리 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2017.12.07 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 주요 권리는 매각 소멸로 분석돼 있습니다. 등기부 원본에서 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 신건 465,000,000원, 1회 유찰 시 372,000,000원, 2회 유찰 시 297,600,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차의 가격과 배당 변화를 함께 비교하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 신건 가격은 시장가”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2017.12.07 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격에서 뚜렷한 경매 할인은 보이지 않습니다. 실질취득 465,000,000원은 최근12개월 평균 465,791,666원의 99.8%로 거의 같은 수준이고, 최신 거래 454,000,000원보다도 높습니다. 여기에 임대·점유관계가 미상이고 대지권 표기 차이까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 양호하지만, 신건 가격 메리트는 제한적이고 점유·대지권 확인이 선행돼야 한다”로 정리됩니다.
