의정부지방법원 2024타경85843. 양주시 덕계동 이레하이니스 3층 310호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 도시형 생활주택(아파트)으로 기재돼 있습니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층으로, 방3·주방·거실·욕실겸화장실2·현관 구조이며 사용승인일은 2021.11.25입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 291,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 203,700,000원, 감정가의 70%입니다. 제공된 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 292,500,000원의 69.6% 수준입니다. 다만 이 사건은 가격보다 먼저 해결해야 할 변수가 있습니다. 현황조사에 이름이 확인된 점유자 4명이 모두 보증금·전입일·확정일자 미상이라 대항력과 실제 인수금액을 아직 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85843 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 평화로 1428-1, 3층310호 (덕계동,이레하이니스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 도시형 생활주택(아파트) 이용 |
| 면적 / 층 | 49.9586㎡ · 14층 중 3층 · 방3·주방·거실·욕실겸화장실2·현관 |
| 소유자 | 황하룡 · 2022.09.11 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 203,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경서농업협동조합 / 146,573,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 이레하이니스 · 103세대 · 사용승인 2021.11.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자 확인은 별도
말소기준은 2022.09.30 을구 1번 경서농업협동조합 근저당권 (채권최고액 178,800,000원)입니다. 이후 설정된 주식회사이레종합건설 근저당 35,000,000원, 서울신용보증재단 가압류 44,350,000원, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.01.30 압류와 2023.07.07 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
임차·점유 현황 — 4명 모두 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG CHUNZI | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| HUANG LIANJIN | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI XIANGZI | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| HUANG HUIZHEN | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
4명 모두 현황조사에서 확인됐지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 누구도 대항력 있음 또는 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 현재 최저가만으로 최종 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 실질취득은 아직 미확정
이레하이니스의 대상 면적 49.9586㎡와 매칭된 최근 거래는 12건이고, 최근 12개월 평균은 292,500,000원입니다. 제공된 최신 거래는 2025.05 300,000,000원, 표본 최저는 280,000,000원, 최고는 305,000,000원입니다. 현재 최저가 203,700,000원은 최근 12개월 평균의 69.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 49.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 49.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 49.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 평균 | 49.9586㎡ | 12건 | 292,500,000원 |
또한 제공된 거래 표본의 최신 거래월은 2025.05입니다. 매각기일 2026.09.10과 시차가 있으므로 292,500,000원 평균과 300,000,000원 최신 거래를 기준점으로 보되, 입찰 직전 동일 면적대 거래 상황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,651,800원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 178,800,000원 | 178,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이레종합건설 | 35,000,000원 | 21,248,200원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 44,350,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 258,150,000원 중 배당모형상 200,048,200원이 배당되고 58,101,800원이 미배당됩니다. 경매 청구액은 146,573,758원이지만 배당모형은 경서농업협동조합 근저당의 채권최고액 178,800,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 권리 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 203,700,000원 | 200,048,200원 | 58,101,800원 | 충족 |
| 3회 유찰 · 56% | 162,960,000원 | 159,878,560원 | 98,271,440원 | 충족 |
| 4회 유찰 · 44.8% | 130,368,000원 | 127,742,848원 | 130,407,152원 | 미충족 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 덕계동 덕산초등학교 북서측 인근. 아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설·학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치하며 전반적인 교통상태는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물, 사용승인일 2021.11.25. 급배수·위생·도시가스 개별난방·화재경보기·승강기·옥내소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,827.0㎡, 공시지가 1,955,000원/㎡. 사다리형 평지이며 주상용으로 이용됩니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 학교와 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 이레하이니스 103세대, 동일 면적대 실거래 표본 12건은 280,000,000원부터 305,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 4명 전입일 확인. 2022.09.30 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄는지가 핵심입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 4명 모두 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제권과 미배당 인수액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 낮은 최저가에만 의존하지 않기. 현재 최저가가 최근 평균의 69.6%라도 선순위 대항력 보증금이 확인되면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
- 배당표 재검산. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 최신 거래는 2025.05 300,000,000원입니다. 2026.09.10 입찰 전 동일 면적대 거래를 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 도시형 생활주택(아파트)으로 기재돼 있으므로 실제 이용·공부 상태를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “69.6% 할인”보다 먼저 풀어야 할 네 사람
이 사건은 등기부와 가격표만 보면 매력적으로 보입니다. 2022.09.30 경서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 감정가 291,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 203,700,000원, 최근 12개월 실거래 평균 292,500,000원의 69.6%입니다.
하지만 결론을 뒤집을 수 있는 핵심은 ZHENG CHUNZI, HUANG LIANJIN, LI XIANGZI, HUANG HUIZHEN 4명의 점유관계입니다. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력은 가능·미상으로 남아 있습니다. 이들의 권리가 말소기준보다 선순위인지, 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 배당모형상 인수 0원을 최종 인수액으로 볼 수 없습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 미완성. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 점유자 4명의 권리관계를 입찰 전에 확정하는 데 있습니다.
