의정부지방법원 2025타경1279. 양주시 장흥면 삼하리 99-1 일원의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 일반음식점(카루스)으로 이용되고 있으며, 제시외 건물과 관정 일부도 매각에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 943,221,000원으로 감정가 1,347,458,700원의 70%입니다.
권리 구조의 기준점은 2019.03.14. 설정된 일산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1층 임차인 최종훈의 전입일은 2021.07.06.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1279 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 삼하리 99-1 · 경기도 양주시 장흥면 일영로 403 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 일반음식점(카루스) |
| 소유자 | 장형근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,347,458,700원 / 943,221,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 150,115,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 대 · 323.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 774,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.03.14. 일산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 228,000,000원이고 2022.03.11. 변경등기에는 채권최고액 169,200,000원이 기재되어 있습니다. 2025.06.26. 확정채권양도로 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 농협은행주식회사 근저당권 47,880,000원, 오서현 근저당권 1,200,000,000원과 각 가압류·경매개시결정·양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최종훈 | 1층 | 2021.07.06 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
최종훈의 전입일 2021.07.06.은 말소기준권리인 2019.03.14.보다 늦습니다. 따라서 전입신고 기준 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수할 위험은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,347,458,700원의 70%인 943,221,000원입니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 주는 것은 보수적으로 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 943,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,832,210원 |
| 1. 근저당 · 일산농업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 47,880,000원 | 47,880,000원 |
| 3. 근저당 · 오서현 | 1,200,000,000원 | 655,508,790원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,992,016원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,814,013원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,524,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,525,210,417원, 채권자 예상배당은 931,388,790원이며 미배당은 593,821,627원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 943,221,000원 | 931,388,790원 | 593,821,627원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 660,254,700원 | 651,252,153원 | 873,958,264원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 462,178,290원 | 455,156,507원 | 1,070,053,910원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권 미배당은 593,821,627원에서 873,958,264원, 1,070,053,910원으로 증가하지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구금액은 150,115,379원이고 현재 회차 시나리오상 배당액은 228,000,000원으로 충족되는 것으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼하리 마을회관 북측 인근이며 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 2-가는 단독주택, 기호 2-나는 일반음식점(카루스)입니다.
- 토지. 대표 토지는 지목 대, 면적 323.0㎡, 주상용, 평지·사다리형·중로한면입니다.
- 계획·규제. 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 공공주택지구, 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역, 개발제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역 등 관련 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 매매가와 토지·건물별 시장가를 따로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 감정평가서상 제시외 건물과 관정 포함 범위를 현장에서 대조하고, 평가하지 않은 철거·이동 용이 제시외 건물도 위치를 확인해야 합니다.
- 임차인. 최종훈은 전입일상 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 명도 일정은 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 공공주택지구·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·개발제한구역 등 각 필지별 적용 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 별개
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.03.14. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 최종훈의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 단독주택·일반음식점·토지가 섞인 복합 자산이고 실거래 시세가 없어 현재 70% 최저가가 실제로 싼지는 별도의 현장 가격 검증이 필요합니다. 권리는 정리되지만, 가격과 활용성은 보수적으로 검토해야 하는 사건입니다.
